TALK with SPI

?SPI REITs Weekly #5
 SPI REITs Weekly #5
안녕하세요. 새해 첫 출근 다들 잘 하셨나요? 다소 허무하게 지나간 2020년을 뒤로 하고 희망찬 새해가 되기를 기원합니다. 오늘은 올해 첫번째 ‘리츠 위클리(REITs weekly)를 전해드리겠습니다오늘 리츠 위클리에서는 두 개의 칼럼을 소개해 드릴텐데요, 저희가 곧 선보일 예정인 콘텐츠 플랫폼 서울프라퍼티인사이트(SPI)’를 미리 살펴볼 수 있는 칼럼이기도 합니다


글로벌 리츠 리서치를 하고 있는 이지스자산운용 대체투자증권팀싱가포르증권거래소(SGX) 글로벌세일즈그룹 한국세일즈대표 이준원 상무님의 글입니다. 앞으로 이지스운용 대체투자증권팀은 2주에 한번씩, 이준원 상무님은 한 달에 한번씩 리츠 관련 글을 기고해주실 예정입니다. SPI는 한국거래소와 글로벌 증시에 상장되어 있는 개별 리츠에 대한 내용 뿐만 아니라 투자자들이 리츠를 보다 친숙하게 인식하고 리츠 대중화에 도움이 될 수 있는 콘텐츠를 지속적으로 제공할 예정입니다. 우선 이지스운용 대체투자증권팀과 이준원 상무님 외에도 국토교통부 부동산산업과에서 리츠 정책 관련 업무를 하다가 작년 말 세종법무법인 전문위원으로 자리를 옮긴 김중한 위원 SPI 론칭 후 2주에 한번씩 글을 게재할 예정입니다. 또한 론칭 후에도 다양한 전문가들을 통해 리츠 소식을 전해드리도록 하겠으니 앞으로도 많은 관심 부탁드립니다.

ⓒGlenn Harvey
상장리츠의 수익률에 영향을 미치는 요인들


이지스자산운용 대체증권투자팀

✍ 이지스자산운용 대체투자증권팀은 앞으로 2주에 한번씩 리츠 시장에 대한 이해도를 높일 수 있는 글을 기고할 예정입니다. 이지스운용은 지난해 처음으로 글로벌 상장 리츠에 투자하는 공모 리츠 펀드를 출시했으며, 기관투자자와 함께 국내에 상장 리츠에 투자를 하는 등 최근 상장 리츠에 투자할 수 있는 상품을 확대하고 있습니다. 이지스운용의 글을 통해 리츠 투자에 대한 이해도를 높이고, 보다 수월하게 리츠 투자에 접근할 수 있기를 바랍니다

한국 상장 리츠의 시장규모는 시가총액 4조원 수준으로 전체 부동산 시장의 0.3% 수준이다. 해외 선진국이 10~20%를 차지하는데 비하여 시장 발전의 초기단계라 할 수 있다. 단일 부동산 자산 리츠 및 재간접 리츠의 상장 비중이 높고 아직 시장에서 보편화된 투자 수단으로 인식되지 않았기 때문에 상장 리츠를 단순히 실물부동산을 주식시장에 상장시켜 거래를 용이하게 한 부동산 펀드 정도로 생각하는 경우가 많다. 그렇다면 본질적으로 실물 부동산 펀드와 유사한 특성을 가져야 하는데 실상은 그렇지만은 않다. 상장 리츠가 실물부동산펀드와 다른 고유의 특징을 이해하기 위해서는 수익률의 원천을 알고 이해하는 것이 필요하다. 
상장 리츠의 수익률이 의미하는 바를 정의해보자. 주가의 수익률일까? 상장 리츠가 보유한 부동산 포트폴리오의 수익률일까? 아니면 주당 NAV(부채를 차감한 상장 리츠의 부동산 포트폴리오 가치를 발행주식의 수로 나눈 가치)의 상승률일까? 일반적으로 상장 리츠가 보유한 부동산 포트폴리오의 수익률이 주당 NAV에 영향을 미치고 주당 NAV를 기준으로 주가가 형성되어 투자자의 수익률로 귀결된다. 여기서 우리가 주목하는 부분은 상장 리츠의 주당 NAV 상승률이다. 투자자의 최종 수익률은 주식가격에서 발생하지만, 주식가격은 상장 리츠의 내재가치에 해당하는 주당 NAV에 수렴한다는 특성이 있기에 이 내재가치 측정을 잘하는 것이 투자자의 몫일 것이다. 즉, 투자자 관점에서 리츠가 성장한다는 것은 이 회사의 내재가치를 나타내는 주당 NAV가 상승한다고 해석할 수 있다. 그렇다면 리츠의 주당 NAV상승은 어떠한 경우에 나타날까?
첫째, 상장 리츠의 부동산 포트폴리오 수익률이 주당 NAV상승에 기여한다. 이 부분은 실물부동산 펀드와 유사하다. 실물부동산 펀드는 합의된 기준과 전략 하에 부동산을 매입 혹은 개발하고, 투자 수익률은 펀드가 보유한 부동산 포트폴리오에서의 배당률과 부동산 가치 상승률로 귀결된다. 리츠도 회사별 전략에 맞게 구축한 포트폴리오의 임대료와 부동산 가치 상승에 따라 상이한 수익률을 보인다. 하지만 실물부동산과 다른 점은 그 회사의 전문성에 의해서 추가적인 수익률이 결정된다는 점이다. 각 리츠는 집중하고 있는 영역에서 얼마나 전문성을 가지고 있는지, 그리고 경영진의 시장 사이클에 대한 판단이 잘 맞았는지에 따라 다른 주가 움직임을 보인다. 또한, 회사의 목표/투자전략에 맞추어 자산의 섹터/지역/자산 구성을 잘 선택했는지 등의 요인이 리츠의 주당 NAV 상승에 큰 영향을 미친다. 

[1. 과거 5년간 미국 섹터별 상장리츠가 보유한 부동산 가치상승]

출처: Green Street estimates, Annualized return 기준, 개별회사의 공시 NOI 수치와 시장에서 측정되는 Cap rate를 반영하여 추정한 값.

둘째, 매니지먼트의 숙련된 자본 배분(Capital Allocation)이 주당 NAV상승에 기여한다. 상장 리츠는 영속기업으로서 자발적인 자본 배분활동을 지속적으로 해 나간다. 리츠의 매니지먼트는 보유 부동산 가치와 주식가격 사이의 괴리를 판단하여 유상증자/자사주 매입 등을 결정하고 이를 통해 주당 NAV 상승을 추구할 수 있다. 이는 상장 리츠가 가진 실물 부동산펀드와의 큰 차이점이며 리츠의 NAV 수익률을 결정하는 요인 중 하나다. 그렇다면 구체적으로 어떻게 이러한 자본의 배분을 수행하고 있을까? 예를 들면 주가가 주당 NAV 대비 높은 가격에서 거래되고 있다면 주식을 통한 자본조달 비용이 낮게 형성되어 유상증자를 통한 신규자산편입 추진이 회사의 주당 NAV 상승을 가져올 수 있다. 물론 조달비용이 낮다고 해도 자산을 비싸게 매입한다면 그 효과가 반감될 수 있기 때문에 자산 매입은 적정 가격 이하로 진행되어야 할 것이다. 이와 반대로 리츠의 주식이 주당 NAV 보다 낮은 가격에서 거래되고 있다면 실물시장에서 자산을 팔아 생긴 현금으로 자사주 매입을 하여 주당 NAV를 상승시킬 수 있다. 이 또한 매각 자산을 공정가치 이상으로 매도해야 자본 배분이 효과적이다. 
아래 표는 기간별로 보유 부동산의 가치상승을 제외하고 각 상장 리츠의 자산 매입을 통해 상승시킨 주당 NAV를 나타낸다. 즉 부동산 가치상승 대비 초과 성과라고도 해석할 수 있다. 미국의 오메가 헬스(Omega Health)와 리얼티 인컴(Realty income)은 주가의 프리미엄을 활용하여 유상증자를 통한 공격적인 외형성장을 추구해왔고 양질의 자산을 비싸지 않은 가격에 매입해 초과 성과를 달성해 왔다. 반대로 SL 그린(SL green)은 주가 할인이 지속되는 상황에서 보유자산을 매각하고 할인된 자사주 매입을 지속하여 NAV 초과 성과를 달성했다.  

[2. 자산가치 상승을 제외한 주당 NAV상승]

출처: Green Street

보다 쉬운 이해를 위해 아래 표에서 간단한 숫자로 예를 나타냈다. 주가가 15% 할인 상태에서, 보유자산을 20만큼 매각한다면, 이 거래만으로도 주당 NAV가 5.5% 상승하는 효과를 가져온다. 즉 리츠의 매니지먼트는 이러한 자본 배분 결정을 통해 Private와 Public 시장 사이에서 차익거래(Arbitrage)를 꾀할 수 있다. 보유자산의 매입/매각 시 여러 고려사항이 있겠지만 상장 리츠는 주가 수준을 이용하여 회사의 포트폴리오 규모가 확대하고 있든 축소하고 있든 각 상황에 맞추어 주당 NAV를 상승시킬 수 있는 선택을 할 수 있다는 의미이기도 하다. 

[3.자산매각에 의한 주당 NAV 효과 사례]

아울러 표2의 부동산 가치 상승 대비 초과 성과의 요인은 2번에서 설명한 Private–Public 시장 사이의 차익거래 효과도 포함되어 있지만, 초과 성과를 나타내는 보다 큰 부분으로 부동산 운영 플랫폼 효과도 존재한다. 미국의 개인용창고 리츠인 엑스트라 스페이스(Extra space)의 경우 과거 8년동안 부동산 가치상승을 제외하고도 무려 79%의 주당 NAV 상승이 있었다. 이는 매니지먼트의 체계적인 마케팅 전략, 매출 다변화 등 운영 플랫폼을 공고히 한데 있다. 비즈니스 플랫폼을 브랜드화해 무형의 마케팅 가치를 만들고 관련 보험 및 포장재 판매 등을 이용해 임대료 외에도 다양한 매출 원천을 개발해 매출 상승으로 연결시켰다. 
운영 플랫폼 효과는 유럽임대주택에서도 찾을 수 있다. 유럽임대주택의 경우 평균적으로 건물 연수가 오래되었다는 특징 때문에 내외부 리모델링 작업이 매우 필요하다. 이러한 기능은 보통 외부 자산 관리회사에 위탁해 수행하는데 상장 리츠는 이 기능을 조직에 내재화한 뒤 전문화시켜 비용을 절감하고자 노력한다. 특히 낮은 수익률을 나타내는 유럽 임대주택은 이러한 비용절감 노력이 리츠의 NAV 수익률을 높일 수 있는 주요 요인이 되고 있다. 이와 같은 운영 플랫폼은 단기적으로 쌓을 수 없기 때문에 진입장벽이 높아 개별 리츠 회사만의 고유 경쟁력이 될 수 있으며 중장기적으로 차별화된 NAV 상승을 가져오는 동력이 될 수 있다.
종합하면 위 3가지를 충실히 수행하는 리츠가 주당 NAV 수익률이 우수한 회사일 것이며, 리츠 투자자는 NAV를 효과적으로 상승시키는 리츠를 선택하는 것이 바람직하다. 주식가격은 장기적으로 결국 주당 NAV로 수렴하는 특성이 있기에 투자자의 수익률은 주가의 수익률로 나타난다.  
해외 리츠는 매니지먼트의 운영 실적(Track record)가 상당기간 축적되어 위 3가지 방식으로 NAV 수익률을 높이는 회사가 많다. 반면, 한국 상장 리츠는 이제 운영 실적을 쌓아 나가야 하는 단계다. 최근 몇몇 한국 리츠의 유상증자 및 신규 자산 편입 관련 발표가 있었다. 한국 상장 리츠의 시가총액 규모는 대부분 5,000억원 미만으로, 당분간은 외형성장이 가장 중요한 목표가 될 것이다. 성장 초기단계인 한국 리츠를 살펴볼 때에는 자산을 매입할 때나 자본을 조달할 때, 주당 NAV 상승을 꾀하는 외형 성장을 하는지에 대한 판단이 필요하다. 뿐만 아니라 어떠한 전략 하에서 포트폴리오를 구축하는지, 중장기적으로 운영플랫폼 구축에 대한 고려가 있는지에 대한 관찰도 필요할 것이며 이러한 고려가 있는 리츠가 중장기적으로 늘 프리미엄으로 거래되는 회사로 남게 될 것이다. 

M&A 통해 규모의 경제 추구하는 싱가포르 리츠
– Frasers Logistics & Commercial Trust


이준원 싱가포르증권거래소 글로벌세일즈그룹 한국세일즈대표

✍ 이준원 상무님은 매달 한 차례씩 싱가포르증권거래소(SGX)에 상장되어 있는 리츠 브리핑을 해주실 예정입니다. 싱가포르는 모든 리츠가 증권거래소에 상장되어 있으며, 아시아에서 리츠 시장이 가장 잘 발달된 국가 중 하나입니다. 한국리츠업계도 싱가포르를 롤모델로 해서 공모 상장 리츠 시장을 키워가고 있습니다. 오늘 소개해드리는 내용은 11월 싱가포르 리츠 시장을 정리한 내용입니다. SGX에서 진행한 상장 리츠 인터뷰, 11월 싱가포르 리츠 시장에 대한 주요 코멘트, 11월 싱가포르 리츠 시장 주요 뉴스입니다. 이번 글은 기고 전 샘플 형식이라 참고해서 보시면 좋을 듯 합니다. 1월부터는 매달 전월 이슈를 15일 이전에 정리해드릴 예정입니다. 싱가포르 리츠 시장에 대해 더 궁금하신 점이나 의견 있으면 말씀해 주세요.

1. Frasers Logistics & Commercial Trust (FLCT)의 로버트 웰라스 CEO 인터뷰
✍ 에디터 코멘트 : 최근 싱가포르 리츠 시장은 M&A가 활발하게 일어나고 있습니다. 규모를 키워 새로운 성장 동력을 발굴하고, 신규 자산 편입과 자금 조달 등을 용이하게 하려는 움직임이 뚜렷하게 나타나고 있죠. 지난해만 하더라도 캐피탈랜드가 스폰서로 참여하는 캐피탈랜드몰트러스트(CMT)와 캐피탈랜드커머셜트러스트(CCT)의 초대형 합병 사례가 있었죠. 또 작년에 CMTCCT의 합병 못지 않게 눈길을 끈 게 프레이저 프라퍼티가 스폰서인 프레이저 로지스틱스 앤드 인더스트리얼 트러스트(FLT)와 프레이저 커머셜 트러스트(FCOT)의 합병입니다. SGX 리서치팀이 최근 FLTFCOT의 합병으로 탄생한 Frasers Logistics & Commercial Trust (FLCT)CEO인 로버트 웰라스와 인터뷰를 진행했다고 하는데요. 이번 글에서는 이준원 상무님이 소개하는 웰라스 CEO 인터뷰 내용을 전달 드리도록 하겠습니다. 인터뷰에서는 웰라스 CEO의 이력과 삶, 리츠 성장 전략이 두로 담겨 있습니다. 리츠에 관심이 있는 분들 뿐만 아니라 이 글을 읽는 부동산업계 분들에게도 도움이 될 것 같아 이준원 상무님이 기고해주신 글을 Q&A 형식으로 바꿔서 전달해드리도록 하겠습니다. 참고를 위해 전문도 같이 첨부하겠습니다.
Q. 소개를 부탁한다. 

? 웰라스 : 나는 현실주의자이지만 야심차고 도전적인 목표를 설정하고 이를 실현하는 것이 나의 철학이다. 무엇을 하던지, 나는 나와의 약속을 반드시 지키려고 한다. 그래야 다른 사람들이 나를 매우 신뢰할 수 있는 사람이라고 판단할 것이다. 
Q. 어떻게 부동산 업계에 발을 들여놓게 되었나. 
? 웰라스 : 톰소여의 모험, 허클베리핀의 모험을 쓴 미국 작가 마크 트웨인의 명언 중에 ‘네가 진심으로 좋아하는 일을 찾으면, 그것은 단순히 출근해서 일하는 직업이 아니고 너의 인생에서 즐길 수 있는 놀이이다’라는 말이 있다. 나는 내가 즐기면서 할 수 있는 일을 찾고 싶었다. 그리고 업무가 매우 명확하고 구체적인 것을 원했고 그것이 부동산관련 업무였다. 
Q. 그간의 이력을 소개해달라. 
? 웰라스 : 호주 RMIT대학에서 부동산을 전공했으며, Financial Services Institute에서 금융투자관련 석사학위 취득 후 호주 멜버른에 소재한 부동산 평가회사에서 첫 직장생활을 시작했다. 2000년대 초반에는 MAB Funds Management에서 펀드매니저를 했고, JLL과 Charter Keck Cramer에서 자문 업무를 하기도 했다. 이후 프레이저 프라퍼티 오스트레일리아 임원을 거쳐 2016년 FLCT의 CEO가 됐다. 
Q. FLCT가 투자하고 운용하는 자산에 대해 말해달라. 
? 웰라스 : 싱가포르 소재 물류센터 자산에 대한 투자 및 운용에 집중하면서 유럽 및 아시아퍼시픽의 상업용 자산, 비즈니스 파크 등에 투자하고 있다. FLCT는 호주, 독일, 싱가포르, 영국 및 네델란드 등 5개 선진국가에 위치한 100여개의 산업 및 상업용 자산을 보유하고 있다. 
Q. FLCT의 향후 성장 전략은. 
? 웰라스 : FLCT의 메인스폰서는 SGX 에 상장되어 있는 프레이저 프라퍼티(Frasers Property)로 총 자산은 약 35조원에 달한다. 주거용 빌딩, 쇼핑몰, 상업용 빌딩, 물류센터, 호텔 등 5개 영역의 부동산 사업을 영위하고 있다. 지역별로 보면 동남아시아, 호주, 유럽 및 중국에서 부동산 사업을 하고 있으며, 특히 호텔 및 서비스드 아파트 사업은 아시아, 호주, 유럽, 중동 및 아프리카 등 20여개국의 70여개 도시에서 진행하고 있다. 프레이저 프라퍼티는 좋은 자산들을 많이 보유하고 있고 개발 중에 있으며, SGX에 상장된 FLCT는 이러한 자산들의 편입을 통해서 더 좋은 성과를 내도록 노력할 것이다. 현재 프레이저 프라퍼티가 보유하고 있는 100여개의 모든 자산들에 대해 등급을 부여하는 작업을 진행하고 있고, 이를 기준으로 상위 25%내에 위치할 수 있는 자산들에 대해서만 신규로 매입하는 것을 고려하고 있다. 이러한 전략적 매입절차를 통해 신규자산에 대해 투자자들에게 당위성을 제공할 수 있을 것이다. 
Q. 최근 전 세계적으로 물류센터 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 물류센터 시장에서 일어나는 주목하고 있는 변화들이 있나. 
? 웰라스 : 물류센터는 리츠 마켓에서 규모면에서 상업용자산, 쇼핑몰에 이은 세 번째에 위치한 자산군이었다. 하지만 최근 이커머스 시장의 비약적인 성장으로 물류센터에 많은 수요가 몰리고 있다. 이커머스 시장의 확대를 통해 유통시장의 구조가 오프라인에서 온라인으로 빠르게 전환되고 있으며, 물류, 배송 등 유통시장의 구조적인 변화가 하나의 트렌드로 자리잡아 가고 있다. 또한, 이커머스 시장 참여자들은 규모의 경제를 완성하기 위해 소규모 시설에서 대규모 시설로 이동하고 있고, 물류업체들은 드론을 통한 배송실험을 진행하고 있다. 아울러 일부 임차인은 물류작업의 자동화를 위해 자체적으로 장비 및 설비를 구축하고 있으며, 이러한 자동화 장비 및 설비들의 가치는 물류센터보다 더 높을 때도 있다. 따라서 물류센터는 이러한 특수시설을 효과적을 설치하기 위해 준비하고 지원해야 한다.
Q. 부동산 분야에서도 ESG 투자가 중요한 화두가 되고 있다. FLCT도 이에 대한 준비를 하고 있는지 궁금하다. 
? 웰라스 : 리츠 시장도 다른 산업분야와 마찬가지로 지속가능성(Sustainability)에 많은 노력을 기울이고 있다. 다국적 기업이나 로컬 기업의 임차인을 새로 유치하거나 기존 계약의 연장을 위해서 지속가능한 녹색정책 등에 중점을 두는 노력을 하고 있다. FLCT는 Global Real Estate Sustainability Benchmark(GRESB)로부터 3년 연속 산업용 상장 리츠 리더(Industrial – Global Listed Sector Leader)로 선정되었다. 또한, 업계 최초로 호주의 뉴사우스웨일스주, 빅토리아주, 퀸즈랜드주에 있는 물류센터에 대해 6성급 녹색등급 (Six-star Green Star ratings)을 부여 받았다.

인터뷰 원문


싱가포르거래소(SGX) 리서치팀은 Frasers Logistics & Industrial Trust (FLT) Frasers Commercial Trust (FCOT)와의 합병을 통해 약 6조원 규모의 거대한 리츠로 재탄생한 Frasers Logistics & Commercial Trust (FLCT)CEO인 로버트 웰라스와 인터뷰를 최근에 진행했습니다.


웰라스는 나는 현실주의자이지만 야심차고 도전적인 목표를 설정하고 이를 실현하는 것이 나의 철학이다라고 자신을 소개하고, “무엇을 하던지, 나는 나와의 약속을 반드시 지키려고 한다. 그래야 다른 사람들이 나를 매우 신뢰할 수 있는 사람이라고 판단할 것이라고 이야기 합니다.


웰라스는 톰소여의 모험, 허클베리핀의 모험 등을 쓴 미국작가 마크 트와인의 명언인  “너가 진심으로 좋아하는 일을 찾으면, 그것은 단순히 출근해서 일하는 직업이 아니고 너의 인생에서 즐길 수 있는 놀이이다를 언급하면서 나는 내가 즐기면서 할 수 있는 일을 찾고 싶었다. 그리고 업무가 매우 명확하고 구체적인 것을 원했고 그것이 부동산관련 업무였다라고 회상했습니다. 그는 부동산업무에 대해서 자산의 가격구조 등 기반지식을 습득하게 되면 성공적인 결과를 쉽게 얻을 수 있다라고 판단했고 부동산의 모든 영역에는 공식이 있고, 그 공식을 완벽하게 이해한 후에 부동산 자산에 대해서 스스로 시장의 가치를 부여할 수 있었다라고 덧붙였습니다.


그는 호주의 RMIT대학에서 부동산을 전공했으며, Financial Services Institute에서 금융투자관현 석사학위 취득 후 호주 멜버른에 소재한 부동산 평가회사에서 첫 직장생활을 시작했습니다. 웰라스는 2016년에 상장된 FLCTCEO였고, 그 전에는 49세의 젊은 나이에 Frasers Property Australia의 고위 임원을 역임했습니다. 2000년 초반에는MAB Funds Management에서 펀드매니저였고, Jones Lang LaSalleCharter Keck Cramer에서 자문역을 수행했습니다.


작년 12월에 FLTFCOT의 합병계획이 발표되었고, 올해 4월에 합병리츠인 FLCT가 탄생했습니다. FLCT는 이제 싱가포르 소재 물류센터 자산에 대한 투자 및 운용에 집중하면서 유럽 및 아시아퍼시픽의 상업용 자산, 비즈니스 파크 등에 투자하고 있습니다. FLCT의 자산은 호주, 독일, 싱가포르, 영국 및 네델란드 등 5개 선진국가에 위치한 100여개의 산업 및 상업용 자산을 보유하고 있습니다.


Opportunistic Focus


FLCT의 메인스폰서는 SGXMainboard에 상장되어 있는 Frasers Property로 총 자산은 약 35조원에 달하며 주거용빌딩, 쇼핑몰, 상업용빌딩, 물류창고 및 호텔 등 5개 영역의 부동산사업을 영위하고 있습니다. Frasers Property는 동남아시아, 호주, 유럽 및 중국에서 부동산사업을 하고 있으며, 특히 호텔 및 서비스아파트 사업은 아시아, 호주, 유럽, 중동 및 아프리카 등 20여개국의 70여개 도시에서 진행하고 있습니다. Frasers Property는 중장기계획을 통해 FLCT의 확장을 준비하고 있다고 웰라스는 언급했습니다. 그는 “Frasers Property는 좋은 자산들을 많이 보유하고 있고 개발 중에 있으며, SGX에 상장된 FLCT는 이러한 자산들의 편입을 통해서 더 좋은 성과를 내도록 노력할 것이라고 이야기 합니다.


웰라스는 “FLCT가 현재 보유하고 있는 100여개의 모든 자산들에 대해 등급을 부여하는 작업을 진행하고 있고, 이러게 부여한 등급을 기준으로 상위 25%내에 위치할 수 있는 자산들에 대해서만 신규로 매입하는 것을 고려하고 있다라고 중장기계획을 발표하면서이러한 전략적 매입절차를 통해서 신규자산에 대해 투자자들에게 당위성을 제공할 수 있을 것이라고 덧붙였습니다.


20208월에 호주와 영국에 소재한 2개의 자산매입을 발표했고, 호주 퀸즈랜드에 있는 냉장시설의 잔여지분 50%의 매각도 함께 발표했습니다.


그는 “FLCT는 매우 합리적으로 보유한 자산들을 관리하고 있다. 보유한 자산들의 매각에 대해서도 전혀 두려워하지 않는다라고 하면서 “FLCT는 핵심이 아닌 자산들에 대해서는 적당한 시기에 적절한 가격으로 매각을 할 것이라고 자산매각에 대해서도 전략적으로 진행하고 있다고 언급했습니다.


물류센터는 리츠마켓에서 규모면에서 상업용자산, 쇼피몰에 이은 세 번째에 위치한 자산군이었는데, 최근에 이커머스시장의 비약적인 성장을 통해서 물류센터에 많은 수요가 몰리고 있다고 그는 강조합니다. “지난 6개월동안 이커머스시장의 확대를 통해 유통시장의 구조가 오프라인에서 온라인으로의 빠르게 전환되고 있으며, 물류, 배송 등 유통시장의 구조적인 변화가 하나의 트렌드로 자리잡아 가고 있다고 힘주어 이야기 했습니다. 또한, “이커머스 참여자들은 규모의 경제를 완성하기 위헤서 소규모 시설에서 대규모 시설로 이동하고 있고, 물류업체들은 드론을 통한 배송실험을 진행하는 등 이러한 트렌드는 이미 독일, 영국, 네덜란드와 같은 유럽의 여러국가에서 확인되고 있다라고 덧붙였습니다


Sustainability Commitment


리츠마켓도 다른 산업분야와 동일하게 지속가능성(Sustainability)에 많은 노력을 기울이고 있습니다. 이다국적기업 및 로컬기업의 임차인을 새로 유치하거나 기존 계약의 연장을 위해서 지속가능한 녹색정책 등에 중점을 두는 노력을 하고 있습니다. FLCTGlobal Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)로부터 3년 연속으로 산업용 상장리츠리더 (Industrial – Global Listed Sector Leader)로 선정되었습니다. 또한, 업계 최초로 호주의 뉴사우스웨일스주, 빅토리아주, 퀸즈랜드주에 있는 물류센터에 대해 6성급 녹색등급 (Six-star Green Star ratings)을 부여 받았습니다.

                     

웰라스는 FLCT 의 장기적인 전망에 대해서는 성장에 대해 의심을 하지 않고 있지만, 코로나바이러스 사태로 인 단기적으로 영향은 아예 없지는 않다고 인정했습니다. 그리고, 좋은 자산들의 매입경쟁은 여전히 치열하며, “호주와 유럽과 같은 곳의 물류센터는 계속해서 인기가 있다라고 그는 이야기 합니다.


또 다른 고려사항은 고객들의 요구사항을 충족하는 것입니다. “일부 임차인은 물류작업의 자동화를 위해서 자체적으로 장비 및 설비를 구축하고 있으며, 이러한 자동화 장비 및 설비들의 가치는 물류센터보다 더 높을때 도 있다. 따라서, 물류센터는 이러한 특수시설을 효과적을 설치하기 위해 준비 및 지원을 해야만 한다라고 웰라스는 이야기 합니다.

그는 환율관리 및 높은 임대비율 유지 또한 매우 중요하게 생각합니다. “FLCT는 호주, 영국 및 유럽의 자산에서 많은 임대소득이 발생하지만, 배당금은 싱가포르 달러로 지급해야 한다라고 말하면서, “호주달러는 가끔 변동이 심합니다. 따라서, 나와 우리 관리자들는 환율을 항상 모니터링하고 있으며, 임대비율을 높게 유지함으로써 투자자의 투자성과를 높이기 위해서 최선을 다하고 있다라고 합니다.


웰라스는 지난 4년 동안 FLCT의 포트폴리오는 매우 견고하고 신뢰할 수 있었으며, 어러운 시기와 좋은 시기에 모두 훌륭한 성과를 이루었다라고 자랑스럽게 이야기 합니다. 20203분기 말 기준으로 임대비율 97.5%이고, 평균잔여 계약기간은 4.9년입니다. 총 차입비율은 37.4% 수준으로 총 차입금은 약 2조원으로 이 중 54.6%를 고정금리로 차입했습니다. FLCT이 보유한 자산들의 총 가치는 약 6조원으로, 이는 작년 말 합병 이후 1년 동안 기존자산의 가치상승, 신규자산의 매입 등으로 약 3조원이 증가한 수치입니다.


그는, 마지막으로 모든 문제들에 대해서 해결책이 반드시 있다라는 것을 기억해라라고 조언합니다. “어떤 도전이나 어려움에 직면해도 항상 돌파할 수 있는 방법이 있다라고 이야기 하면서 그 방법이 최선의 솔루션이 아니더라고, 그 방법이 바로 해결책이다라고 강조하면서 인터뷰를 마쳤습니다.

2. 이달의 싱가포르 리츠 시장 코멘트
11월에는 코로나 백신의 상용화 임박에 따른 여행활성화 기대에 따라 Hospitality(숙박업) 섹터의 상승세가 두드려졌다. 하지만, 지난 한달 동안 높은 주가상승에도 불구하고 대부분의 Hospitality 리츠들의 P/B ratio는 여전히 1미만이다. 일반적인 리츠의 경우에는 임대수익이 일정하다는 가정 하에 주가레벨이 낮아지면 배당률은 상대적으로 높아지게 된다. 하지만 Hospitality 섹터의 경우에는 낮은 주가레벨 및 P/B ratio에도 불구하고 배당률 또한 낮은 상태다. 이는 임대수익(숙박료)이 코로나 사태 이전에 비해 매우 낮아졌기 때문이다. 또한 일부 Hospitality 리츠의 현재 배당률이 높다고 하더라도 코로나 사태로 인해 여행이 제한적인 현 상황에서 임대수익이 안정적이지 않기 때문에 다음 배당시즌에 현재 수준의 배당률을 유지할 수 있는 배당금을 지급할 있는지는 장담할 수 없다. 따라서, Hospitality 섹터의 투자에 항상 주의를 기울여야 한다.
[ 11월 싱가포르 리츠 섹터별 주가변동 및 배당률 ]

출처: Bloomberg (20201130일 기준)

*배당률은 가장 최근에 지급된 배당금을 현 주가로 나눈 값

[ 싱가포르 리츠의 11월 주가 변동 ]

3. 11월 싱가포르 리츠 시장의 주요 뉴스

▲Cromwell European REIT는 이탈리아 소재 9개 물류창고와 1개 화물열차터미널 (총 156,888sqm)을 약 5,260만 유로를 투자해서 매입할 것이라고 발표했다. 
▲Mapletree North Asia Commercial Trust (MNACT)는 대한민국 강남에 위치한 피나클빌딩 지분의 50%를 2,288억원에 취득했다고 발표했다. MNACT는 이번 인수를 통해서 DPU가 0.4% 상승할 것으로 예상하며 향후에 한국 상업용 부동산 투자를 확대할 계획을 가지고 있다고 언급했다. 
▲Frasers Centrepoint Trust (FCT)는 Frasers Property로부터 AsiaRetail Fund(ARF)의 63.11% 지분을 10억 6,000만싱가포르달러(약 8,500억원 )에 취득할 것이라고 발표했다. AsiaRetial Fund는 싱가포르에 5개의 쇼핑몰(Tiong Bahru Plaza, White Sands, Hougang Mall, Century Square, Tampines 1)과1개의 오피스 빌딩(Central Plaza)을 소유하고 있다. 거래가 완료되면 FCT의 소유자산은 쇼핑몰이 11개로 늘어나며, 총 임대면적은 2.3million sqft으로 기존보다 64% 증가한다. FCT는 싱가포르 최대 지역쇼핑몰(Suburban retail mall) 리츠가 된다.  

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