TALK with SPI

SPI REITs Weekly #10
SPI REITs Weekly #10
2020.02.08
해외 운용업 확대하는 일본 부동산 회사와 한국 운용사의 만남
-도큐랜드코퍼레이션(TLC)이 AIP운용의 싱가포르 리츠에 스폰서로 참여한 까닭은?-
#싱가포르 #리츠 #AIP자산운용 #TLC
✍안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 2주 전에 ‘점점 더 가까워지는 싱가포르와 한국 리츠 시장’에 대한 이야기를 전해 드리면서 빠르면 올해 상반기에 싱가포르증권거래소(SGX)에 상장하는 AIP자산운용의 리츠 소식을 전해드렸는데요. AIP자산운용이 싱가포르증시에 상장하는 리츠에는 일본의 대형 부동산 회사 ‘도큐 부동산 홀딩스(Tokyu Fudosan Holdings)’의 계열사인 ‘도큐 랜드 코퍼레이션(Tokyu Land Corporation)’이 스폰서로 참여합니다. 최근 외신을 통해서 관련 리츠 소식이 추가로 전해졌는데요. 오늘 ‘리츠 위클리(REITs weekly)’에서는 TLC가 AIP자산운용의 리츠에 스폰서로 참여하게 된 배경, 지금까지 나타난 준비 과정에 대한 이야기를 추가로 전해드리겠습니다. 이와 관련해 AIP운용은 공식적인 코멘트를 일절 거부하고 있지만 그간 외신 보도를 통해 어느 정도 윤곽이 드러났습니다.

ⓒGlenn Harvey
도큐 랜드 코퍼레이션(TLC)는 왜 AIP와 손을 잡았나
-선진국 중심으로 해외 운용업 확대하는 일본 부동산 회사와 한국의 만남-
싱가포르는 공모 상장 리츠 시장이 아주 잘 발달되어 있습니다. 모든 리츠가 증시에 상장되어 있을 정도인데요. 싱가포르 국민들도 리츠 시장에 대한 신뢰도가 높습니다. 특히 싱가포르금융당국은 투자자들에게 신뢰할 수 있는 리츠 상품을 소개하기 위해 많은 노력을 기울이고 있는데, 그 중 하나가 바로 상장 리츠의 주요 주주로 신뢰할 만한 ‘스폰서(sponsor)’를 참여시키는 것입니다. 실제 싱가포르 상장 리츠는 전부 정부 관계기업(GLC, Government Linked Company)이나 대형 디벨로퍼, 신뢰할 만한 금융기관 등이 스폰서로 참여해 리츠에 대한 신뢰도와 안정성을 높이는 구조를 갖추고 있습니다. 싱가포르 증시에 상장하기 위해서는 싱가포르 금융당국이 인정하는 신뢰할 만한 스폰서가 꼭 있어야 합니다.
AIP운용은 바로 이 스폰서로 TLC를 유치한 겁니다. TLC는 도쿄 시부야를 기반으로 하는 철도회사 계열의 대형 부동산 회사 도큐 부동산 홀딩스를 모회사로 두고 있습니다. 미쓰이 부동산, 미쓰비지지쇼, 노무라부동산 등과 함께 일본을 대표하는 부동산 회사죠. 이 회사에 대해서는 지난번 SPI 뉴스레터에서 자세히 다룬 바 있습니다.

출처: Tokyu Land Corporation
그렇다면 TLC가 왜 AIP운용과 손을 잡은 걸까요? 최근 일본 부동산 회사들은 해외 진출에 적극 나서고 있습니다. 특히 과거에는 신흥개발국을 위주로 진출했으나 최근 들어서는 미국, 유럽, 호주 등 선진국 주요 도시를 중심으로 해외 운용업 확대에 나서고 있는 점이 특징입니다. 고령화와 인구 구조의 변화, 저성장 등으로 일본 부동산 시장에서 새로운 성장 동력을 찾는 데 한계가 있다고 보기 때문입니다. 이 과정에서 해외 운용사를 직접 인수하는 경우도 많이 보입니다. 도쿄 마루노우치를 근간으로 하는 ‘미쓰비시지쇼’의 경우 지난 2015년 미국에서 운용업을 확대하기 위해 ‘TA리얼티’를 인수했고, 유럽에서는 영국의 ‘유로파 캐피탈 그룹’, 아시아에서는 홍콩의 ‘CLSA 리얼 에스테이트’를 인수하기도 했습니다. 또 노무라 부동산은 지난 2018년 영국계 부동산자산운용사 ‘로즈베리 인베스트먼트 매니지먼트(Lothbury Investment Management)’를 인수했습니다. 최근 노무라 부동산은 로즈베리의 도움을 받아 영국 런던 중심부인 웨스트엔드 소호 지역에서 오피스 재개발 사업을 추진한다고 발표하기도 했죠. 노무라 부동산의 첫 영국 오피스 재개발 프로젝트 입니다. 
때마침 그간 해외 부동산 투자에 소극적이었던 일본 기관투자자들도 해외 부동산 투자를 늘리고 있습니다. 세계 최대의 연기금인 일본 공적연금펀드(GPIF)는 지난 2017년 4월 해외 부동산 투자를 위해 운용사 선정 작업을 시작했습니다. 안정적인 수익(stable income)을 추구하는 우량한 자산(core)에 투자하는 전략으로 우선 일본을 포함한 미국, 유럽 등 선진국을 투자 지역으로 선정했죠. 당시 GPIF뿐만 아니라 일본 우체국은행(Japan Post Bank) 등 다른 일본 기관들도 해외 부동산 투자를 확대하겠다고 밝혔죠. TLC도 최근 해외 진출 확대를 통해 이들에게 안정적인 수익을 줄 수 있는 상품을 제공하겠다고 밝혔습니다.
이와 관련해 지난달 말 TLC에서 해외 사업을 담당하는 마사오키 가네마츠가 ‘오스트레일리안 프라퍼티 저널’과 인터뷰를 했는데요. 당시 코멘트를 소개하겠습니다.
“가장 흥미로운 성장 기회가 일본 밖에 있기 때문에 글로벌 진출은 절대적으로 필요하다. 아시아의 증가하는 부와 미국의 꾸준한 경제 성장을 활용해 해당 나라의 주요 도시에 오피스와 주거 시설을 인수하고 개발하고 있으며, 이 같은 성공적인 비즈니스 모델을 유럽과 호주에도 도입해 공격적으로 해외 진출을 확장할 것이다.”

TLC는 그간 중국, 인도네시아 등 동아시아 지역을 중심으로 해외 사업을 확장했고, 미국에서는 오피스, 물류센터, 멀티패밀리 등을 적극적으로 개발하거나 인수하면서 뉴욕, 워싱턴DC, LA 등 10여개 도시에 진출했습니다. 참고로 도큐 랜드 코퍼레이션은 해외 사업 확대를 위해 2018년 싱가포르에 도큐 랜드 아시아(TLA)를 설립하기도 했습니다. 

출처: Tokyu Land Corporation
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싱가포르 최대 금융기관, 호주와 일본 대형 IB가 도우미로 참여
AIP운용의 싱가포르 리츠 상장은 한국 운용사가 싱가포르에 처음으로 리츠를 상장하는 사례입니다. 과거 롯데와 이랜드가 싱가포르 증시 리츠 상장을 검토하기도 했지만 전부 무산됐습니다. 또한 현재 이지스자산운용도 현지에 리츠 자산관리회사(AMC)를 설립하고 인력을 파견해 리츠 상장을 준비하고 있지만 AIP운용이 한발 빠를 것으로 예상됩니다. 따라서 AIP운용의 싱가포르 리츠 상장은 국내 첫 사례로 부동산운용업계에 많은 시사점을 줄 것으로 보입니다.
특히 앞으로 국내 운용사가 싱가포르에 리츠를 상장하기 위해서는 현지 사정에 밝은 많은 조력자가 필요합니다. AIP운용의 사례를 한번 살펴볼까요. AIP운용이 상장하는 리츠의 상장 주간사는 DBS뱅크인데요. 싱가포르 최대의 금융기관이며 리츠에도 많은 공을 들이고 있습니다. 싱가포르 증권거래소에 상장된 리츠의 기업공개(IPO)와 자본 조달 업무에 대부분 주간사로 참여하고 있을 정도로 영향력이 큰 곳이죠. 저도 2016년 2월 싱가포르에 ‘리츠로 은퇴월급 만들기’라는 기획 기사 취재차 방문해서 인터뷰를 했던 적이 있습니다. 아울러 일본을 대표하는 IB 노무라증권과 호주, 글로벌 IB등이 같이 참여하고 있습니다. 싱가포르 현지 리츠 시장에 밝은 금융회사와 기초자산이 위치한 호주 사정에 밝은 호주 금융회사, 스폰서인 TLC와 긴밀하게 커뮤니케이션 할 수 있는 일본계 IB, 글로벌 기관투자자 네트워크가 풍부한 글로벌 IB라는 조합을 구성했습니다. 이중 노무라증권의 싱가포르 사무소는 AIP운용과 TLC를 서로 이어주는 데 결정적인 역할을 한 것으로 알려져 있습니다.
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윤곽 드러난 기초자산.. 호주 네 개 자산으로 상장
이번에 AIP운용이 싱가포르 증시에 상장하는 리츠의 자산은 호주에 위치한 4개 자산입니다. AIP운용 홈페이지에 따르면 현재 AIP운용은 호주 시드니, 캔버라, 뉴사우스웨일스주, 멜번에 각각 하나씩 총 4개의 자산을 소유하고 있습니다. 지난해 AIP운용이 그간 호주에 투자했던 자산 4개를 묶어 포트폴리오로 한꺼번에 매각할 계획이라는 보도가 있었죠. 그간 AIP운용이 호주에 투자했던 모든 자산이 이번에 상장하는 리츠에 포함될 것으로 예상됩니다. 지난해 블룸버그의 보도에 따르면 AIP운용이 싱가포르에 상장하는 리츠의 시가총액은 6,000억원, 공모액은 4,000억원 수준입니다. 이들 자산은 과거 한국 언론에도 수 차례 보도됐던 자산들이죠. 4개 모두 신용등급 AAA인 호주 정부 기관이 임차하고 있는 자산으로 공실이 전혀 없고, 잔여 임대차 기간이 길어 안정적이고 꾸준한 임대 수익이 나오고 있는 자산으로 꼽힙니다. 또 연간 임대료도 3% 이상 고정적으로 상승하는 구조입니다. 초저금리가 지속되고 있어 글로벌 투자자들의 큰 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

출처: AIP자산운용
이외에도 지난 뉴스레터에서도 전해드렸듯이 AIP운용의 이번 싱가포르 리츠 상장은 한국 부동산금융업계에 여러 측면에서 시사하는 바가 큽니다. 특히 이번 리츠 상장을 계기로 싱가포르와 한국 부동산금융 시장 간의 교류가 더욱 활발해질 것으로 예상됩니다. 이미 ARA, 메이플트리, 아센다스(캐피탈랜드), 캐펠 등 다수의 싱가포르 리츠가 한국에 투자하고 있고, AIP운용과 이지스자산운용 등 한국 운용사들도 싱가포르 리츠 상장을 추진하고 있죠. 아울러 이지스자산운용과 마스턴투자운용은 싱가포르에 거점을 구축하고 글로벌 진출에 박차를 가하려고 준비하고 있습니다. AIP운용의 싱가포르 리츠 상장이 한국 부동산금융 업계가 한 단계 더 도약하는 계기가 되길 바랍니다.

이형 딜로이트안진 부대표도 “이번 프로젝트가 성공한다면 국내자산운용사가 금융 선진국인 싱가포르 금융시장에 리츠를 상장하여 글로벌로 진출하는 첫 사례가 될 것”이라며 “이를 계기로 부동산 자산운용, 증권사들이 국제 부동산 금융시장에서 주요 플레이어로 활약하는 새로운 패러다임이 전개될 것”이라며 의미를 부여했습니다.
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글로벌 리츠 투자 플랫품 구축한 행정공제회, 마지막 퍼즐은 ‘AEW’
#리츠 #행정공제회 #AEW
오늘은 한 가지 소식을 더 전해드리겠습니다. 지방행정공제회는 국내 기관투자자 중에서 글로벌 상장 리츠 투자에 가장 먼저, 그리고 적극적으로 나선 곳인데요. 이미 몇 해 전 CBRE클라리온을 통해 처음으로 글로벌 상장 리츠 투자를 시작했고, 작년에는 코로나19로 글로벌 리츠 주가가 급락하자 CBRE클라리온과 인베스코를 통해 추가 투자를 단행했죠. 그리고 최근 글로벌 상장 리츠 투자를 더 확대하기 위해 상장 리츠 투자 경험이 풍부한 글로벌 운용사 한 곳을 추가로 선정했습니다. 바로 ‘AEW’ 입니다. 
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