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?SPI REITs Weekly #8
SPI REITs Weekly #8
2020.01.25
점점 더 가까워지는 싱가포르와 한국 리츠 시장
✍ 안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 오늘 ‘리츠 위클리(REITs weekly)’에서는 ‘점점 더 가까워지는 싱가포르와 한국 리츠 시장’에 대한 이야기를 전해 드리겠습니다.

ⓒGlenn Harvey
AIP자산운용과 이지스자산운용의 싱가포르 리츠 상장 올해 결실 맺을까
현재 싱가포르증권거래소(SGX)에 리츠 상장을 준비 중인 국내 운용사는 AIP자산운용과 이지스자산운용 두 곳 입니다. 먼저 준비를 시작한 AIP운용이 한 발 앞서 있는데요. AIP운용은 설립 초기부터 해외 부동산 투자를 많이 했었죠. 이번에 싱가포르에 상장을 추진 중인 리츠의 기초자산도 호주에 투자한 자산입니다. AIP운용은 이미 싱가포르 현지에 사무소를 갖추고 있으며, AIP운용 설립 주축 중 한 명인 한미숙 씨도 싱가포르 현지에 머무르고 있습니다.

AIP운용의 싱가포르 리츠 상장 소식은 작년부터 종종 외신에 보도되고 있기도 한데요. 제가 외신에서 AIP운용의 싱가포르 리츠 상장 소식을 처음 접한 게 작년 8월 말입니다. 당시 블룸버그통신에서 기사를 썼는데요. 기사 내용을 보면 AIP운용과 일본의 부동산 회사인 도큐랜드가 호주 상업용 부동산을 기초자산으로 싱가포르에 리츠 상장을 추진한다는 것인데요. 근데 사실 기사가 좀 애매했습니다. AIP운용이 싱가포르에 리츠를 상장한다는 건 애초에 알려진 사실인데 왜 도큐랜드와 같이 하는지에 대해서는 설명이 없었습니다. 그렇다고 AIP운용과 도큐랜드가 각각 개별 리츠를 상장한다고 보기도 어려웠습니다. 도큐랜드의 경우 호주에 보유하고 있는 자산이 없었기 때문입니다. 

궁금해서 이리저리 확인을 해보니 취재가 충분히 되지 않은 채로 기사가 나간 것이었습니다. 실제 기사를 보면 AIP운용이나 도큐랜드나 관련해서 코멘트를 거절했다고 되어 있습니다. 블룸버그 이후 밍티안디, 더비즈니스타임즈 등에서도 관련 보도를 했지만 블룸버그 기사를 토대로 한 보도로 그 이상의 내용은 없었습니다. 이에 당시 추가로 확인을 해본 바로는 AIP운용이 싱가포르에 상장하는 리츠의 스폰서로 참여하기로 했는데, 블룸버그 기사에서는 도큐랜드가 스폰서라는 내용이 없었습니다. 관련 내용이 구체적으로 언론에 보도된 것은 올해 초의 일입니다. ‘The Edge Singapore’라는 곳에서 이달 초 AIP운용과 도큐랜드가 각각 운용사와 스폰서로 손을 잡고 싱가포르 리츠 상장을 준비 중이며, 투자 설명회를 가질 예정이라고 보도했습니다.

AIP운용이 호주에 보유 중인 자산
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신뢰할 만한 ‘스폰서’ 찾은 AIP운용
한국에서는 5~6년 전부터 리츠 활성화 정책에 속도를 내면서 해외 사례를 많이 참고했는데요. 특히 2000년대 초반 비슷한 시기 리츠를 도입한 아시아 국가를 많이 참고했고, 그중 싱가포르 사례가 많이 거론됐습니다. 싱가포르는 모든 리츠가 상장되어 있을 정도로 상장 리츠 중심으로 시장이 발달했기 때문이죠. 싱가포르에서도 국내 리츠 전문가들이 눈여겨보았던 부분은 바로 리츠의 주요 주주인 ‘스폰서(sponsor)’입니다. 2015년에 열렸던 ‘리츠 활성화 정책 국제 세미나’에서도 이현석 건국대 부동산학과 교수가 싱가포르 리츠의 성공 비결로 스폰서를 꼽았죠. 실제 싱가포르 상장 리츠는 전부 정부 관계기업(GLC, Government Linked Company)나 대형 디벨로퍼, 신뢰할만한 금융기관 등이 스폰서로 참여해 리츠에 대한 신뢰도와 안정성을 높이는 구조를 갖추고 있습니다. 한국에도 잘 알려진 물류센터 리츠인 ‘메이플트리 로지스틱스 트러스트(MLT)’의 사례를 한번 볼까요. MLT의 스폰서는 메이플트리 인베스트먼트 입니다. 메이플트리 인베스트먼트는 싱가포르 국부펀드인 ‘테마섹’의 100% 자회사죠. 추가 설명은 안 하겠습니다. 싱가포르 국민들이 테마섹이나 메이플트리를 어떻게 생각하는지는 더 설명 안 해도 아실 것 같습니다.

이처럼 싱가포르에 리츠를 상장하려고 하는 곳들은 모두 스폰서를 찾아야 합니다. 이번에 AIP운용이 싱가포르에 상장하는 리츠의 스폰서인 도큐랜드코퍼레이션(TLC)는 도쿄 시부야를 기반으로 하는 철도회사 계열의 대형 부동산 회사입니다. 미쓰이 부동산, 미쓰비지지쇼, 노무라부동산 등과 함께 한국에도 많이 알려진 부동산 회사죠. TLC는 이미 일본에서는 두 개 상장 리츠(Activia Properties, Comforia Residential REIT)의 스폰서이기도 합니다. 다만 도큐랜드는 다른 일본의 부동산 회사들과 달리 그간 해외 진출에 다소 소극적이었습니다. 일본의 다른 부동산 회사들은 이미 해외 운용사를 인수하는 등 해외에 적극 진출하고 있죠. 도쿄 마루노우치를 근간으로 하는 ‘미쓰비시지쇼’의 경우 지난 2015년 미국에서 운용업을 확대하기 위해 ‘TA리얼티’를 인수했고, 유럽에서는 영국의 ‘유로파 캐피탈 그룹’, 아시아에서는 홍콩의 ‘CLSA 리얼 에스테이트’를 인수하기도 했습니다. 다만 TLC도 최근 해외 진출에 속도를 내고 있는 상황이긴 하죠. TLC는 지난 5일 보도자료를 내고 싱가포르 자회사인 도큐랜드아시아 (TLA)를 통해 아시아, 미국, 유럽 및 호주에서 오피스와 주거 시설을 인수하고 개발할 계획이라고 발표하기도 했습니다. 앞서 TLC는 지난 2018년 글로벌 부동산 투자 허브 역할을 맡기기 위해 싱가포르에 TLA를 설립했죠. 이 같은 측면에서 AIP운용과 도큐랜드의 이해관계가 맞아떨어진 것으로 보입니다. 참고로 AIP운용과 도큐랜드의 다리를 놓아준 것은 노무라증권 싱가포르 현지 사무소라고 합니다.

AIP운용 외에도 이지스운용도 싱가포르에 리츠 상장을 추진하고 있는데요. 이지스운용은 지난해 싱가포르에 리츠 AMC를 설립하고, 현지에 대표를 보내는 등 리츠 상장 작업을 착착 진행하고 있습니다. 이지스운용도 AIP운용과 마찬가지로 스폰서를 확보해 올해는 좀 더 리츠 상장을 진전시킬 것으로 예상됩니다.
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한국 비중 높이는 싱가포르 리츠, 다음 단계는(?)
국내 운용사들 뿐만 아니라 싱가포르 리츠들도 최근 한국 비중을 높이고 있는데요. 작년 말 메이플트리노스아시아커머셜트러스트(MNACT)가 처음으로 한국 오피스(더피나클강남)에 투자했고, 메이플트리로지스틱스트러스트(MLT)도 최근 블랙스톤이 내놓은 5개 물류센터를 인수하는 등 다수의 자산에 투자했습니다. 이번 인수로 MLT의 한국 자산은 18개로 늘어나게 됩니다. 

더피나클 강남
또 케펠 리츠가 서울역 인근 T타워에 투자했고, 지난 2019년 캐피탈랜드가 아센다스-싱브리지를 인수하면서 캐피탈랜드의 호텔 리츠인 애스콧 레지던스 트러스트에 합병된 아센다스 호스피탈리티 트러스트도 KY헤리티지호텔(현 소테츠 호텔즈 더 스프라지르 서울 동대문)과 이비스 앰배서더 인사동 등 2개 호텔에 투자를 했습니다. 또 싱가포르에서 선텍리츠 등을 운용하고 있는 ARA는 상장 리츠를 통해서는 아니지만 그간 한국에서 많은 투자를 해 왔습니다.

그리고 언젠가는 한국의 운용사들이 싱가포르에 리츠를 상장하는 것처럼 싱가포르 운용사들이 한국거래소에 리츠를 상장하는 날이 올지도 모르겠습니다. 지난 2016년 2월 싱가포르 출장 당시 ARA 에셋 매니지먼트의 최고투자책임자(CIO)였던 모세스 송을 인터뷰 한 적이 있는데요. 그는 당시 연내 한국에 리츠를 상장하겠다고 밝혔습니다. 물론 당시 계획은 예정대로 진행되지 않았습니다만 ARA는 그간 계속해서 한국에서 리츠 상장을 검토해 왔습니다. 참고로 모세스 송은 얼마 전 최고경영자(CEO)로 승진하기도 했다고 하네요. 그는 한국 교포이기도 하죠. ARA가 한국에 투자한 자산이 많은 만큼 앞으로 한국에 리츠를 상장하는 것이 전혀 가능성이 없어 보이지는 않습니다.

2016년 싱가포르 출장 당시 만난 ARA는 한국에 리츠를 상장할 계획이 있다고 밝힌 바 있다.
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