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?SPI Wednesday Market Update #86
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Market Update #86
안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 올해 마지막 뉴스레터 입니다. 오늘은 지방행정공제회의 미드사이즈(Midsize) 투자 플랫폼(블라인드 펀드) 운용사 선정 결과, 중소형 독립계 운용사인 페블스톤자산운용의 전략, ‘이에스알켄달스퀘어리츠상장으로 해외에서도 주목받고 있는 한국 리츠 시장, 엔씨소프트와 행정공제회의 판교 부지 매입 소식을 전해드리려고 합니다참 쉽지 않았던 올 한 해 다들 고생 많으셨습니다. 한 해 마무리 잘 하시고 새해 복 많이 받으세요!

행정공제회, 미드사이즈 투자 플랫폼 운용사로 코람코자산신탁선정

지방행정공제회가 만드는 미드사이즈(Midsize)에 투자하는 플랫폼(블라인드 펀드) 운용사로 코람코자산신탁이 선정됐습니다. 앞서 행정공제회는 지난달 말 미드사이즈 오피스 투자 플랫폼 운용사 선정 작업을 시작했죠. 미드사이즈 오피스란 연면적 5,000~1만평 정도 규모를 말하는데요. 통상적으로 기관투자자들이 투자하는 서울 3대 권역(도심, 여의도, 강남) 프라임 오피스를 1만평 이상으로 보는데 그것보다는 규모가 작은 오피스 입니다. 투자 대상 지역은 주요 3대 권역(도심, 여의도, 강남) 이면과  상암, 송파, 성수, 홍대 등 서울 주요 오피스 권역, 그리고 판교 입니다. 행정공제회는 이번에 에쿼티 3,000억원을 출자해 미드사이즈 블라인드 펀드를 전담하는 운용사로 코람코신탁을 뽑은 겁니다.


주목할 점이 하나 있습니다. 코람코신탁이 이번 입찰에 핀포인트와 함께 참여했다는 점입니다. 핀포인트는 이지스자산운용이 신도림 중소형 오피스 시장에 투자하면서 만든 브랜드인데요. 애초 섹션 오피스 콘셉트로 시작한 핀포인트는 최근 온디맨드 오피스로 전략을 바꿨으며, 신사동 가로수길과 성수동에서 중소형 오피스 솔루션을 선보이고 있습니다. 내년에는 확장 속도가 더 빨라질 거 같고요. 또한 핀포인트는 이지스운용의 관계사들이 출자한 별도 법인으로 설립됐으며, 현재 브랜드도 새로 만들고 있는데요. 부동산자산운용 업계 1위인 이지스가 만든 만큼 기대감이 컸던 것은 사실이지만 한편으로는 이지스의 벽을 넘는 게 과제였습니다. 핀포인트가 확장성을 가지기 위해서는 이지스 내부에서만 머물러서는 안 되기 때문입니다. 그런 점에서 이번 행정공제회의 미드사이즈 오피스 투자 플랫폼 입찰에 코람코신탁이 핀포인트를 파트너로 정했다는 점은 의미가 있어 보입니다. 최근 들어 기관투자자들의 중소형 오피스 시장에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 핀포인트가 중소형 오피스 시장의 솔루션으로 어느 정도 주목을 받고 있다는 의미이기 때문입니다

개발, 고액자산가로 저변 넓히는 페블스톤운용

최근 부동산자산운용 업계 분들을 만나다 보면 이마코라는 말을 자주 듣습니다. 이마코는 이지스자산운용과 마스턴투자운용, 코람코의 준말인데요. 3대 운용사의 규모와 영향력이 갈수록 커지다 보니 나오는 말인 것 같습니다. 이들 대형 운용사들의 영향력이 갈수록 커지면서 중소형 운용사들이 쉽지 않은 환경에서 경쟁을 해야 하는 상황인데요.


이 같은 치열한 경쟁 속에서도 강소 운용사로 진화하고 있는 곳을 소개해드리려고 합니다. 바로 페블스톤자산운용입니다. 페블스톤은 도이치자산운용 대표였던 황태웅 대표가 2015년 독립해서 만든 운용사입니다. 페블스톤은 설립 초기부터 두각을 나타냈습니다. 지난 2015년 말 자본시장법 개정으로 사모펀드 운용사 설립 기준이 자본금 40억원에서 20억원(참고로 이후 기준이 다시 한번 완화되어 현재 자본금 10억원만 모으면 사모펀드 운용사 설립이 가능합니다.)으로 낮아지면서 신규 운용사들이 대거 생겨났는데요. 페블스톤은 당시 새로 생긴 부동산운용사 중에서 가장 처음으로 오피스 거래를 성사시키면서 주목을 받았습니다. 페블스톤은 삼성SRA자산운용이 내놓은 포트폴리오(강남 삼성파이낸스빌딩, 도심 HSBC빌딩, 프라임타워)를 한꺼번에 인수해 밸류애드 전략을 추구했죠. 투자자는 외국계 투자자였습니다. 이후에도 페블스톤은 주로 외국계 투자자들과 손잡고 밸류애드 전략을 써왔습니다.


그런데 최근 페블스톤은 처음으로 개발 사업에 투자를 단행했습니다. 페블스톤은 최근 인천 서구 원창동에 위치한 부지를 매입하고 인천서부복합물류센터 개발을 추진합니다.


페블스톤이 이처럼 개발 사업으로 보폭을 넓히는 것은 최근 상업용 부동산 시장의 경쟁이 갈수록 치열해지고 있기 때문입니다. 최근 정부가 공모 상장 리츠에 세제 혜택을 주고, 증권사들이 공격적으로 뛰어든 데다 대형 운용사들은 블라인드펀드를 활용하고 있어 페블스톤과 같은 중소형 운용사가 경쟁을 벌이기가 만만치 않습니다. 또한 치열한 경쟁으로 가격이 치솟으면서 수익률이 하락하자 운용 수수료도 낮아지는 현상이 나타나고 있습니다. 이에 페블스톤은 경쟁이 치열한 입찰에 참여하기 보다는 개발 사업 확대를 통해 활로를 찾고 있습니다

페블스톤이 개발하는 인천 물류센터 조감도
투자자 저변 확대도 눈 여겨 볼 부분입니다. 페블스톤은 초창기부터 외국계 투자자와 손잡고 투자를 많이 했습니다. 그런데 최근에는 고액자산가(웰리스타워)까지 투자자 저변을 넓히고 있으며, 이번 인천 물류센터 개발 사업에는 직접 보통주 출자까지 했습니다. 페블스톤의 다음 행보가 궁금해지네요
‘이에스알켄달스퀘어리츠상장 덕에 외신에서도 주목하는 한국 리츠 시장

지난 23일 유가증권시장에 상장한 이에스알켄달스퀘어리츠의 나비효과가 곳곳에서 나타나고 있습니다. 그 중 하나는 외신의 주목입니다. 이에스알켄달스퀘어리츠는 그간 한국에 상장했던 그 어떤 리츠보다 외신의 주목을 받고 있습니다. 그 이유가 무엇일까요? 바로 이에스알켄달스퀘어리츠를 상장시킨 켄달스퀘어의 모회사 이샹레드우드(ESR) 때문입니다. ESR은 워버그핑크스와 중국계 자본으로부터 투자를 받아 설립된 이샹과 레드우드가 손을 잡아 탄생한 회사입니다. 글로벌 물류센터 투자 시장에서 영향력이 큰 곳이죠.


그러다보니 미국을 대표하는 경제 방송 중 하나인 CNBC가 최근 이에스알켄달스퀘어리츠 상장을 조명하기도 했죠또 중화권 상업용 부동산 전문 매체 밍티안디는 최근 남선우 ESR켄달스퀘어 대표 인터뷰를 싣기도 했습니다.


밍티안디 인터뷰에서 흥미로운 점 중 하나는 물류센터 투자에 집중해 온 ESR의 다음 계획인데요. ESR은 물류센터 다음으로 데이터센터 투자 시장을 주목하고 있다고 강조했습니다. 최근 한국에 사무소를 낸 호주계 물류센터 투자 회사 로고스(LOGOS)’도 최근 한국 인력 영입을 추진하면서 물류센터와 데이터센터 투자를 모두 할 수 있는 사람을 찾는다고 밝혔는데요. 그간 물류센터 투자에서 전문성을 쌓아온 두 회사가 모두 데이터센터를 눈 여겨 보고 있다는 점이 흥미롭네요.


아무튼 이에스알켄달스퀘어리츠 덕분에 한국 리츠 시장에 대한 외국계 투자자들의 관심은 더 커질 것 같습니다. 실제 이에스알켄달스퀘어리츠 상장 이후 한국에서 물류센터와 데이터센터를 개발하고 있는 외국계 투자자 중에서 향후 상장 리츠를 만들 계획을 가지고 있는 곳들이 있습니다

엔씨소프트와 행정공제회, 판교 구청사 예정부지 품었다

엔씨소프트와 행정공제회, 삼성물산, 미래에셋자산운용 컨소시엄이 판교구청 건립 예정 부지를 품었습니다. 성남시가 이날(30) 엔씨소프트 컨소시엄과 부지 매각 협얍을 맺었다고 밝혔습니다. 매각 금액은 8,377억원 입니다. 향후 컨소는 18,712억원을 들여 2026년 초까지 지하 9~지상 14, 연면적 33574제곱미터 규모의 소프트웨어진흥시설을 건립할 예정입니다. 엔씨소프트도 일부 사옥으로 사용할 것으로 보입니다.

참고로 이번 컨소시엄에 참여한 행정공제회는 판교에서 가장 많은 투자를 한 기관투자자 입니다. 지난 2008년 글로벌 금융위기로 좌초될 뻔 했던 판교 알파돔시티를 부활시킨 것을 비롯해 다수의 투자를 진행하면서 판교 오피스 시장을 이끌어왔죠. 엔씨소프트도 판교 오피스 시장에 대한 이해도가 높은 행정공제회의 역량을 높이 사 파트너로 낙점한 것으로 알려져 있습니다

? 방금 들려온 한 가지 소식을 더 전해드리겠습니다. 이태원 크라운호텔의 매수자로 현대건설하나대체투자운용 컨소시엄이 우선협상대상자로 결정됐다고 합니다. 매각자문사는 JLL입니다. 참고하시기 바랍니다.

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<1>외국계자산운용사 Compliance Officer

<2> 외국계 부동산자산운용사 부동산투자 담당

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