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SPI Friday Insight #84
 SPI Friday Insight #84
안녕하세요. 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 고병기 콘텐츠 에디터 입니다. 오늘은 최근 상업용 부동산 투자 시장에서 가장 관심이 큰 물류센터와 데이터센터 시장의 동향, 도시의 미래를 예상해 볼 수 있는 일본의 사례, 최근 한국에서 투자를 확대하고 있는 KKR의 소식, 이지스자산운용이 성수동에서 진행 중인 오피스 개발 프로젝트, 일명 ‘성수 브루클린 프로젝트(성수 핀포인트)’설계안을 소개하려고 합니다. 그리고 SPI 김태훈 이사가 전해드리는 ‘서울프라퍼티인사이트 커리어 나우’도 준비했습니다. 이번 주 커리어 나우에서는 최근 드라마 ‘스타트업’으로 관심이 높아지고 있는 VC와 부동산펀드 매니저를 비교해 봤습니다.
예상대로 뜨거웠던 블랙스톤 물류센터 인수전

지난 14일 실시된 블랙스톤 물류센터 포트폴리오 입찰은 예상대로 열기가 뜨거웠습니다메이플트리, 켄달스퀘어, CBRE GI, 마스턴투자운용, NH농협리츠운용, 코람코자산신탁, 신한리츠운용 등 20여곳이 입찰에 참여해 경쟁을 벌였습니다. 최종 3곳 정도로 인수 후보군이 좁혀졌는데 메이플트리 코람코자산신탁이 막판 치열한 경쟁을 벌이고 있다고 합니다.

최근 물류센터 투자 시장에서는 상반된 분위기가 느껴지는데요. 한편으로는 이커머스 성장과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 물류센터에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있지만, 또 한편으로는 경쟁이 치열해지면서 가격이 치솟고 수익률이 하락하는 현상이 나타나고 있습니다. 특히 블랙스톤이 매각하는 물류센터 5(에이블로지스, 코어로지스, 관리, 동산, 부국)는 동산을 제외하고는 규모가 작고 평균 임차 기간이 2년 정도로 짧습니다. 5개 물류센터가 한꺼번에 매각이 되는 만큼 시장의 관심이 높기도 했지만 한편으로는 매력적인 자산이 아니라는 평가가 나온 이유였고, 운용사나 투자자들이 막판까지 입찰 참여 여부를 두고 고민을 했던 이유이기도 합니다. 때문에 이번 입찰에서는 인수자가 누구로 결정될지도 중요했지만 어떤 곳들이 참여할지, 매각 가격은 얼마인지가 중요한 관전 포인트였습니다.

일단 물류센터 투자 시장의 인기가 워낙 좋기 때문인지 경쟁은 치열했습니다. 메이플트리를 비롯해 마스턴투자운용, 켄달스퀘어 등 물류센터 투자 시장의 큰 손들이 대거 참여했습니다. 다만 ADF자산운용, 케이클라비스 등 그간 물류센터 투자를 많이 해온 곳들은 이번 인수전에 참여하지 않았습니다. 또 최근 물류센터 거래 사례를 보면 캡 레이트가 4%까지 내려왔는데 이번 블랙스톤 물류센터도 캡 레이트가 4% 중후반에서 형성될 것으로 전망됩니다. 갈수록 치열해지는 물류센터 투자 시장의 경쟁 상황, 그리고 떨어지는 수익률에 대한 우려가 고스란히 반영된 결과 같습니다

파주에서 데이터센터 개발 도전하는 MDM

부동산 디벨로퍼 MDM이 데이터센터 개발에 도전합니다. MDM은 최근 경기도 파주에 데이터센터 개발을 하기 위한 부지를 매입했는데요. 현재 해외에서 데이터센터 개발과 투자 경험이 풍부한 외국계 운용사와 데이터센터 개발을 하기 위한 협의를 진행하고 있다고 합니다. 아직 초기 단계라 중간에 계획이 변경될 가능성도 있습니다

한국 부동산팀에 힘 싣는 KKR

미국의 대형 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)가 한국 부동산팀에 힘을 싣고 있습니다. 최근 KKR에서 한국 부동산 투자를 이끌고 있는 정욱재 전무가 부사장으로 승진했습니다. 그간 KKR이 한국에서 투자했던 성과를 인정받은 거죠. 정 전무는 KKR의 첫 한국 상업용 부동산 투자였던 더케이트윈타워를 시작으로 평택 물류센터 개발, 옛 르네상스 호텔 개발 프로젝트, 남산스퀘어, 인천 물류센터 개발 등 굵직굵직한 투자를 이끌어 왔죠. 

KKR의 첫 아시아펀드로 한국에 처음 투자한 남산스퀘어
KKR은 앞으로의 활동이 더 기대되는 곳이기도 합니다. 3월말 기준 KKR의 전체 포트폴리오에서 부동산 투자 비중은 약 9% 입니다. 블랙스톤 전체 자산에서 약 30%가 부동산이라는 점을 감안하면 아직 부동산 비중이 크지 않죠. 이에 따라 KKR은 최근 상업용 부동산 투자를 확대하고 있습니다. 최근에는 처음으로 아시아 지역에 투자하는 부동산 펀드를 조성하기도 했죠. 당초 15억 달러 규모로 조성할 계획이었으나 투자자들이 몰려 17억 달러 규모로 조성됐다고 합니다. 국민연금, 교직원공제회, 새마을금고 등이 이 펀드에 출자자로 참여했죠. 이 펀드를 통해 한국에 투자한 자산이 남산스퀘어, 인천 물류센터 개발 프로젝트인데요. 향후 KKR의 한국 상업용 부동산 투자가 더 활발해질 것으로 예상됩니다. 아울러 KKR은 투자 확대를 위해 부동산 전문 인력을 보강할 계획도 있습니다. 

일본에서 본 도시의 미래

코로나19 확산 이후 우리가 사는 도시, 일하는 방식에도 많은 변화가 일어나고 있습니다. 최근 일본에서는 도시의 미래를 내다볼 수 있는 몇 가지 움직임이 일어나고 있는데요. 오늘은 두 가지 사례를 소개해드리려고 합니다. 일본을 대표하는 부동산 회사 미쓰이 부동산이 선보이는 모빌리티 서비스, JR동일본철도와 일본의 이동통신사업자 KDDI가 추진하는 분산형 미래 도시 프로젝트 입니다.    

커리어 나우(Career Now)

서울프라퍼티인사이트(SPI)의 김태훈 휴먼캐피털 이사가 소개하는 커리어 나우입니다.


스타트업‘ 드라마의 열기가 쉽게 식지 않고 있습니다. 구독자 33만 명의 스타트업계 유투브 채널 ‘EO’에서도 현직 VC, 스타트업 CEO와 함께 드라마 리뷰한 영상을 연일 업로드하고 있을 정도입니다. 이 영상 중에서 드라마 등장인물 중 VC ‘한지평’에 대해 분석하는 내용이 나옵니다. 그래서 VC가 부동산업계에서는 부동산펀드매니저로 볼 수 있는데 일대일 비교를 아래와 같이 해 보았습니다.

우선 연봉의 측면에서 VC는 부장, 수석팀장의 경우 7천만원~1억 선의 고정급을 받는다고 말합니다.

부동산펀드매니저는 팀장의 경우 평균적으로 9천만 원 중반~1억 원 초반의 고정급을 받는 것으로 파악됩니다. 다만 VC는 진급속도가 빨라 30대 후반이면 팀장이 되고 부동산투자운용역은 40대 초반이 되면 보통 팀장이 되기 때문에 차이가 있습니다. (VC는 대형회사의 경우에도 40대 초반이 되면 이사~본부장까지 되고 고정급이 1억 원을 상회합니다.) 이렇게 보면 고정급은 비슷한 수준으로 볼 수 있습니다.


성과급은 다음의 이유로 비교하기가 어렵겠습니다. VC의 성과급은 투자한 스타트업의 상장, 피인수 등으로 발생할 수 있어 낮은 성공비율이지만 높은 수익률과 연동되어 있습니다. 이에 반해 부동산펀드매니저의 성과급은 투자한 부동산 물건의 개발 및 운용 후 매입매각 등으로 발생하기 때문에 성사비율은 훨씬 높지만 수익률 자체는 상대적으로 낮습니다. 따라서 조건이 달라서 평균 성과급의 수준을 비교하기가 어렵습니다.


업무 측면에서 VC의 매력은 다양한 혁신기업과 만나고 변화에 동참하는 점이라는 점을 자주 듣습니다. 최근 중소기업창업지원법에 따라 VC를 양성하는 한국벤처캐피털협회 주최 과정 수강생들의 이야기를 들어보았습니다. 투자처 발굴을 위해 혁신가를 찾고 같이 발전하는 점을 장점으로 드는 경우가 많았습니다. 부동산펀드매니저도 혁신의 물결을 만들어 나가는 것은 같습니다. 코로나로 인해 이커머스가 급속도로 발전하고 있습니다. 이 산업의 근간이 되는 물류센터를 개발, 투자 및 운용하는 것이 부동산투자운용역의 주요업무 중 하나입니다. 또한, 코로나 시대로 인해 집에서 보내는 시간이 증가함에 따라 IT서비스에 대한 사용비율이 올라가고 있습니다. 관련 핵심인프라인 데이터센터에 대해 부동산펀드매니저들이 선제적으로 개발, 투자 등을 하는 움직임도 보이고 있습니다. 코로나 이전에는 개성있는 콘텐츠로 리테일러를 꿈꾸는 청년창업가들을 발굴하여 투자운용하는 오피스, 리테일 물건에 유치하는 시도도 자주 있었습니다.  


살펴보니 최근 많은 이목을 끌고 있는 VC와 부동산펀드매니저 간의 공통점이 많습니다. 언젠가는 협업의 예술이라고 할 수 있는 부동산 산업의 모습을 그린 드라마가 나오는 상상을 해 봅니다. 부동산펀드매니저가 부동산재무자문, AM, PM, FM, LM 등과 같이 창조적 협력을 진행하는 모습도 멋진 스토리가 되리라 생각합니다.

다가오는 공간_이지스자산운용의 성수 오피스 개발 프로젝트

마지막으로 이지스자산운용이 성수동에서 진행 중인 오피스 개발 프로젝트, 일명 성수 브루클린 프로젝트(성수 핀포인트)’ 설계안을 소개합니다. 요즘 성수동은 하루가 다르게 빠르게 변하고 있는데요. 이지스운용의 성수 브루클린 프로젝트를 보니 앞으로가 더 기대됩니다.
#Space

일본의 다양한 성향의 슈퍼마켓에 또 다른 판로로 도전장을 내밀고 이제는 성공 궤도에 오른 새로운 개념의 슈퍼마켓이 있다. 바로 오사카 우메다에 위치한 ‘루쿠아 지카 바루(ルクア地下バル)’ 짧게 ‘바루치카(バルチカ)’라 불리는 곳이다. 우메다의 큰 쇼핑몰 중 하나인 루쿠아(Lucua)의 지하에 있는 ‘바(Bar)’라는 의미다. 이곳은 원래 일본의 유명 백화점인 ‘이세탄’이 있었던 빌딩으로, 이세탄 백화점의 슈퍼마켓이었다. 백화점의 지하 슈퍼마켓답게 음식에 이용하는 재료나 완전조리 제품들로 백화점 특유의 럭셔리 마켓을 대상으로 한 곳이었다. 그랬던 이곳이 ‘루쿠아 이레(Lucua 1100)’라는 쇼핑몰로 바뀌면서 리뉴얼을 한 것이다. 그리고 나서 생긴 곳이 바로 바루치카다.  

가로수길의 변화는 과거의 모습을 좋아하던 사람들에 아쉬움을 남겼다. 그리고 다시 과거의 가로수길 영광을 찾으려는 움직임이 이뤄지고 있다. 최근 개관한 호텔 안테룸 서울도 그런 움직임의 동력이 되고 있다. 호텔 안테룸 서울은 한국UDS가 기획, 설계, 운영하는 곳으로, ‘예수로가 문화’를 통해 영감과 새로운 만남이 이뤄지는 공간이 되기를 지향하는 호텔이다. 가로수길 혹은 강남을 찾는 관광객들이 하루 묵었다 가는 무색무취의 숙소가 아닌, 예술의 힘을 느끼게 하는 숙소를 지향한다.  

2018년 11월, 홋카이도 삿포로시 옆에 위치한 작은 도시 에베츠시(江別市)에 츠타야 서점이 문을 열었다. 이 곳 츠타야 서점은 여태까지 우리가 흔하게 만났던 서점과는 조금 다르다. 음식점, 생활 잡화, 아웃도어용품점 등 17개의 다른 업종이 츠타야 서점 안에 들어와 있다. 스타벅스는 물론이고 아이들이 놀 수 있는 키즈 파크, 이벤트 스페이스 등까지 마치 작은 쇼핑몰 같은 분위기이다.  
#Trend

코로나19로 대면 쇼핑이 어려워진 요즘, 패션 업계의 비대면 유통 채널로 ‘라이브 방송(이하 라방)’이 새롭게 떠오르고 있다. 특히 네이버의 상승세가 무섭다. 네이버 측에 따르면 11월 한 달 동안 쇼핑라이브는 전체 약 1500만의 시청 횟수를 기록했다. 지난 7월 서비스 출시 이후 4개월간 누적 시청 횟수는 4500만. 누적 구매 고객도 40만 명을 넘어섰다.
#Player

TV 프로그램 소재로 쓰일 정도로 사람들에게 알려지고 있는 정리 수납 서비스. 전문가의 손으로 하는 정리정돈과 우리가 막연히 알고있는 정리정돈에는 어떤 차이가 있을까? 정리 수납 서비스는 현재 얼마나 성장 중일까? 보다 자세한 이야기를 듣고자, 한국정리수납협회 회장이자 정리 수납 서비스 전문기업 ‘덤인’을 이끌고 있는 정경자 대표에게 인터뷰를 청했다.

내 취향에 맞춰 집을 가꾸기 위해 내 소유의 집이 있어야 한다고 생각하기 쉽다. 무엇 하나 바꾸려면 주인 눈치를 보지 않을 수 없기 때문. 게다가 예기치 않은 변수로 이사를 하게 되면 애써 집에 들인 노력은 물거품이 될 수도 있다. 그렇다면 ‘내 집’을 마련하기 전까지 내 맘대로 집을 꾸미고 싶다는 욕망은 억눌러야만 하는 것일까. 그리스 아테네를 중심으로 패션 포토그래퍼로서 오랜 경력을 쌓다가 2012년 <케네디 매거진 Kennedy Magazine>을 창간해 올해로 10번째 이슈 발간을 앞두고 있는 크리스 콘토스 Chris Kontos는 그런 상황(?) 속에서도 노력과 시도를 계속하고 있다.

주택과 빌라가 늘어선 강남구 삼성동의 한 골목, 얼핏 외관만 보아도 여느 실력 있는 건축가가 설계한 건물임을 짐작할 수 있다. 세련되고 모던한 디자인 때문만은 아니다. 파사드의 야트막한 담부터 외벽까지 덮은 덩굴식물의 고아한 정취가 ‘고수’의 손길을 떠올리게 하기 때문이다. 건물 내부로 한 발씩 내딛을수록 놀라움은 증폭된다. 문을 열고 들어서자마자 마주하는 1층 층고의 높이는 무려 6m에 이른다. 일반적인 아파트 2개 층의 높이보다 높다. 1층뿐만이 아니다. 직원들의 업무공간과 회의실을 배치한 지하층과 2층 또한 5m 가까이 되는 층고를 자랑한다. 사옥 어느 곳으로 시선을 던지든 고급 호텔 로비에 온 듯한 시원한 공간감을 느낄 수 있다. 
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<1> 국내 종합자산운용사 리츠투자운용 담당 (사원~차장급)
<2> 프롭테크 CSO (Chief Strategy Officer)
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서울프라퍼티인사이트 고병기 콘텐츠 에디터가 시장 내 키플레이어들과 함께 다양한 상업용 부동산의 세계를 살펴봅니다. 지금 최신 에피소드를 만나보세요.
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