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?SPI REITs Weekly #2
 SPI REITs Weekly #2
? 캐나다의 워런 버핏이 리츠에 베팅하는 이유
안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 우울한 연말이 계속되고 있네요. 뉴스레터를 작성하고 있는 오늘 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 국내 확진자가 처음으로 1,000명을 넘어섰다는 뉴스가 전해졌습니다. 한국 뿐만 아니라 겨울이 되면서 전 세계 각국의 코로나19 확산이 심상치 않게 전개되고 있습니다. 그나마 하얗게 내린 눈 덕분에 이번 주말은 그래도 조금이나마 위안을 받은 것 같습니다.


지난 주에 처음으로 리츠 위클리(REITs Weekly)’ 뉴스레터를 발송하면서 오는 23일 유가증권시장 상장을 앞둔 이에스알켄달스퀘어리츠와 리츠 시장 전망을 전해드렸는데요. 앞으로 개별 리츠 뿐만 아니라 리츠에 관심 있는 투자자들에게 도움이 될 수 있는 이야기를 전하도록 노력하겠습니다.

오늘은 캐나다의 워런 버핏이라고도 불리는 브루스 플랫 브룩필드자산운용 최고경영자의 이야기로 시작해 글로벌 리츠 투자의 현재와 향후 전망을 살펴볼 수 있는 몇가지 이슈를 들려드리도록 하겠습니다.

우울했던 올해 글로벌 리츠 시장, 위기는 곧 기회

코로나19 확산은 글로벌 리츠 시장에도 큰 시련을 안겨줬습니다. 사회적 거리두기로 오피스가 문을 닫고, 리테일, 호텔 등이 직격탄을 맞으면서 이를 기초자산으로 하는 글로벌 리츠도 올 한 해 큰 타격을 입었습니다. 올 한 해 미국 증시는 코로나19에도 불구하고 증시로 막대한 유동성이 몰리면서 테슬라가 연일 사상 최고치를 갈아치우고, 에이비앤비는 상장 첫날 112% 급등하는 등 고공행진을 하고 있지만 미국 상장리츠지수인 FTSE Nareit Equity REITS 지수는 연초 이후 10% 이상 빠졌습니다.


내년 전망도 어둡습니다. 얼마 전 세계 3대 신용평가기관 중 한 곳인 스탠다드앤드푸어스(S&P)오는 21일 테슬라가 S&P 500 지수에 새로 편입되고, 대신 멀티패밀리 리츠인 ‘에임코(Aimco)’가 제외될 것이라고 발표했습니다. S&P는 최근 미국 최대의 리테일 리츠인 사이먼 프라퍼티와 터브먼, 브룩필드프라퍼티 등 총 7개의 리츠가 내년에 미증유의 위기를 겪게 될 것이라고 경고하기도 했죠.


이처럼 글로벌 리츠 시장은 연말에도 우울한 소식으로 가득합니다. 하지만 이 와중에도 지금이 바로 리츠를 살 절호의 기회”라고 목소리를 높이는 이가 있는데요. 바로 캐나다의 워런 버핏이라고 불리는 브루스 플랫 브룩필드자산운용 최고경영자(CEO) 입니다.

그는 전 세계에서 가장 성공한 상업용 부동산 투자자 중 한 명으로 꼽히는데요. 브루스 플랫이 2002년부터 이끌고 있는 브룩필드는 전 세계적으로 5,400억 달러에 달하는 자산을 운용하고 있습니다. 한국에서도 여의도 국제금융센터(IFC)를 시작으로 투자를 확대하고 있죠. 그가 최근 블룸버그통신 등과의 인터뷰를 통해 지금이야 말로 저평가된 리츠를 매입할 절호의 기회라고 강조했는데요. 그 이유를 들어 볼까요

<브루스 플랫 브룩필드자산운용 최고경영자>
리츠 시장의 게임 체인저, 초저금리 시대 장기화

브루스 플랫이 리츠 시장에 많은 기회가 있다고 보는 이유 중 가장 강조하고 있는 부분은 초저금리 시대’입니다. 특히 코로나19 확산으로 각국이 경기 부양에 나서면서 초저금리 시대가 더 장기화될 가능성이 커졌죠. 이 같은 상황은 리츠 시장의 게임 체인저(game-changer)’라고 부를 정도로 큰 기회로 여겨집니다. 제로 금리 시대는 리츠에 유리한 판을 깔아줄 것으로 예상됩니다.


우선 브루스 플랫은 제로 금리 시대로 부동산 가격이 상승하면서 리츠 밸류에이션이 높아질 것으로 보고 있습니다. 그는 아직 부동산 가격 재조정이 본격적으로 시작되지 않았다며, 앞으로 자산 가격 재조정이 본격적으로 일어나면서 리츠에 호재가 될 것이라고 말했죠. 브루스 플랫은 “코로나19 이전 도심 오피스 건물의 캡 레이트(Cap rate)*4%대 였다면 앞으로는 2%대가 될 것입니다. 코로나19 이전 10억 달러에 팔리던 자산이 코로나19 이후 20억 달러에 거래된다는 뜻입니다.”고 말했습니다.

*캡 레이트 : 부동산 임대수익에서 경비를 제외한 순임대수익(NOI)를 자산 매입 금액으로 나눠 구한다. 캡 레이트가 낮아진다는 것은 그만큼 자산 가격이 상승한다는 뜻이다.

또한 금리 인하로 더 낮은 이자 비용으로 자금을 조달할 수 있기 때문에 현금 흐름을 더 높일 수 있습니다. 얼마 전 신한리츠운용의 박우철 이사도 팟캐스트(관련 내용 7분 30초부터)에서 같은 이야기를 했었죠.

또한 부채 조달 비용이 낮아지기 때문에 신규 자산 편입 시 수익률이 더 높아지는 효과도 있습니다.


“우리가 원 맨해튼 웨스트(One Manhattan West)를 개발할 당시만 하더라도 약 5%의 금리로 자금을 조달할 것이라고 생각했습니다. 하지만 지금은 3% 미만의 금리로 자금을 조달하고 있습니다. 이는 연간 5,000만 달러 이상의 비용 절감 효과를 가져옵니다.” – 브루스 플랫 브룩필드 CEO


다만 아직까지는 리츠에 대한 공포감이 워낙 큰 상황이죠. 리츠의 기초자산인 쇼핑몰이나 호텔 등이 문을 닫거나 파산한다는 소식이 수시로 들리기 때문입니다. 때문에 많은 투자자들은 제로 금리 시대가 가져올 리츠의 번영을 아직 피부로 느끼고 있지 못하고 있는 것 같습니다

저평가된 리츠의 매력

리츠는 상장된 주식이다 보니 비상장 부동산에 비해 금융시장의 충격을 더 강하게 받는 특징이 있습니다. 실제 코로나19가 확산되면서 글로벌 리츠들의 주가는 급락했습니다. 주가가 급락하면서 글로벌 리츠의 시가총액 대비 순자산가치(NAV, Net Asset Value)는 전반적으로 낮은 수준입니다. 10년물 국채와의 수익률 스프레드를 기준으로 보더라도 최근 미국 리츠 밸류에이션은 10년래 최저 수준으로 떨어져 있는 상황입니다. 코로나19 확산으로 리츠 주가가 급락한 이후 블랙스톤, 스타우드 캐피탈, 오크트리 캐피탈 등이 상장 리츠 투자를 확대한 이유죠. 뉴욕을 대표하는 리츠인 SL 그린 리얼티의 경우 자산을 처분하고 그 돈으로 저평가된 자사주를 사들이기도 했습니다. 또 브룩필드는 지난 5월말 영국 런던 증시에 상장되어 있는 리츠인 브리티시 랜드지분 7%를 인수하기도 했습니다.  


국내에서는 지방행정공제회가 올 상반기에 주가가 급락한 글로벌 상장 리츠에 투자하기 위해 16,000만 달러의 자금을 글로벌 운용사에 맡기기도 했죠

투자처에 목마른 자금들

또한 전 세계적으로 연기금, 보험사, 퇴직연금 등의 투자자금이 넘쳐 흐르는 상황도 고려해야 합니다. 이들 기관투자자들은 수년 전부터 주식이나 채권에서 기대만큼 수익을 올리지 못하자 대체투자 분야로 빠르게 자금을 이동시켜왔는데요. 부동산만큼 안정성과 수익률을 동시에 갖춘 투자처를 찾기가 쉽지 않습니다. 그 어느 시기보다 많은 자금들이 조금이라도 더 나은 수익률을 제공하는 투자처를 찾기 위해 대기하고 있습니다. 향후 리츠 시장으로 더 많은 자금들이 흘러 들어갈 것으로 예상됩니다. 국내에서도 최근 교직원공제회, 행정공제회 등과 같은 기관투자자들이 상장 리츠에 대한 투자를 확대하기 시작했습니다.

<북미 투자 대기자산 규모 현황 (단위: 10억 달러)>

그리고 무엇보다 코로나19 백신 개발은 현재 글로벌 리츠 시장의 부진을 일시에 해결해줄 만능키로 여겨집니다. 겨울이 되면서 코로나19가 더욱 기승을 부리고 있지만 한편에서는 백신 개발이 임박했다는 소식도 전해지고 있죠. 지난 11월 백신 개발이 가까워졌다는 소식만으로도 글로벌 리츠 주가가 급등했는데요. 이미 영국을 시작으로 전 세계 각국에서 코로나19 백신 접종이 시작됐습니다. 내년이면 백신 효과가 나타날 것으로 기대를 모으고 있습니다. 이에 브루스 플랫을 비롯한 전문가들은 백신 효과가 본격적으로 나타나면 리츠 주가가 급등할 것이라며, 지금이 리츠에 투자할 마지막 기회라고 말하기도 했죠.


이상 캐나다의 워런 버핏으로 불리는 브루스 플랫 브룩필드 CEO가 지금 리츠를 사라고 하는 이유를 들어봤는데요. 참고로 워런 버핏 버크셔해서웨이 회장도 리츠에 투자를 하고 있습니다. 버핏 회장은 지난 2017년부터 스토어 캐피털(STORE Capital)’이라는 리츠에 투자하기 시작했습니다. 버핏은 2017 37,700만달러를 들여 스토어 캐피털 지분 1,860만주를 주당 20.25달러에 사들였는데 지난 2분기에 추가로 580만주를 사들였습니다

<워런 버핏 버크셔해서웨이 회장이 투자한 스토어 캐피털 주가 추이>
#SPI JOBS
<1> 부동산자산운용사 (LP: 해외국부펀드) 부동산운용역 주니어
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