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?SPI Wednesday Market Update #85
 SPI Wednesday
Market Update #85
높아진 한국 상업용 부동산 시장의 위상..
한국 제외(?), No, 한국 꼭 포함해서!!!
안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 올해는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 상업용 부동산 시장도 일년 내내 힘든 시기를 보낸 것 같습니다. 오늘 금융투자협회 통계 사이트에서 확인해보니 부동산펀드 설정규모(설정원본 기준)1112,762억원으로 작년(983,380억원) 말 대비 129,000억원 정도 증가했네요. 성장세는 이어갔지만 지난해 전년 대비 20조원 이상 늘어났다는 점을 감안하면 확실히 숫자로도 위축된 게 확연히 보입니다. 특히 코로나19로 해외 투자에 제약이 많았던 한 해로 기억될 것 같습니다.


다만 한국 시장에 대한 국내외 투자자들의 관심은 더 높아진 것 같습니다. 올해 서울 오피스 투자 시장에서는 계속해서 최고가가 경신되는 현상이 이어졌죠. 해외 투자가 막히다 보니 국내 시장의 경쟁이 더욱 치열해진 측면이 있었고요. 또한 최근 한국 시장의 수익률이 좋다 보니 글로벌 기관투자자들과 운용사들의 한국 시장에 대한 관심이 더 높아지고 있습니다. 단순히 한국 시장에 돈이 몰리는 것뿐만 아니라 구조적인 흐름이 변하는 양상이 나타나고 있습니다. 오늘은 그 이야기를 전해드리려고 합니다.

여의도 오피스 권역 전경 ⓒ김상준
한국 투자 비중 높이는 아시아 부동산 펀드

영국계 사모펀드 운용사인 액티스(Actis)’는 현재 아시아 지역에 투자하는 75,000만달러 규모의 오퍼튜너스틱 펀드를 조성하고 있습니다. 그런데 이 펀드에서 투자할 수 있는 한국 비중이 30~35%나 된다고 합니다. 상당히 높은 수준인데요. 액티스는 이외에도 한국에만 투자할 수 있는 2억달러 규모의 밸류애드 펀드(separate account)2억달러 규모의 오퍼튜너스틱 펀드(co-investment)를 조성하는 등 한국 투자에 힘을 싣고 있습니다. 최용석 액티스 코리아 대표는 최근 아시아 지역에서는 한국과 일본 투자 성과가 제일 좋다특히 한국은 거래가 활발하고 투명성이 높은데다 국내 기관투자자들의 유동성이 좋아 투자 비중을 높이고 있다고 설명했습니다. 한 부동산자산운용사 대표도 서울의 경우 코어나 밸류애드 모두 아시아 주요 도시랑 비교했을 때 굉장히 일관되게 좋은 수익률이 나오고 있기 때문에 아시아 펀드를 조성할 때 한국을 제외하면 경쟁력이 없다과거에는 한국 비중이 10% 미만이었다면 지금은 30~40%로 올라왔다고 말했습니다

*자료=RCA
국내 기관들의 달라진 모습

국내 기관들도 과거와는 달라진 모습을 보이고 있습니다. 국내 기관들은 지난 2008년 금융위기 이후 해외 부동산 투자를 본격적으로 시작하면서 미국이나 영국, 독일 등 선진 시장 위주로 투자를 확대해 왔는데요. 그간 한국 투자자들이 북미나 유럽 쪽에 익스포저를 많이 늘렸기 때문에 그간 투자가 많지 않았던 아시아 지역에 대한 투자를 늘리려는 움직임도 나타나고 있다고 합니다. 또한 과거에는 한국 기관들이 글로벌 운용사들의 아시아 부동산 펀드에 들어가는 게 쉽지만은 않았는데요. 아무래도 국내 기관들은 한국 상업용 부동산 시장에서 직접 투자를 할 수 있기 때문에 해외 운용사가 조성한 아시아펀드를 통해 투자를 하는 것을 꺼리는 분위기가 있었죠

과거 외국계 운용에서 아시아 부동산 펀드를 조성했던 한 부동산자산운용사 대표는 “10여년 전만 하더라도 국내 기관들은 무조건 한국을 제외하고 투자를 해달라고 했다그렇지 않으면 펀드에 출자하기 어렵다는 반응이었다며 당시 분위기를 전했습니다. 아직도 그런 분위기가 조금은 남아 있습니다. 한 예로 미국의 하인즈(Hines)’가 아시아 지역에 투자하는 코어 플러스 펀드를 조성 중인데요. 하인즈는 이 펀드에 애초 국내 기관들도 유치할 계획이었으나 국내 기관들은 참여하지 않기로 했습니다. 국내 기관들은 한국을 제외한 아시아 지역 투자를 원했는데 하인즈가 조성하는 펀드에서 한국을 제외하는 게 어려웠기 때문입니다. KKR이 조성한 첫 아시아 부동산 펀드의 경우 국내 기관들이 참여하기는 하지만 국내 기관들의 자금은 한국 상업용 부동산 시장에 투자를 하지 않는 구조를 짠 것으로 알려져 있습니다.


다만 최근 들어 변화가 감지되고 있습니다. 액티스가 조성 중인 오퍼튜너스틱 블라인드 펀드에도 국내 기관들이 참여를 검토하고 있습니다. 국내 기관들의 자산운용 규모가 계속해서 늘어나고 있는 가운데 운용 인력은 제한적인 상황이라 건 별로 투자 검토를 하고 결정을 내리는 게 갈수록 어려워지고 있기 때문입니다. 때문에 이미 실력이 검증된 글로벌 운용사의 아시아 펀드에 투자를 하려는 움직임이 나타나고 있습니다. 아울러 아시아 부동산 펀드에서 한국을 제외하고 수익률을 올리는 게 만만치 않은 점도 이유입니다. 아시아 부동산 펀드에서 굳이 한국을 제외할 이유가 없는 거죠. 기관들의 운용조직 변화도 주목해야 합니다. 국민연금은 올해부터 대체투자 조직을 국내와 해외 구분이 아닌 아시아, 미주, 유럽으로 바꿨습니다. 과거에 국민연금이 외국계 운용사의 아시아 부동산 펀드에 투자를 하려면 해외 팀에서 진행을 해야 하는데 이를 경우 국내 팀과 마찰이 생길 수도 있습니다. 그런데 아예 국내와 해외 구분을 없애고 지역별로 조직을 재정비했기 때문에 그런 문제가 해결됐습니다.  

아시아 펀드 더 늘어나고, 국내 기관 참여도 증가할 듯

그러면 앞으로는 어떻게 될까요? 최근 흐름을 보면 향후 글로벌 운용사들의 아시아 부동산 펀드가 더 늘어나고, 국내 기관들도 적극적으로 참여할 것으로 예상됩니다. 한 운용사 대표는 글로벌 금융위기 이전인 2000년대 중반에 만들어진 1세대 아시아 펀드들이 실적이 다 안 좋아 한동안 아시아 지역에 투자하는 펀드가 뜸했다그런데 최근 들어 상대적으로 아시아 시장의 전망이 좋다 보니 외국계 운용사들이 다시 플랫폼을 세팅하면서 많이 들어오고 있다고 말했습니다. 그는 이어 그간 북미나 유럽 비중을 늘렸던 국내 기관들도 아시아 지역에 투자를 해야 하는데 그동안은 마땅한 펀드나 매니저가 없었으나 최근 다시 세팅이 되면서 들어가고 있다고 설명했습니다. 이런 가운데 최근 한국 투자 실적이 좋았기 때문에 글로벌 운용사들이 아시아 펀드 내 한국 비중을 계속 늘릴 것으로 전망됩니다

*자료=RCA
이런 상황은 글로벌 운용사 도약을 꿈꾸는 국내 부동산운용업계에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이지스자산운용의 경우 최근 코어, 밸류애드 등 블라인드 펀드를 적극적으로 조성하고 있는데 향후 한국 시장에서 가진 경쟁력을 바탕으로 아시아 부동산 펀드를 만들 가능성이 높습니다. 이지스운용의 한 관계자는 향후 한국 비중을 70% 정도로 가져가고, 나머지 아시아 국가 비중을 30% 정도로 하는 아시아 부동산 펀드를 만들 계획을 가지고 있다고 말했습니다

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