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호주 사례를 통해본 ‘퇴직연금’과 리츠의 성장

2022. 05. 30 · 이지스자산운용 대체증권투자파트
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이지스 대체증권투자파트는 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

👉 기관투자자가 알려주는 리츠 투자 노하우 모아보기

최근 한국 상장리츠에 대해 개인투자자뿐만 아니라 여러 국내외 기관들의 관심이 고조되고 있습니다. 이러한 뜨거운 반응과 열기를 기반으로 국내 상장리츠 시장은 급속도로 성장하고 있는데요. 그러나 아직 선진 리츠 시장과 비교하면 규모나 성숙도, 그리고 수급 및 거래량도 부족한 수준입니다. 현 시점에서 한국의 상장리츠 시장을 더욱 활성화할 수 있는 방안을 호주의 퇴직연금 시장에서 찾아보려고 합니다.

 

 

1)호주의 Superannuation


호주의 Superannuation(또는 Super)은 고용주가 근로자를 위해 매월 적립하는 퇴직연금 제도로 일정 소득 이상이 발생하면 의무 가입과 함께 법적 사유가 없는 한 은퇴 수령 연령 전까지 해지가 불가능합니다. 1900년대부터 1980년대까지 호주의 연금체계는 국민연금과 개인연금의 2층 구조였지만 1992년 강제적 퇴직연금 제도인 Super가 도입되면서 국민연금·퇴직연금·개인연금의 3층 구조로 바뀌게 됐습니다. 적립 최소 기여금 비율은 도입 당시 3%였지만 2021년까지 단계적으로 상승해 현재는 10%에 도달했습니다. 호주 정부는 2026년 내 12%까지 늘릴 계획입니다. 가입자는 한국과 같이 확정급여형(DB), 확정기여형(DC)를 선택할 수 있지만 현재 확정기여형이 86%에 달하고 있습니다. 이는 미국의 확정기여형 비중이 64%, 영국이 19%인 것을 감안할 때 매우 높은 수준입니다. 더불어 호주의 퇴직연금은 기금형 지배구조로 가입자는 5개 연기금(소매형기금·산업형기금·공적기금·기업형기금·자기관리기금) 중 하나를 고를 수 있습니다. 선택 이후엔 기금 내에서 자유롭게 운용 상품을 바꿀 수 있습니다.

Superannuation 적립금 및 수익률 추이

출처=Australian Prudential Regulation Authority, APRA

Super의 적립금 규모는 굉장히 빠르게 성장했습니다. 1995년 6월말 2,290억 호주달러였지만 10년 후인 2005년 6월말 7,417억 호주달러로 증가했습니다. 2021년 12월 기준 적립금 규모는 3조5,000억 호주달러에 달합니다. 가입자 수는 약 250만 명이며 호주 인구가 약 2500만 명임을 감안할 때 인구의 10분의 1이 가입한 상태입니다. Super는 호주에 있는 펀드 총 가치의 80%를 차지할 정도로 규모가 커졌습니다. Super의 성장과 함께 호주의 자산운용업계 규모도 커져왔다고 할 수 있습니다.

 

 

2)Superannuation의 자산배분


Super는 주식·채권·인프라·부동산 등 다양한 자산군으로 자산배분 전략을 구축했습니다. 자산배분은 상관관계가 낮은 여러 자산군으로 포트폴리오를 구축합니다. 이를 통해 리스크를 최소화하면서 가격변동성을 줄이고 동시에 수익률을 극대화합니다. 특히 Super는 저금리 시대가 지속되면서 높은 수익률을 추구할 수 있는 다양한 자산군에 투자를 했습니다. 지속적으로 예적금 대비 높은 수익률을 기록할 수 있었던 비결입니다.

호주 Superannuation의 자산배분 현황

출처=Australian Prudential Regulation Authority, APRA

자산군 중 상장리츠가 포함되어 있는 상장부동산은 3%의 비중을 차지합니다. 이는 약 1,000억 호주달러, 한화로 약 89조 원에 이릅니다. 덕분에 호주 리츠 시장 역시 Super의 성장과 함께 급속도로 성장하는 흐름을 보이고 있습니다. 특히 금융위기 이후 호주의 경제 성장과 함께 호주 리츠도 크게 성장했습니다.

Superannuation 적립금 및 호주 리츠 시가총액 추이

출처=Australian Prudential Regulation Authority, APRA

사실 호주 연기금만 리츠에 관심이 높은 것이 아닙니다. 리츠의 경우 임대소득을 기반으로 안정적인 배당수익이 지속되면서도 채권금리 대비 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 경제성장 및 물가상승은 임대료 상승을 견인하고 자산가치 상승 시 자산매각을 통한 차익실현도 가능하기 때문에 투자자 입장에서는 인플레이션 헤지 수단도 될 수 있습니다. 결국 중위험중수익을 추구하는 연기금의 목표에 부합하기 때문에 다양한 국가의 연기금이 리츠를 자산배분 전략에 사용합니다. 대표적으로 미국 Nareit에 따르면 2021년 미국의 200개 대형 연기금이 리츠에 투자한 금액은 342억달러로 2020년 대비 22% 증가했습니다. 같은 기간 사모 부동산 포트폴리오 투자가 13% 증가한 것과는 비교되는 수치입니다. 이는 코로나19 기간 실물 부동산 가격 대비 상장리츠의 가치가 저렴해지면서 투자매력이 올라간 영향이 컸습니다.

 

 

3)한국의 퇴직연금과 리츠


한국의 퇴직연금 시장은 2021년 기준 291조원을 기록해 2020년 대비 15.7% 상승했습니다. 확정기여형(DC)·개인형 퇴직연금(IRP)·연금저축펀드의 규모는 2021년 기준으로 각각 77조6,000억원, 46조5,000억원, 24조3000억원입니다. 2020년 대비 15.4%, 35.1%, 28.8% 증가해 빠르게 성장 중입니다.

최근 3년 퇴직연금 적립금 및 수익률

출처=금융감독원

과거 한국 퇴직연금의 경우 원리금보장상품 위주의 운용 방식으로 인해 예적금 수준의 낮은 수익률을 보였습니다. 이에 정부는 다양한 퇴직연금 상품 출시를 통한 수익률 제고 방안의 일환으로 2018년 확정급여형(DB) 퇴직연금 계좌의 리츠 투자를 허용했습니다. 2019년 12월엔 확정기여형(DC) 퇴직연금과 개인형 퇴직연금(IRP) 계좌를 통한 리츠 투자까지 가능하도록 문턱을 내렸습니다. 가입자는 종목당 30% 한도 내에서 상장리츠 거래를 할 수 있게 되었습니다. 더불어 그동안 상장리츠가 지분증권으로 분류돼 연금저축펀드에 편입이 어려웠던 부분도 유권해석을 통해 투자를 허용할 예정이라고 올해 초 발표했습니다. 향후 연금저축 계좌에서 최대 100%까지 리츠 투자가 가능할 것으로 보입니다. 해당 자금들이 국내 상장리츠 시장으로 유입된다면 글로벌 리츠들이 성장했던 것처럼 개별 종목의 수급 개선 뿐만 아니라 상장 리츠 시장의 본격적인 활성화가 시작될 것으로 기대됩니다.