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미국 호텔 산업과 팬데믹 이후 호텔 리츠의 전략

2022. 06. 20 · 이지스자산운용 대체증권투자파트
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이지스 대체증권투자파트는 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

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팬데믹 이후 리오프닝과 더불어 최근 미국 호텔의 회복이 가파르게 나타나고 있다. 팬데믹 중 20~30%까지 하락했던 호텔 점유율은 현재 70~80%를 육박하며 2019년과 대비해서도 완연한 회복 추세를 보이고 있는 상황이다. 팬데믹이 한창일 때 호텔 운영 악화로 대출이자 지급 불능 사태가 벌어지기도 하고, 일부 호텔은 일시적인 영업정지를 하기도 했던 상황을 감안하면 해당 섹터의 회복이 매우 고무적이다.

통상적으로 호텔은 경기에 민감하며 수요 공급에 따른 경기에 민감한(cyclical) 특성을 크게 나타내지만 호텔 산업 내 참여자들을 살펴보면 다양한 사업구조를 가지고 있어 그 안에서도 경기 사이클별로 투자에 적합한 사업구조를 찾을 수 있다. 따라서 미국 호텔 산업은 어떠한 사업구조를 가지고 있는지, 각각 어떠한 특성을 가지는지 알아보고 최근 거래 사례와 앞으로의 전망을 살펴보려고 한다.

미국 호텔 산업은 우리가 흔히 들어본 힐튼(Hilton)이나 하얏트(Hyatt)와 같은 호텔 매니저, 자산을 직접 보유하는 호텔 상장 리츠, 최근 급성장하고 있는 공유숙박으로 크게 구분할 수 있다. 호텔은 등급별로 Luxury, Upper upscale, mid scale, Economy와 같이 구분할 수 있고, 서비스 형태별로는 Full service 호텔과 Limited service호텔로 나뉜다.

 

 

호텔 리츠, 호텔 매니저, 공유숙박


미국 호텔 리츠는 상장 리츠 내 2% 정도를 차지하고 있으며 시가총액으로는 40억달러(FTSE기준) 규모이다. 호텔 리츠의 사업 구조는 자산을 100% 소유하며 보유자산을 호텔 매니저와 운영계약을 체결하여 수수료를 제외한 수익을 얻는 형태이다. 미국 호텔 상장 리츠는 대부분 Urban, Upper upscale 등급 이상의 포트폴리오를 보유하며 일부 전략적으로 Suburban, Mid scale 등급의 포트폴리오를 보유하는 회사도 있지만 섹터 전반으로는 Urban, Upper upcale위주의 특성을 형성한다고 볼 수 있다. 미국 호텔 리츠의 고객 타깃은 레저보다는 비즈니스 수요의 비중이 훨씬 크다. 보통 호텔 리츠 이익과 미국 국내총생산(GDP)·기업이익과 75%의 상관성을 보인다는 점은 호텔 이익의 상당 부분이 비즈니스와 같은 컨벤션 수요에 기반하고 있다는 점을 알 수 있다. 이러한 섹터 특성으로 호텔 리츠들이 팬데믹 중 운영상으로 더 큰 피해를 입었다.

힐튼, 하얏트와 같은 호텔 매니저들은 일부는 자산을 소유하고 직접 운영하지만 나머지는 운영 계약을 통해 수수료를 취득하는 사업구조를 가지고 있다. 힐튼의 경우 운영 자산의 10% 미만의 자산을 보유하여 수수료 매출을 중심에 둔 애셋 라이트(asset light) 구조를 보이는 반면 하야트는 매출의 40%가 보유자산에서 발생하는 비교적 애셋 헤비(asset heavy) 구조를 보이고 있다. 또한 브랜드의 수수료 수익을 기대할 수 있는 프랜차이즈 사업 혹은 타임 셰어(Time share) 사업을 함께 영위하기도 한다.

매니저의 운영 계약은 보통 10~25년으로 이루어지고 전체 매출의 2~3%를 기본 매니지먼트 수수료로 책정하며 영업수익의 10~20%를 인센티브로 가져간다. 브랜드에 따라 이러한 수수료의 수준은 차이가 있을 수 있다. 상장 리츠는 이러한 수수료 및 비용을 제외한 운영 수익을 가져가고 매니저는 위와 같은 수수료 기반의 매출을 취득한다.

2020년 12월에는 공유숙박업체인 에어비앤비가 상장하며 더 다양한 숙박의 형태를 띠게 되었다(시가총액 60억달러 규모). 글로벌 객실 공급의 4%가량을 차지하며 미국은 더 큰 비중을 가지고 있다. 사업 초반에는 기존 호텔 매니저나 상장 리츠들과의 경쟁 우려도 있었지만 실제 사용 고객의 특성은 20~30대의 젊은 세대, 레저, 장기 투숙, 저가 타깃으로 다소 다른 고객군을 형성하고 있어 상장 리츠와는 다른 시장을 타깃하고 있는 상황이다. 또한 에어비앤비의 저가형·레저 중심의 특성으로 인해 팬데믹 중에도 매출 증가율이 상대적으로 높았다.

구분 호텔 산업 상장 리츠 Airbnb
나이 mixed mixed 18-34세
가격대 mixed 고가 저가
주요 수요 특성 레저 비즈니스, 그룹 레저
입지 분포 주요도심+다양한 분포 주요도심 다양한 분포

과거 몇 년 간의 주요 호텔 거래 사례를 살펴보면 호텔 수요의 추세를 파악할 수 있다.

 

 

팬데믹 이후 호텔 리츠의 전략


팬데믹이 한창이던 2021년 3월 블랙스톤과 스타우드캐피탈 컨소시엄은 합작으로 중저가 장기투숙형 호텔인 익스텐디드 스테이(Extended Stay)를 인수했다. 블랙스톤은 해당 기업을 2008년도에 인수, 2013년도에 IPO하며 투자회수(Exit) 한 바 있다. 블랙스톤은 2021년 11월에는 코어포인트(Corepoint)를 인수하며 라퀸타 브랜드 호텔 155개 포트폴리오를 인수하기도 했었다. 중저가형(Midscale) 등급의 호텔로 텍사스 비중이 20%를 차지하는 미국 남부 지역의 포트폴리오를 인수한 건이다. 팬데믹으로 인한 경기 침체와 불안정한 경기 상황에 대비하여 경기방어적인 포트폴리오 구축을 노렸다고 볼 수 있다. 장기 투숙형 호텔은 단기 임대주택의 대체 수요이기도 하며 중저가형(midscale)은 호텔 내에서도 경기에 둔감한 특성을 나타낸다.

익스텐디드 스테이

📝시장을 만들어가는 블랙스톤_슬기로운 리츠 활용법

팬데믹 후반에는 호텔 상장 리츠들의 자산 매매가 이어졌다. 시카고, 보스턴과 같은 게이트웨이(Gateway) 도시의 호텔을 매각하고 플로리다, 롱아일랜드 등에 위치한 레저 목적의 럭셔리 호텔들을 꾸준히 매입했다. 이는 팬데믹 중후반 국내 관광 레저 수요의 급증으로 고급 레저 숙박이 호황을 나타냈던 것과 유사하다. 비즈니스 수요에 집중했던 포트폴리오를 레저 수요도 확보할 수 있게 균형 있는 포트폴리오를 구축하는 전략 변화이기도 하다.

최근 호텔 리츠들은 미국 선벨트, 그 중에서도 최근 급격한 인구 유입과 기업 유치가 일어나고 있는 오스틴 및 내쉬빌 등의 호텔 매입을 늘리고 있는 추세다. 또한 브룩필드자산운용은 지난 5월 ‘Watermark Lodging REIT’를 매입해 미국 남동부 비중이 높은 럭셔리 호텔 포트폴리오를 구축한 바 있다. 선벨트로의 자금 유입은 호텔 뿐만 아니라 쇼핑몰이나 아울렛, 오피스 등의 섹터에서도 동시에 나타나고 있다.

Watermark Lodging REIT가 산타바바라에 보유하고 있는 리츠 칼튼 호텔

세계 최대의 호텔 데이터 제공업체인 STR에 따르면 2022년 미국 게이트웨이 도심 위주로 Upper upscale 이상 등급 호텔의 매출 회복이 전망되고 있다. 특히 피해가 컸던 샌프란시스코, 워싱턴DC, 뉴욕의 회복이 두드러질 것으로 예상된다. 최근 객실당 매출(RevPAR)는 2019년 대비 9% 높은 수준이며, 평균 객실요금(ADR)은 13% 높은 수준, 객실점유율은 9% 아래 수준을 나타내는 등 4~5월 들어 미국 호텔은 완연히 회복하는 분위기를 보이고 있다. 특히 뉴욕, 시카고, 보스턴이 전년 대비 160~200% 성장을 나타내며 조정이 컸던 핵심 도심지의 회복이 가파르게 나타나고 있는 상황이다.

참고로 한국 호텔은 미국과는 다소 상이한 특징을 가지고 있다. 호텔 운영사는 호텔 자산을 임차하고 최소보장수수료 수준의 고정 임대료를 설정하며 이를 초과하는 매출에 대해 일정 비율을 배분하는 형식의 임대차계약이 통상적인 구조다. 호텔 시장 리스크의 상당 부분을 임차인의 크레딧으로 헷지시키는 특성을 지녔다. 시장에 따라 고정과 변동 임대료 조정을 통해 자산 보유자 혹은 운영사가 더 유리한지도 판단할 수 있다. 이렇듯 호텔은 다양한 사업구조와 특성을 보이기 때문에 특정 경기국면에서 어떠한 호텔의 사업 구조가 성과를 낼 수 있을지 판단할 수 있다.