고병기 기자와 함께 알아보는 상업용 부동산의 세계. 우리가 일하는 오피스, 소비하는 쇼핑몰, 휴식을 취하는 호텔 등 상업용 부동산 시장의 세계와 이를 움직이는 사람들이 만들어 가는 이야기를 들려드립니다.
🎧 모든 에피소드 듣기
안녕하세요. SPI 고병기 콘텐츠에디터입니다. 작년 말 한 독자로부터 이메일을 받았습니다. 그간 팟캐스트에서 꾸준히 해오던 리츠 운용역에 대한 인터뷰를 해달라는 내용이었습니다. 딱딱한 IR이 아닌 리츠 운용역이 어떤 생각을 가지고 리츠를 운용하고 있는지 이야기를 들어보고 싶다는 요청이었습니다. 이에 최근 상장 리츠 운용역들을 만나 이야기를 나누고 있습니다. 이번에 모신 분은 ‘마스턴프리미어리츠’를 운용하고 있는 조용민 마스턴투자운용 리츠부문 부대표님입니다 사실 조 부대표님은 2020년 7월에도 팟캐스트에 나온 바 있습니다. 당시에도 마스턴프리미어리츠 상장을 준비하고 있었죠. 다만 당시에는 상장이 무산됐고, 2022년 5월에야 유가증권시장에 상장을 할 수 있었습니다. 조 부대표님을 만나 어떤 마음가짐을 가지고 리츠를 운용하는지 이야기를 들어봤습니다. 🎧마스턴투자운용의 첫 공모상장 리츠 ‘마스턴프리미어’의 계획(조용민 마스턴투자운용 본부장)
※ 본 기사는 서울프라퍼티인사이트(SPI)의 저작물로, SPI의 사전 허락없이 상업적으로 사용하거나 저작물임을 명시하는 출처 표시 없이 본 기사의 전부 또는 일부를 무단으로 인용하는 등 SPI의 저작권을 침해하는 행위가 발생하는 경우 그에 대해 형사고소 및 민사상 손해배상청구를 포함한 일체의 법적 조치를 진행할 것임을 알립니다. 본 기사의 무단 인용 상황에 대해서는 상시 모니터링이 진행됩니다.
깊이가 다른 상업용 부동산 콘텐츠를 전합니다. 전 세계 상업용 부동산 시장의 정보 투명성을 극대화하고 이에 대한 접근성을 높입니다.
3 댓글
댓글 등록
댓글을 달기 위해서는 로그인해야합니다.
2020년 7월 상전 전에 한번 나오시고 2년 반만에 또 나오셨네요.
마스턴프리미어리츠란 도구를 가지고 마스턴이 어떻게 운용해 나가는지 기대를 가지고 지켜보겠습니다.
최근 해외 리츠에서 유럽 물류센터를 편입할때 replacement cost 대비 매우 저렴한 가격에 자산 편입을 했다고 raitionale에서 언급하던데 마스턴프리미어리츠의 프랑스 물류센터도 코어 자산으로 장기적으로 안전마진이 있어보입니다.
다만 클럽딜로 편입한 자산들은 매각 일정을 어느정도 염두해두셨다는데 항동물류센터 기준 매입 0.67%, 매각 0.3%를 부담하면서 에쿼티에서 만족스러운 매각 차익을 누리려면 아무리 쿠팡이 capex투자 이후 안정적으로 임차를 한다고 해도 임대료 상승이 제한적인 상황에서 수익률을 맞출 수 있을지 걱정도 됩니다.
그래도 임대료 상승으로 인한 목표 배당률 증가내용이나 감정평가액의 감소(안 좋은 내용일지라도)같은 중요한 내용들을 보기 좋게 월간보고서로 잘 보여주셔서 신뢰를 가지고 투자할 수 있습니다.
마지막으로 당부드리는 것은 마스턴이 자랑하는 개발사업을 하면서 불가피하게 배당삭감이 되는 것은 당연하게 기다릴 수 있는데
추후 capital gain을 얻을 수 있으니 새로운 자산 편입시에 배당삭감을 감수해야 한다는 것은 거래소의 문법과는 맞지 않을 수 있을것 같습니다.
리츠 투자자들이 부동산 상품에 익숙하지 않은 사람도 많고 심플하게 변동성이 적으며 고배당을 준다는 생각으로 투자하는 경우도 많습니다.
마스턴프리미어리츠와 주주들이 오랜기간 신뢰를 쌓아간다면 멀지 않은 날에는 AMC의 운용의 RATIONALE을 주주들이 100% 공감해드리는 날이 올 것 같습니다.
좋지 않은 분위기에도 인터뷰해주셔서 감사합니다.
IR자료와는 다르게 조용민 부대표님이 리츠를 생각하시는 바를 알게되어 좋았습니다.
리츠관계자들이 사회에 여러 기여를 해줄 수 있다는 자부심을 가져주세요.
수도권 사람들이 자동화된 쿠팡의 배송을 이용하도록 돕고
저희가 어렵게 땅보러 다니지 않아도 부동산 투자로 노후를 대비하게 해주시는 분입니다.
저희 재산의 관리자로 신의를 지켜주시고 욕심내보면 저희가 지불하는 수수료 이상의 가치를 창출해주시기를 바랍니다.
아침에 출근을 했는데, 직원으로부터 SPI에 인터뷰가 올라왔다는 이야기를 듣고 마음이 조마조마 하던 차에 응원의 댓을을 접하게 되어 반갑습니다. 마스턴프리미어의 주주들과 이러한 소통을 기회를 주신 SPI에 감사드립니다.
각본 없이 진행된 인터뷰였다보니 제가 충분하게 설명드리지 못하거나 의도와는 다르게 전달된 부분도 상당히 있을 것이라고 생각합니다. 자주 댓글을 확인하면서 부족한 부분에 답변드리도록 하겠습니다.
코로나 시기에 투자가 몰리면서 가격이 상승하던 물류센터의 가격이 글로벌적으로 주춤하고 있습니다. 특히 해외의 물류센터 임대료가 큰폭의 상승세을 기록하고 있는 것과는 달리, 우리나라 물류센터의 임대료는 상대적으로 저조하게 상승하고 있어 더 위축되어 보이는 것 같습니다. 그 동안 우리나라 물류센터의 공급이 일시적으로 크게 증가하였던 것에 원인이 있는 듯합니다. 하지만 향후에는 임차인들이 대형화되고, 그에 맞는 우수한 입지와 시설을 갖춘 물류센터와 그렇지 않은 물류센터의 임대료와 가격이 차별화될 것으로 판단하고 있습니다.
금리상승 속도에 비해 물류센터 임대료 상승률이 저조한 탓에 우리나라의 물류센터의 가격의 하락은 불가피해보입니다. 다만 마스턴프리미어가 보유하고 있는 항동스마트물류센터는 선매입을 통해 5.2% 수준의 cap rate에 매입을 한 자산이며, 공동투자한 기관들도 모두 동일한 성향(core 전략)을 갖고 있습니다. 신용도 높은 임차인이 지속적으로 건물을 임차만한다면 core 전략의 효과를 잘 누리면서 만족할 만한 exit을 할 수 있을 것입니다.
마스턴프리미어는 build to core 전략을 기본 투자 전략으로 삼고 있습니다. 다만 우려하시는 것과 같이 초기부터 개발사업에 투자를 하는 경우 리츠의 기본 목적과 달리 risk 수준이 너무 높아질 수 있으며, 배당률도 하락할 수 있습니다. 따라서 초기에는 자본의 선투입이 없는 선매입을 통해서 자산을 확보할 계획입니다. 그리고 어느정도 자산이 쌓여 체력이 충분하다고 판단되는 시기부터 서서히 개발사업에 직접 지분투자를 계획하고 있습니다.
마스턴프리미어에 많은 관심을 가져주셔서 감사드립니다.