TALK with SPI

?SPI Wednesday Market Update #90
SPI Wednesday Market Update #90
2020.01.27
내 꿈을 알아보는 사람을 만났을 때
<전경돈 리판 대표와 구본웅 포메이션그룹 대표>
✍ 안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 오늘은 특별한 소식을 전해드리겠습니다. 현재 부동산금융 업계를 이끄는 부동산자산운용업계의 대표님들은 1960년대 중반부터 후반 사이가 많습니다. 이들 대부분은 IMF 외환위기 이후 한국 부동산금융 시장이 본격적으로 열리고 성장하는 시기를 겪으면서 짧은 기간 동안 많은 경험을 쌓은 분들이죠. 이미 많은 것들을 이루신 분들이 많고, 앞으로도 부동산금융 업계를 위해 해야 할 역할이 많은 분들입니다. 그런데 오늘 소개할 사람은 그 중에서도 조금 특별합니다. 남들이 가지 않는 길을 걷고 있기 때문입니다. 좋게 표현해서 그렇지 ‘사서 고생한다’라는 말이 딱 어울리는 사람입니다. 바로 전경돈 리판 대표입니다. 

전 대표는 외국계 운용사와 외국계 부동산 컨설팅 회사를 두루 거친 부동산금융 전문가입니다. 2018년 초 영국계 부동산 컨설팅 회사인 세빌스코리아 대표에서 물러난 후 창업을 했죠. 그것도 부동산 테크 기업 ‘리판(REPAN)’을요. 리판은 기술로 부동산 시장의 판을 바꾼다라는 뜻을 가지고 있습니다. 무모한 도전이라고 보는 사람이 많았습니다. 리판에 5억원을 투자한 이지스자산운용 내부에서도 의견이 분분했던 것으로 알려져 있습니다. 전 대표가 부동산금융 업계에서는 알아주는 전문가지만 테크 쪽으로는 문외한이나 마찬가지였기 때문이었습니다. 
실제 작년 7월 말 비가 추적추적 내리던 날 여의도 국제금융센터(IFC)에서 진행된 리판 데모데이에는 부동산금융 및 프롭테크 업계 관계자 250여명이 모여 뜨거운 관심을 나타냈지만 화려한 출발과 달리 이후 리판의 존재는 서서히 사람들의 기억 속에서 사라져 갔습니다. 작년 8월 이후로는 기사도 거의 보이지 않네요. 

실제 그간 전 대표는 리판을 어떻게 끌고 갈지 고민이 많았습니다. 그랬던 리판에 귀인(?)이 나타난 건 작년 11월 중순 입니다. LS가의 장손이자 구태회 창업주의 손자, 구자홍 LS니꼬동제련 회장의 아들인 구본웅 포메이션그룹 대표가 제 발로 리판을 찾아온 겁니다. 구 대표는 지난 2011년 미국 실리콘밸리에서 포메이션8를 설립해 미미박스, 오큘러스, 쿠팡 등 주로 테크 기업에 투자해 큰 성과를 거둔 벤처캐피탈(VC) 입니다. 블렌드(Blend)라는 미국의 모기지 자동화 관련 회사에 투자를 하는 등 부동산 테크 기업에 대한 관심도 많고요. 구 대표가 전 대표를 찾아온 건 단순한 호기심 때문만이 아니었습니다. 부동산 시장의 판을 바꾸는 도전에 나서기 위해 뜻을 같이 할 수 있는 사람인지 확인하고 싶었기 때문입니다. 구 대표의 판단은 맞았습니다. 구 대표와 전 대표는 첫 만남부터 서로가 각 분야에서 쌓아온 전문성에 깊은 인상을 받았고, 약 3개월 만에 같이 하기로 뜻을 모았습니다. 앞으로 전 대표와 구 대표는 리판을 같이 만들고 키워 부동산 시장의 판을 바꾸는 도전에 나설 계획입니다.

오늘 SPI 뉴스레터에서는 두 사람의 만남부터 손을 잡은 이유, 앞으로 하고자 하는 일에 대해 전달해드리도록 하겠습니다. 두 사람과의 인터뷰는 지난 1월 26일 오후 두시부터 다섯시까지 세 시간 동안 여의도 IFC 리판 사무실에서 진행됐습니다. 마침 이날도 리판 데모데이 때와 마찬가지로 비가 추적추적 내리는 날이었네요. 리판의 새로운 출발을 기대합니다.

전경돈 리판 대표(왼쪽)와 구본웅 포메이션그룹 대표
구본웅 포메이션그룹 대표는 왜 전경돈 대표와 리판을 찾아갔나 

사실 부동산금융 업계 분들이 IT 업계를 낯설어 하는 것과 마찬가지로 테크 분야 사람들도 부동산 분야를 낯설어 합니다. 어떻게 보면 테크 분야 사람들은 부동산 산업을 의도적으로(?) 멀리하려고 하는 경향이 있기도 하죠. 구 대표도 인터뷰에서 밝혔지만 테크 분야 사람들에게 부동산 산업은 자신들과 가장 먼 분야라고 여겨집니다. 그런 구 대표가 전 대표를 찾은 이유는 무엇인지 물어봤습니다.


Q. 왜 부동산 산업에 관심을 가지게 됐나.

구본웅 대표(이하 구) : 저희 펀드 스토리는 명확했다. 투자하는 분야가 없다. 그냥 테크놀로지 회사를 본다. 모든 인더스트리가 테크 인더스트리가 된다. 모든 인더스트리가 이미 테크 인더스트리다. 모든 인더스트리가 기술로 인해서 변화되고 기술의 영역까지 모든 것들이 녹아 들어간다는 생각을 갖고 있다. 부동산을 예로 들면 기술 때문에 공간이 편리해지기도 하고, 공간 자체가 하나의 플랫폼이 된다. 그런데 우리는 늘 부동산을 제일 마지막으로 봤다. 부동산이 저희와 제일 동떨어져 있다고 생각했다.
흥미로운 점은 저희 펀드의 투자자들 중에 부동산 패밀리 오피스가 많다. 처음에는 주로 부동산을 하니까 테크에 대한 궁금증이 있어서 투자하는 걸로 봤다. 그런데 저희가 찾는 회사들을 보니 모두 부동산과 연관이 되더라. 하다 못해 전기 자동차도 충전소가 꼭 필요하다. 아무리 정부가 정책을 지원하고, 기술 기업이 이끌고, 금융이 밀어도 결국 공간을 가진 곳들이 결정을 하더라. 패밀리 오피스들이 저희 펀드에 투자를 하면서 그런 부분들을 유심하게 살펴보는 걸 봤다. 왜냐하면 우리가 투자하는 회사들이 그들의 고객사이기 때문이다. 콘텐츠를 하는 친구들도 제게 부동산도 보는지 거꾸로 물어보더라. 그래서 왜 그러는지 물어보니 콘텐츠를 하다 보면 부동산이나 공간이 자연스럽게 보인다는 답이 돌아오더라. 이를테면 캠핑하기 정말 좋은 공간을 콘텐츠로 만들 계획인데 지금은 아무도 쳐다보지 않는 땅이지만 가치가 엄청 올라갈 거 같은 게 보인다는 거다. 이런 얘기들을 들으면서 부동산에 대해 생각을 하게 됐다. 그리고 제일 결정적인 이유는 결국 온오프라인의 연계가 가장 중요해지는 시대가 온다고 생각하기 때문이다. 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)가 온오프라인 연계의 필요성을 더 가속화시켰다.
Q. 전경돈 대표와 손을 잡은 이유는
: 제가 모든 걸 봤다고 할 수는 없다. 전부 다 봤는데 리판이 최고다라고 말하는 건 아니다.다만 앞서 나간 사람은 있을 수 있으나 전 대표님 처럼 제대로 구조를 짜고 그림을 그린 사람은 없을 것이다. 대표님이 가지고 있는 생각은 바꿀 수는 없는 거니까 그 자산이 있으면 우리가 리판을 도와주고 올바른 그림을 그릴 수 있다고 생각했다. 그리고 나중에 스케일업 될 때 우리가 더 맞을 수 있을 것이라는 자신이 있었다. 
전 대표님을 만나고 얘기를 나누면서 느낀 점은 이 인더스트리(부동산)은, 특히 한국에서 이 인더스트리는 복잡하다는 거다. 규제와 정책을 무시할 수 없는데 오히려 그런 것들이 되게 매력적이라고 생각했다. 그래서 외부 사람이나 외국 회사가 갑자기 들어와서 우리와 경쟁하는 거는 어려울 거 같다. 근데 국내에서 IT를 하는 분들은 이 분야를 분명히 간과하고 있다. 또한 전 대표님이 리판을 하나의 IT 플랫폼으로만 보지 않고 이걸 구현한 다음 할 수 있는 부가적인 비전을 얘기했는데 그게 더 강력한 것 같다. (Q. 리판 소개 자료만으로 그게 다 보였나?) 과거 대표님 인터뷰를 봤다. 인터뷰를 통해 대표님의 생각을 읽을 수 있었다.
Q. 전경돈에게 구본웅 대표란?
전경돈 대표 : 솔직히 처음 찾아왔을 때는 정확히 누군지 모르고 만났다. 두번째부터는 누군지 알고 만났고, 리판에 대한 이야기를 하기 시작했다. 작년 11월 중순 첫 만남 이후 일주일에 한번 이상씩 만나면서 그간 리판을 운영하면서 겪었던 시행착오들을 애기했다. 가장 중요한 건 이거였다. 같이 일하면 시너지가 날 것인지, 내가 가지고 있는 것이 무엇이고 뭐가 필요한 가에 대해서 고민을 하게 됐다. 사실 그 전에도 많은 제안을 받았다. 근데 그전에 받은 다른 제안과는 차이가 있었다. 지난 1년 반 동안 리판을 만들면서 제가 이걸 푸는 데 한계가 있다는 걸 인식했다. IT적으로 내재화를 하지 못하면 한계가 있다는 걸 분명히 깨달았다. 돈으로 해결할 수 있는 게 아니었다. 돈이 있어도 정확히 알아야 기업을 인수하든지 사람을 뽑든지 해서 문제를 해결할 수 있기 때문이다. 구 대표님을 만나면서 그 부분은 확실히 해결할 수 있다고 생각했다.
이와 관련해 구 대표는 자신이 스탠포드 대학에 다닐 때 경험담을 들려줬다. MBA 수업을 들을 때 엔지니어스쿨에 가서 성공한 엔지니어 출신 창업자 강의를 들었다. 그가 학생들에게 이런 얘기를 했다. “너희 창업 다들 한 거지? 경영은 안 해도 되니 그런 공부 하지 말고 MBA 출신 몇 명만 고용해. 내가 해보니까 그런 것 보다 우리 영역을 잘 하는 게 훨씬 더 중요해”. 자존심이 상했지만 맞는 말이었다. 엔지니어적인, IT적인 회사를 만드는 건 처음부터 그림을 그렇게 그리는 게 너무 중요하다. 구 대표는 리판이 시행착오를 겪은 건 전 대표님의 잘못이 아니라 오히려 당연한 거라며, 오히려 그것까지 됐으면 포메이션그룹이랑 같이 일을 할 이유가 없다고 했다. 다만 그는 전 대표님의 비전은 굉장히 크고 이미 머릿속에 다 가지고 있는데 구현 자체는 아직 초기 단계이기 때문에 그걸 도울 수 있겠다고 생각했다.
자세한 인터뷰 내용은 아래 글을 참고하세요.
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물류센터를 데이터센터로 밸류애드 하는 ‘켄달스퀘어’
최근 상업용 부동산 투자 시장에서 가장 많이 거론되는 자산은 물류센터와 데이터센터 입니다. 물류센터는 이커머스 성장과 코로나19로 지금 현재 너무 관심이 뜨거운 자산이고, 데이터센터는 투자자들이 물류센터를 이을 투자처로 많이 보고 있는 자산이죠. ESR이나 로고스 등 물류센터 투자 시장의 강자들도 데이터센터에 주목하고 있고요. 이런 가운데 기존 물류센터를 데이터센터로 전환하는 사례가 나왔네요. ESR켄달스퀘어가 일산에 위치한 물류센터를 데이터센터로 전환한다고 합니다.

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판교 오피스 시장에서 생각해봐야 하는 것_노조 이슈
판교 오피스 시장이 식을줄 모르고 있습니다. 판교 오피스 시장은 수년째 공실률 ‘제로(0)’를 기록하고 있죠. 이런 가운데 올해부터 전매제한 기간이 끝나는 자산들이 늘어나면서 더 관심이 증가하고 있습니다. 다만 한편에서는 노조 이슈에 대한 우려도 나오고 있습니다. 자세한 내용은 아래 글을 참고하세요.

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일본 기업들, 사옥 매각 러시
일본의 광고 회사 덴츠그룹, 연예기획사 에이백스가 도쿄 본사 건물을 매각하는 데 이어 물류업체 일본통운도 미나토구 본사 빌딩 매각을 검토하고 있다. 재택근무 등으로 본사 사옥 용도가 과거와 달라지고 있기 때문으로 풀이된다. 앞서 언급한 기업 외에도 많은 일본 기업들이 사업 재편과 신사업 투자 등을 위해 용도가 줄고 있는 사옥이나 자산을 매각하는 움직임이 빨라질 것으로 예상된다. BGO나 KKR 등 최근 일본 및 아시아 부동산 시장 투자를 확대하고 있는 글로벌 투자자 입장에서는 기회가 될 것으로 보인다.
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