TALK with SPI

SPI REITs Weekly #17
SPI REITs Weekly #17
2021.03.29
✍ 안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 매주 월요일 아침에 전해드리는 리츠 전문 뉴스레터 ‘리츠 위클리(REITs Weekly)’. 오늘은 이지스자산운용 대체증권투자팀의 기고입니다.

ⓒSPI
리츠와 금리
이지스자산운용 대체증권투자팀
최근 코로나19 이후 경기회복세를 반영하며 미국 장기 금리의 상승추세가 가파르다. 최근 많이 받는 질문은 리츠가 배당주이기 때문에 장기 금리 상승 환경에서 취약한지, 그렇다면 금리 하락시기에는 리츠 투자가 괜찮은가이다. 리츠의 성과를 금리 상승과 하락으로만 해석하기에는 무리가 있다. 그렇다면 금리를 중심으로 리츠 투자에 미치는 영향을 살펴보자.
1. 금리는 장기 금리와 단기 금리를 나누어서 고려 
연준의 기준 금리는 2-3년의 짧은 시계를 통해 실물경제를 관리하는 수단이며, 주식시장과 부동산시장은 장기금리에 연동되는 특성을 가지고 있다.
따라서 미국 기준 금리인상에 대해서 상장 리츠는 큰 상관성을 보이지 않는다. 2016년 연준이 금리를 인상하면서 인상 직전 리츠는 단기적인 조정이 있었지만, 이후 금리 인상에 대해서 리츠 가격은 견조했다.
<표1_미국 리츠와 미국 10년물과 기준금리 추이>

출처: Bloomberg, 이지스자산운용 
장기금리인 미국 10년 국채금리는 10년 미만의 임차기간 혹은 대출기간을 가진 부동산의 지표금리로서 실물 부동산 및 리츠의 밸류에이션의 영향을 미치는 주요 요인이다. 부동산의 밸류에이션 수준을 판단하는 방법 중 하나는 캡 레이트(Cap rate)와 10년물 금리와의 스프레드이며, 장기 평균 200베이시스포인트(bp) 수준의 스프레드를 기준으로 판단한다.
2. 리츠의 성과는 경기와 장기 금리의 함수
10년물 금리가 부동산 밸류에이션에 영향을 미치는 요인은 맞지만 경기가 부동산 펀더멘탈에 어떠한 영향을 미치는가에 대한 분석이 금리보다 선행되어야 한다. 장기금리의 상승은 대출 비용의 상승을 의미하기도 하지만 경기회복과 동반하는 인플레이션 상승 환경에서 임대료의 상승을 가져오기 때문에 역사적으로 금리 상승 환경에서도 리츠는 이익 성장 등을 통해 견조한 주식 성과를 나타낸 경우가 많았다. (표1 참고)
또한 10년물 국채금리의 하락이 항상 부동산 시장에 긍정적인 것은 아니다. 완만한 경제성장 환경에서의 낮은 금리는 부동산 시장에 우호적이지만 경제 침체 시기에서의 금리 하락은 상장 리츠에 비우호적일 가능성이 높다. (표1 참고)
장기금리의 변동 요인은 실질 금리와 기대 인플레이션 요인으로 구분되며, 장기금리에서도 경기회복 기대에 의한 요인을 파악할 수 있다. 장기금리가 상승하더라도 기대인플레이션으로 인한 상승이라면 경기회복 기대감으로 상장 리츠의 성장성에 우호적일 가능성이 높다. 반면 장기금리 상승이 실질금리 상승, 기대인플레이션 하락의 조합이라면 상장 리츠에 좋은 국면은 아니다.
2009년 금융위기 조정 이후 장기금리와 기대인플레이션이 동반 상승하며 상장 리츠 주가가 상승하는 모습을 보여준 반면, 2013년 테이퍼 텐트럼(taper tantrum) 시기에는 기대인플레이션은 하락하고 유동성 긴축 시그널에 의해서 실질금리는 상승해 글로벌 리츠와 미국 리츠의 주식 성과는 보합세를 나타냈다. 2021년은 팬데믹 이후 경기회복 기대와 함께 상장 리츠 주가도 상승추세를 나타내고 있으며, 기대인플레이션과 장기금리가 동반 상승하고 있는 국면을 나타내고 있다.
<표2_상장리츠와 미국10년물, 미국 Breakeven Inflation(BEI)>

출처: Bloomberg, 이지스자산운용 
3. 현재 가장 중요한 것은 개별 부동산 섹터의 회복 강도

상장 리츠를 투자할 때 리츠 자체가 가지는 성장성, 경기 국면에 따른 수혜의 강도, 10년물 금리의 상승 요인, 현재 밸류에이션 등을 고려하여 종합적으로 판단한다. 통상적으로 장기금리 상승 시기의 수혜 섹터는 인플레이션을 통해 가격 전가가 빠르게 가능한 임차 기간이 짧은 호텔, 공유 오피스, 개인용 창고와 같은 단기 렌트 섹터이다. 반면 리테일, 오피스, 넷리스와 같이 장기임대차구조를 가진 섹터들은 다소 덜 매력적이다.

출처: 이지스자산운용 
그러나 지금은 경제회복의 국면으로서 위와 같은 일반적인 특성보다는 개별 섹터의 팬데믹 이후 펀더멘탈 회복 강도가 금리상승 영향보다 더 중요하다. 장기 임차를 나타내더라도 경기 회복 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 리테일이나 넷리스, 오피스 섹터도 주가 회복을 나타낼 수 있는 것이다.

현재의 금리상승은 경기회복으로 인한 장기금리 상승, 특히 기대 인플레이션이 상승 요인으로 주도하는 만큼 글로벌 상장 리츠에 우호적인 환경이라고 생각된다. 그 뿐만 아니라 팬데믹으로 가장 조정 받았던 부동산 섹터, 상장 리츠가 경제 회복의 단계에서는 가장 큰 폭의 회복을 나타낼 수 있는 환경이다. 연초 이후 상장 리츠는 5% 수준의 총 수익률(Total Return) 성과를 나타냈으며 타섹터 대비 아웃퍼폼하고 있다. 올해 글로벌 리츠를 주목해야 하는 이유다. 
🎫 서울프라퍼티인사이트 3월 이벤트
📣 SPI가 준비한 3월 이벤트를 소개합니다. 많은 참여 부탁드립니다.

📅오늘 저녁 7시 클럽하우스에서 ‘부동산금융업계 선배와의 대화’를 진행합니다. 김정연 BNK자산운용 전무님, 박치우 신한대체투자운용 상무님, 박준호 마스턴투자운용 과장님, 강민이 전 모리빌딩 지사장님, 조성수 AEW 상무님, 신준현 메리츠대체투자운용 대표님이 각 대학교 학생들과 만나 커리어에 관한 다양한 조언을 드릴 예정입니다.

※클럽하우스에서 이벤트명 또는 아이디(staytomorrow)를 검색하시면 관련정보 확인 및 참여가 가능합니다.

(종료된 이벤트)
‘일하는 방식과 오피스의 변화’를 주제로 클럽하우스에서 김성민 집무실 대표님, 김수민 로컬스티치 대표님, 안희선 CBRE 부장님, 차지영 JLL 상무님, 박래익 그레이프 대표님, 박희윤 현대산업개발 본부장님, 영국에 계신 김정후 박사님, 서준원 노무라종합연구소 박사님, 김지우 더웨이브컴퍼니 대표님, 김현우 한국공간데이터 대표님, 김서윤 패스트파이브 이사님, 송병주 알스퀘어 본부장님과 이야기를 나눕니다. 📅3월 5일 밤 9시 클럽하우스에서 진행되었습니다.
▲📅3월 8일 아침 7시 클럽하우스에서 ‘일하는 방식과 오피스의 변화’에서 못다한 이야기를 진행했습니다. ‘The end of the office era’를 주제로 약 한 시간 동안 차지영 JLL P&DS 상무님, 안희선 CBRE 프로젝트 매니지먼트 담당 부장님, 송병주 알스퀘어 임대차영업 본부장님과 함께 한 시간 정도 코로나19 이후 오피스 시장에서 어떤 변화들이 일어나고 있는지 이야기를 나누었습니다.
‘테넌트를 넘어 콘텐츠, 운영자의 시대로’를 주제로 클럽하우스에서 김시온 TPZ 대표님, 이창길 개항로프로젝트 대표님, 최성우 보안여관 대표님, 김광수 마초의 사춘기 대표님, 김희정 째깍악어 대표님, 베를린에 계신 김수민님, 박상호 센터커피 대표님, 최자령 노무라종합연구소 연구원님, 유영지 스타프라퍼티코리아 대표님, 이철승 이지스자산운용 상무님과 이야기를 나눕니다. 📅3월 11일 밤 9시 클럽하우스에서 진행했습니다.
▲정욱재 KKR 부사장님과 함께 하는 ‘부동산금융의 세계와 커리어’ 줌(Zoom) 세미나. 📅3월 14일 오전 10시 줌(Zoom)에서 진행했습니다.
▲📅3월 18일 밤 9시 클럽하우스에서 ‘주차 비즈니스의 세계’를 주제로 김근영 AJ파크 본부장님, 신정은 카카오 모빌리티 차장님, 임채욱 GHP 대표님, 전경돈 리판 대표님, 복준호 이지스자산운용 대표님, 김용환 마스턴투자운용 이사님과 이야기를 나누었습니다.
▲📅3월 24일 밤 8시 30분 클럽하우스에서 ‘일하는 방식과 오피스의 변화, 아직 못다 한 두번째 이야기’를 진행했습니다. 김성민 집무실 대표님, 김수민 로컬스티치 대표님, 김서윤 패스트파이브 이사님, 박래익 그레이프 대표님을 모시고 각 브랜드가 보는 서로의 장단점에 대해 이야기 나누었습니다.
🎧 PODCAST
서울프라퍼티인사이트 고병기 콘텐츠 에디터가 시장 내 키플레이어들과 함께 다양한 상업용 부동산의 세계를 살펴봅니다. 지금 최신 에피소드를 만나보세요.
‘SPI REITs Weekly’를 통해 리츠 시장의 최신 이슈를 접하세요. 매주 월요일 아침에 찾아뵙겠습니다. 내용이 마음에 드셨다면 해당 메일을 주변에 공유해 주세요.
ⓒ서울프라퍼티인사이트(SPI)
contact@seoulpi.co.kr
서울시 종로구 종로5길 7, 16층

수신거부

NEWSLETTER ARCHIVE