TALK with SPI

?SPI REITs Weekly #7
SPI REITs Weekly #7
2020.01.18
✍ 안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 오늘 ‘리츠 위클리(REITs weekly)’에 소개할 내용은 이지스자산운용 대체투자증권팀과 싱가포르증권거래소(SGX) 글로벌세일즈그룹 한국세일즈대표 이준원 상무님의 글 입니다. SPI 론칭 후에 정기적으로 글을 써 줄 분들인데요. 론칭 전까지는 뉴스레터를 통해 소개하도록 하겠습니다.

ⓒGlenn Harvey
상장 리츠 투자 시 부동산 섹터별 접근의 필요성

이지스자산운용 대체증권투자팀

2020년은 글로벌 리츠 투자자에게 반갑게 기억될 해는 아닐 것이다. 저금리 환경과 부동산 가격상승에 연초에는 리츠에 대한 관심도가 증가하였으나 코로나19 확산으로 공간에 대한 제약이 생기면서 다른 자산군 대비 큰 폭으로 하락했기 때문이다. 대표적인 글로벌 리츠 지수 중 하나인 ‘FTSE EPRA/NAREIT Developed Index USD’ 기준으로 연간 약 8.2% 하락을 기록하였다.

하지만 상장 리츠 내에서도 부동산 섹터별 주가 움직임은 상반되게 나타났다. 먼저 팬데믹으로 사회적 봉쇄가 진행되면서 리테일, 오피스, 호텔 등 소위 전통 섹터들이 가장 직접적인 타격을 받았다. 반대로 이커머스가 성장하고 재택근무가 활성화되면서 물류 창고, 데이터센터, 통신탑 등은 언택트 수혜로 주가가 상승하였다. 또한 미국 내에서는 주거 환경 선호도 변화에 따라 리츠들의 희비가 엇갈렸는데 밀집된 대도시 아파트 수요가 감소한 반면 주변도시와 교외지역에 위치한 단독주택(Single-Family) 수요가 증가하였다. 이에 따라 단독주택의 신규 건설도 증가하면서 목재 가격도 크게 상승하였다. 그리고 주거지 변화와 재택근무 등으로 개인용창고 이용 수요 역시 증가세를 보였다. 이렇게 사회적 변화로 인해 부동산 자산별로 상이한 결과가 나타난 것이다.

부동산은 자산별로 공간에 따른 특징, 사용 목적, 적용되는 규제 등이 제각기 다르다. 이로 인해 부동산 임차 계약 조건이 다르며 해당 부동산의 공급과 임차 수요, 자산 가격 동향이 달라진다. 결국 특성에 따라 섹터별 상이한 배당수익률 수준을 보이고 상반된 성장 전략을 나타내며 이는 투자 수익률 차이로 이어진다. 그리고 이 차이는 실물 부동산 투자보다 상장 리츠에서 더 빠르고 뚜렷하게 나타난다. 그 이유는 각 리츠별로 공시된 정보와 투자자들의 전망이 반영되면서 시시각각 가격이 변동하는 주식시장과 달리 상업용 부동산 가격의 경우 감정평가, 실제 거래 사례 등을 바탕으로 이루어지기 때문에 가격 변동이 주식시장 대비 상대적으로 느릴 수 있기 때문이다. 따라서 상장 리츠 투자 시 섹터별로 구분하여 이해도를 높인다면 배당수익률을 높이는 전략, 자산 가치 성장률을 추구하는 전략 등 다양한 전략으로 리츠를 투자할 수 있고 부동산 트렌드에 맞춰 변화에 맞는 투자를 할 수 있게 된다.
상장 리츠 시장 역시 부동산 섹터별 투자에 용이하도록 발전해오고 있다. 상장 리츠의 발전 역사가 가장 오래된 미국에서도 리츠 섹터의 다양화가 구축되고 양상이 뚜렷해진 시점은 글로벌금융위기 이후로 볼 수 있다. 그 이전까지 상장 리츠는 여러 섹터 자산을 함께 보유한 다각화 리츠 비중이 높았다. 또 글로벌 금융위기 이후로는 비중이 높았던 리테일과 오피스 등 전통적인 상업 부동산 비중이 낮아지고 성장 섹터의 비중이 높아졌다.

리츠들은 각 회사가 가장 잘 할 수 있는 섹터와 지역에 집중했고 그 속에서 전략과 운영의 차별화를 보여주고자 하였다. 부동산 투자 포트폴리오를 상장 리츠 내에서 구축하는 것 보다는 투자자가 판단하도록 하되 섹터 내에서 가장 잘 하는 리츠가 되어 투자자의 포트폴리오에 선정되고자 하는 노력을 해 나간 것이다. 이후 섹터별 대표 리츠들의 규모가 커지고 관련 산업별 변화가 일어나면서 트렌드에 맞게 주가 움직임도 상이한 모습을 보였고, 이러한 흐름이 축적되면서 유의미한 차이가 도출되고 있다. 특히 이번 팬데믹에서는 사회적으로 급작스럽게 큰 변화가 일어나면서 부동산 섹터별 움직임이 더 크게 나타났다.

이러한 부동산 섹터별 구분은 신규 섹터가 시장 내 진입하고 기존 섹터도 새로운 모습으로 발전하면서 지금도 계속 진행 중에 있다. 약 20년 전에는 데이터센터와 통신탑은 관심 밖 섹터였으나 지금은 가장 인기 있는 섹터 중 하나로 자리 잡았다. 현재 미국 리츠 시장에서 시가총액 1위는 통신탑 리츠인 아메리칸 타워(American Tower)이며, 에퀴닉스(Equinix)와 디지털 리얼티(Digital Realty)와 같은 데이터센터 리츠도 시총 상위권에 포진해 있다. 또한 최근 수요가 증가하고 있다고 앞서 소개한 단독주택 리츠는 10년 전에는 존재하지도 않는 섹터였다. 아울러 2010년 이후에는 카지노 리츠, 냉동창고 리츠 등도 새롭게 등장했다. 
이에 따라 각 섹터별 분석도 갈수록 중요해지고 있다. 상장 리츠들이 이제는 임차 사업만 영위하지 않으며, 각 산업에서 차지하는 영향력이 커지면서 이익 전망 시 고려해야 할 요소들이 더 많아졌기 때문이다. 최근 몇몇 상장 리츠 내에서 나타나는 몇 가지 특징들을 정리해보면 다음과 같다.
1) 상장 리츠가 시장 지배력을 보유하거나 세분화된 시장을 통합
카지노 리츠(Gaming and Leisure Properties, VICI Properties, MGM Growth Properties)의 미국 카지노 시장 점유율은 40%내외로 높은 편이며 전략적으로 자산 매입을 이어가고 있다. 또한, 단독주택 리츠(Invitation Homes, American Homes 4 Rent, Tricon Residential 등)은 기존에는 개인들끼리 임대차를 하는 세분화된 시장이었으나 최근에는 상장 리츠를 포함한 기관 자금이 대규모 자산을 투자하면서 현재 점유율이 약 2%까지 확대되었다. 개인용창고 리츠(Public Storage, ExtraSpace Storage, CubeSmart 등) 역시 개별로 운영되던 자산들을 통합해가고 있고 현재 상장 리츠의 시장 점유율은 약 27%를 차지하고 있다. 이러한 섹터 내 리츠들은 상장 리츠의 이점인 규모의 경제와 자금 조달 능력을 활용하여 기존의 시장 우위를 강화하거나 세분화된 시장을 통합해 가고 있다. 이러한 통합은 특히, B2C 사업에 있어서는 소규모 사업자들의 개별적인 관리보다 한 단계 높은 전문적인 서비스를 이용자에게 제공해줄 수 있게 하고, 브랜드 파워를 가질 수 있게 하기 때문에 리츠 플랫폼이 시장 지배력을 확보해 나가기 용이하게 해준다. 
2) 기존 부동산 섹터 내에서 특화된 섹터 형성
물류/창고 리츠 내에서 냉동 창고에 집중한 리츠인 Americold Realty Trust가 2018년 상장하였으며, 호텔과 함께 카지노 사업장을 보유한 카지노 리츠, 오피스 중에서도 생명과학 분야 연구소를 보유한 리츠인 Alexandria Real Estate Equities 등 기존 부동산 섹터 내에서 특화된 섹터가 새로운 섹터로 자리잡는 현상이 나타나고 있다. 이러한 리츠들은 기존 섹터와는 다른 특징을 가지면서 더 높은 투자 매력을 가지고 있는 경우가 많다. 냉동 창고의 경우 높은 개발 비용과 임차인을 미리 확보해야 하는 어려움 등으로 신규 개발이 어렵기 때문에 공급 우려가 낮다. 그리고 연구용 오피스는 기밀 유지 등으로 단독 임차인이 하나의 건물을 장기로 임차하는 경우가 많기 때문에 임차 구조가 일반 오피스보다 상대적으로 안정적이다. 이러한 투자 매력과 섹터의 성장 등으로 이번 팬데믹에서 빠른 주가 회복을 보여주었다. 

Alexandria Real Estate Equities 가 보스턴에 보유하고 있는 자산. 코로나19 백신 개발사중 한곳인 ‘모더나’도 이곳에 위치하고 있다
3) 부수적인 이익의 비중 확대

개인용창고의 경우 창고 사용료뿐만 아니라 보험, 운송 등의 서비스를 제공하고 추가적인 이용료를 받는다. 목재 리츠(Weyerhaeuser, Rayonier, PotlatchDeltic 등)은 나무 벌목을 통한 원목 판매뿐만 아니라 산림지 내 자원 채취나 땅 대여 등으로 추가 이익을 추구한다. 또한, 조립식주택 리츠인 Sun Communities가 매입한 보트선박장의 경우 정박료뿐만 아니라 점검비용, 연료 제공, 기타 서비스 등으로 이익을 얻는다. 이러한 임대료 이외의 추가적으로 창출하는 이익은 종합서비스를 제공할 수 있는 플랫폼을 보유한 리츠가 편입한 부동산의 가치를 더 높일 수 있는 기반이 된다. (지난 글에서 언급한 개인용창고 리츠인 ExtraSpace Storage의 높은 자산가치 상승을 보여준 것도 이를 증명해준다.)

한국은 리츠 제도가 2001년에 도입됐지만 상장 리츠는 최근 들어 본격적으로 증가하고 있다. 성장 초기 시장인 만큼 아직은 하나의 섹터에 특화 하여 포트폴리오를 구축한 리츠가 미흡한 것도 사실이다. 하지만 상장 리츠 규모가 커지면서 분명 글로벌 리츠가 발전해온 것처럼 섹터별 대표 리츠들이 자리 잡을 것으로 예상한다. 글로벌 리츠를 통해 섹터별 이해도를 높인다면 국내 리츠 투자에도 도움이 될 수 있을 것이라 생각한다.
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“코로나19에도 수준 높은 교육 제공하는 영국 기숙사 투자 유망”
– Far East Orchard – 

이준원 싱가포르증권거래소 글로벌세일즈그룹 한국세일즈대표

1. Far East Orchard의 알란 탕 CEO 인터뷰

✍에디터 코멘트 : 코로나19로 전 세계 호텔 리츠들이 직격탄을 맞았습니다. 아직도 현재진행형인 위기 속에서 전 세계 호텔 리츠들은 새로운 성장 동력을 발굴하기 위해 분주하게 움직이고 있느데요. 싱가포르의 ‘Far East Orchard’도 그 중 하나입니다. Far East Orchard는 싱가포르를 대표하는 민간 디벨로퍼인 ‘Far East Organization’의 계열사인데요. Far East Orchard는 전 세계적으로 100여개의 호텔에 투자하고 있고, 기숙사에도 투자하면서 포트폴리오를 다각화하고 있습니다. Far East Orchard는 ‘Far East Hospitality Trust’라는 상장 리츠도 가지고 있죠. 이번 글에서는 이준원 상무님이 소개하는 알란 탕 Far East Orchard CEO의 인터뷰 내용을 전달해 드리도록 하겠습니다. 

Far East Orchard가 투자한 지역
Q. 본인소개 및 경영철학을 소개해 달라 

?알란 탕 : 나는 기독교 신자로서 스튜어드십 (stewardship)과 섬김의 리더십 (servant leadership)을 바탕으로 CEO로서 회사를 이끌고 있다. 회사의 관리책임자라면 본인에게 맡겨진 자원들을 모두 책임져야 한다고 생각한다. 그 자원은 회사의 자금일 수도 있고, 사람일 수도 있다. 지속가능한 사업을 구축하고 수익을 향상시키기 위해서 회사의 자금을 현명하게 관리해야 한다. 사람도 매우 중요하다. 회사의 모든 구성원들을 소중히 여기며 그들이 가진 잠재능력이 최대한 발전하고 발휘될 수 있도록 아낌없이 지원해야 한다. 나는 확고한 동기부여를 지닌 직원들과 함께 지속적인 수익창출이 가능한 좋은 회사를 만들어 갈수 있고, 이러한 회사가 사회적 책임을 의미 있게 수행할 수 있다고 믿는다. 
Q. 이력을 소개해 달라. 
?알란 탕 : 코넬대학교에서 호텔경영학을 전공했고, 호텔분야의 재무분석가로서 폭 넓은 경력을 쌓은 후에 2020년 1월부터 Far East Orchard의 CEO로 일하고 있다. 이전에는 GIC Real Estate (싱가포르 국부펀드인 GIC산하 부동산투자회사)에서 호텔 투자 및 자산관리의 총책임자로서 수십조원을 운용하였고, Frasers Hospitality International에서 COO로서 전 세계 호텔 및 서비스 아파트먼트의 운영을 책임졌다. 
Q. 호텔 투자업무를 수행하면서 기억에 남는 일들을 무엇인가. 
?알란 탕 : GIC Real Estate 에서 호텔분야 투자를 개척한 것이 가장 기억에 남는다. Browns Hotel (영국 런던), Hotel Vier Jahreszeiten (독일 함부르크), Westin Sydney (호주 시드니), Westin Tokyo (일본 도쿄), InterContinental Hotel Paris (프랑스 파리, 현재는 Westin Paris로 변경) 등 전 세계에 있는 최고의 호텔들을 인수하는데 참여했다. 최고를 유지하기 위해 끊임없이 최고의 품질을 추구하는 것을 보았고, 이러한 점을 Far East Orchard 기업문화의 핵심요소로 자리잡게 했다. 숙박고객이 학생이든 휴가자든 출장자든 우리는 다양한 유형의 숙박시설에 최고의 서비스를 제공하여 모든 고객들이 편안하게 지내다 돌아갈 수 있도록 해야 한다.
Q. Far East Orchard를 소개해 달라 
?알란 탕 : Far East Orchard는 1968년에 SGX에 상장하였고, 다양하고 균형잡힌 포트폴리오를 통해서 지속가능한 수익창출을 목표로 하는 부동산투자 및 관리회사이다. 싱가포르 최대 민간 부동산개발회사인 Far East Organization의 멤버로 2012년 부터 호텔 및 의료 부동산사업에 투자를 시작했고, 2015년부터는 영국의 기숙사(Purpose-Built Student Accommodation(PBSA))에 투자하면서 부동산사업을 다각화 했다. 
Q. Far East Orchard의 부동산 포트폴리오가 궁금하다.
?알란 탕 : 호텔분야에는 싱가포르를 비롯해서 덴마크, 독일, 헝가리, 일본, 호주, 뉴질랜드, 말레이시아 등에 10개 이상의 호텔브랜드를 소유하고 있고, 16,500개 이상의 객실을 보유한 100개의 호텔을 관리하고 있다. 영국의 PBSA분야에는 브라이튼, 브리스톨, 리즈, 리버플, 뉴캐슬, 세필드에 소재한 총 3,561호실의 기숙사를 관리하고 있다. 또한, 싱가포르의 의료허브인 노비나에 의료시설을 관리하고 있다.
Q. 투자전략을 말해달라.
?알란 탕 : Far East Orchard는 지속적으로 안정적인 임대수익을 발생시키기 위한 노력을 하고 있으며, CEO로 취임한 이후에 호텔 및 PBSA사업를 중심으로 이를 구현해 나가고 있다.
Q. 호텔사업의 구체적인 투자전략은 무엇인가.
?알란 탕 : 작년에는 코로나바이러스 상황에도 불구하고 1,300여개의 신규 객실을 추가했으며, 이중의 절반은 2020년 4분기에 오픈했다. 최근에는 100번째 호텔인 Adinar Melbourne Southbank를 호주에 개장하면서 호텔사업에 중요한 이정표를 세웠고 2025년 이후까지도 호텔사업이 계속 확장될 수 있도록 준비하고 있다. 우리는 아시아태평양 지역의 주요 도시에 소재한 호텔들과의 관리계약을 확대해서 지속적으로 수익을 창출할 것이다. 호주나 일본과 같이 국내여행이 활발하고 장기여행이 활성화된 도시를 우선적으로 고려하고 있다.
Q. PBSA사업의 투자전략도 궁금하다. 
?알란 탕: 영국 내의 기숙사의 지속적인 매입을 통한 PBSA분야에서 Far East Orchard의 입지를 더욱 강화하고자 한다. 2020/21학년도의 등록 학생수는 코로나바이러스 상황에도 불구하고 직전학년도 대비 4% 증가했다. 이는 영국 내 학생들뿐 아니라 EU외 지역의 유학생들의 등록이 증가했기 때문이다. 최근에는 온라인 수업이 활성화되어 있지만 많은 학생들은 온라인 수업의 질과 효과에 대해서 불만이 많다는 것을 확인했다. 학생들이 상당한 수업료를 지불하기 때문에 캠퍼스 내에서의 대면수업을 선호한다. 우리는 영국의 수준 높은 교육에 대한 학생들의 수요가 안정적으로 유지될 것이라고 판단하고 있고, 최근에 브리스톨 내에 있는 301호실을 보유한 기숙사를 취득했다. 이 기숙사는 우리가 보유한 브리스톨 내의 세번째 기숙사이자 영국 내의 열 두번째 기숙사이기도 하다. 이로서 총 3,561호실의 기숙사를 보유하게 됬다. 우리는 앞으로도 수준 높은 교육을 제공하는 대학교, 학생등록수가 지속적으로 증가하고 있는 도시에 위치한 기숙사들을 관심있게 지켜보고 있다.

Far East Orchard가 투자한 영국 브리스톨에 위치한 기숙사
Q. 향후 성장전략을 알려달라. 

?알란 탕: 숙박업 비즈니스는 코로나바이러스 사태로 이전에는 볼 수 없었던 큰 위기에 직면해 있다. 이 사태가 단기간에 해결될 것으로 보이지 않기 때문에 장기적인 전략을 구축해야 한다. 하지만 나는 다른 위기 때와 마찬가지로 새로운 기회는 항상 존재할 것이라고 믿고 있다. Far East Orchard는 앞으로도 우리의 전문분야인 숙박업에 지속적인 투자를 진행할 것이며 관리계약, 전략적 협업 및 자산매입 등을 통해서 2025년까지 호텔객실 25,000개, PBSA호실 5,000개를 확보할 것이다. 최근 코로나바이러스 사태로 인한 글로벌 경기침체 및 사업환경의 변화에도 불구하고 저금리기조가 계속 지속될 것이고 Far East Orchard의 건전한 재무제표를 바탕으로 매력적인 자산들의 추가적인 매입 기회가 앞으로 많을 것으로 기대한다. 하지만 우리의 목표는 지속적으로 안정적인 수익을 창출하는 것이기 때문에 매입 가능한 모든 자산들에 대해 냉철한 평가를 통해서 체계적으로 진행할 것이다.
2. 이달의 싱가포르 리츠시장 코멘트
12월에는 오피스와 물류센터를 혼합하여 운영하는 Diversified 리츠들의 평균 상승폭이 가장 높았으며, 연말 쇼핑시즌에 따라 리테일섹터의 상승폭도 두드러졌다. 특히 미국 슈퍼마켓 체인인 United Hampshire US REIT가 16.8%, 중국 내의 쇼핑몰들을 보유하고 있는 CapitaLand Retail China Trust가 15.8% 등 지난 한달동안 큰 폭의 상승을 기록했다. 반면, 인도네시아에서 병원을 운영하는 First REIT는 임차인인 Lippo Karawaci와의 임대차계약 변경에 따른 재정건정성의 악화에 따라 지난 한달간 주가가 -44.7%나 폭락하였고, 이로 인해 Health Care REITs 섹터의 주가도 평균 -15.1% 하락했다.

3. 12월 싱가포르 리츠시장 주요뉴스
▲ARA LOGOS Logistics Trust는 호주에 있는 5개의 물류센터 인수자금의 일부로 사용하기 위해서 약 415억원 규모의 신주를 발행했다. 
▲Ascendas REIT는 호주에 있는 새 물류센터의 매입을 위해서 약 570억원 규모의 자금을 조달할 계획에 있으며, 이와 별도로 시드니 교외에 위차한 오피스 빌딩을 AMP Capital로부터 매입하기 위해 약 2,350억원 규모의 자금을 조달할 것이라고 발표했다. 
▲Cromwell REIT는 이탈리아에 있는 복합물류센터의 인수를 완료했고, 체코와 슬로바키아에 소재한 11개의 물류센터를 1,515억원의 규모로 인수하는 계약을 체결했다. 
▲Frasers Logistics & Commercial Trust는 호주 남부에 있는 3개의 물류센터를 약 2,520억원에 매각한다고 발표했다. 이는 장부가(약 2,110억원) 대비 19.4%의 프리미엄이 반영된 금액이다. 
▲First REIT는 인도네시아 소재 병원들의 임대차계약 변경에 따른 후속조치로 약 1,300억원 규모의 유상증자를 주주들에게 요청했다. 
▲Keppel REIT는 싱가포르 소재 Keppel Bay Tower를 약 5,440억원에 인수하겠다는 의향서를 Keppel Land에 전달 했다. 이와 별도로, UOB 및 BNP Paribas로부터 녹색대출(Green Loan)을 통해 약 2,500억원을 확보했다. 
▲ParkwayLife REIT는 일본에 있는 요양시설을 약 170억원에 인수했다고 발표했다. 
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