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국내외 투자기관들의 리츠 투자 비중과 기대효과

2021. 03. 15·
이지스자산운용 대체증권투자팀
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이지스 대체증권투자팀은 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

👉 기관투자자가 알려주는 리츠 투자 노하우 모아보기

국민연금은 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태가 한참 진행 중이던 2020년 12월에 러셀 인베스트먼트(Russell Investments)를 글로벌 부동산 증권 (GRES) 위탁운용사로 선정하고 10억달러 (약 1조 1,000억원)을 약정했다. 오피스, 주택, 물류창고, 데이터센터 등 다양한 자산을 기초로 하는 글로벌 리츠에 분산 투자하는 약정이다. 국민연금의 연간 공시 자료인 ‘부동산 투자 투자액 상위 10개 종목별 현황’에 따르면 이미 국민연금은 2019년 말 단일 투자액 기준으로는 다른 어떤 사모펀드 투자 건보다 큰 규모인 약 1조원의 자금을 글로벌 부동산 증권에 투자하고 있다. 이번 투자 결정으로 글로벌 리츠에 대한 투자를 기존 대비 2배 수준으로 확대하는 것이다. 이와 관련해 국민연금은“상장 부동산 투자 역량을 확대하고 사모 중심의 부동산 포트폴리오를 보완할 수 있을 것으로 기대하고, 공모와 사모 부동산의 잠재적 가격 격차를 효율적으로 포착해 전반적인 포트폴리오 위험 조정수익률을 개선할 것을 기대한다”고 발표했다.

국민연금 이외에 국내 기관투자자들 중에서 글로벌 리츠에 선제적으로 투자하고 있는 기관 투자자는 지방행정공제회다. 행정공제회는 2017년에 글로벌 리츠에 8,000만달러(약 900억원) 투자를 시작하여 성공적인 투자 성과를 냈다. 이를 바탕으로 코로나19 사태로 주가 조정 기간 중이었던 2020년 4월에 1억 6,000만달러(약 1,800억원) 추가 투자를 전격적으로 집행했다. 행정공제회는 총 자산 약 15조 6,000억원 중 20% 가량이 해외 부동산에 배분되어 있으며, 현재까지 해외 부동산 포트폴리오의 10% 수준인 3,000억원을 글로벌 리츠에 투자하고 있다. 아울러 올해까지 리츠 비중을 15% 수준으로 확대하겠다는 목표를 세우고 있다.

다만 국민연금, 행정공제회와 같은 소수의 투자 기관을 제외하면 글로벌 리츠 투자 경험이 전혀 없거나 포트폴리오 내 비중이 매우 낮은 것이 대부분 국내 기관투자자의 현실이다. 그렇다면 해외 유수의 기관투자자들은 포트폴리오에서 어느 정도 비중으로 글로벌 리츠에 투자하고 있으며, 이를 통하여 기대하는 효과는 무엇일까.

 

1. 해외 기관투자자의 포트폴리오 내 리츠 비중과 최근 투자 사례

 

사실 폐쇄적이고 상대적으로 유동성이 떨어지는 사모 부동산 투자의 약점을 상장 부동산 주식, 즉 글로벌 리츠 투자를 통해 유동성을 확보하고 보완하는 투자는 이미 오래 전부터 글로벌 투자자들에게 당연시되고 있는 전략이다. 또한 국민연금과 같이 기존 사모 부동산 포트폴리오에 글로벌 리츠 포트폴리오를 추가하여 포트폴리오 전체의 위험 조정 수익률을 개선하는 효과는 다양한 자료와 경험을 통하여 검증되었다. 이에 따라 해외 주요 연기금들의 경우 통상 전체 부동산 포트폴리오 중 10~20%를 상장 리츠에 투자하고 있다.

<미국 주요 연기금의 부동산 및 상장 리츠 투자 비중>

*자료=NAREIT

특히 코로나19 팬데믹 사태 이후 행정공제회의 투자 사례와 유사하게 사모 부동산과 상장 부동산에서 발생되는 괴리, 차익 거래(Arbitrage Trade)의 장점을 적극 활용하여 글로벌 리츠가 순자산가치(NAV, Net Asset Value) 대비 할인되어 있는 시점(주로 2020년 상반기)에 다수의 해외 투자기관들의 투자 집행이 이루어졌다.예를 들어 코로나19 사태가 한참 진행 중이던 2020년 5월에 Alaska Permanent Fund Corporation (APFC)은 코로나19 사태 이후에도 견고한 시장 펀더멘털을 보여주던 물류와 주거 섹터의 글로벌 리츠에 7억달러(약 8,000억원)을 투자하는 의사결정을 하여 코로나19 사태에서도 견고한 포트폴리오를 구축했다. 뿐만 아니라 APFC의 기존 포트폴리오에서 상대적으로 투자 비중이 낮았던 섹터의 투자를 집행해 보완하는 전략을 취했다. 또한 글로벌 리츠의 주요 매니저인 Cohen & Steers는 2020년 6월에 이름을 밝히지 않은 국부 펀드로부터 10억달러(약 1.1조원)규모의 글로벌 리츠 투자를 위임 받았다. 당시 Cohen & Steers는 “10억달러 정도의 큰 규모의 투자 자금을 사모 부동산에서 투자하기에는 앞으로 수년의 시간이 걸릴 것이다. 코로나19 이후 사모 부동산의 제한된 투자 기회로 인하여 더욱 많은 대형 투자 기관들이 빠른 시일 내에 투자를 집행하기 위한 수단으로 글로벌 리츠에 투자를 고려하고 있다”고 설명했다. 이처럼 시장에서 투자자금을 빠른 시기에 집행할 수 있고, 상대적으로 저평가 되어있는 글로벌 리츠가 해외의 대형 기관투자자들에게는 매력적으로 느껴졌던 것이다.

 

2. 글로벌 리츠 투자의 기대효과

 

① 유동성 확보

글로벌 리츠 투자는 사모 부동산 펀드의 폐쇄적 투자 구조 및 유동성 부족의 문제점을 보완할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 대부분의 사모펀드는 투자 이후 일정 기간 또는 만기까지 환매가 불가능하지만 글로벌 리츠 투자의 경우 각 국가 거래소에 상장되어 있어 일반 주식처럼 원하는 시점에 매입 및 매각이 가능하다. 개별 투자기관이 언제든지 원하는 시점에 투자를 집행할 수 있고 또한 매일 거래되는 시장가격에 따라서 원하는 시점에 매각하여 회수할 수 있는 점은 신속한 투자 & 매각 결정과 유동성을 확보할 수 있는 매우 큰 장점이다.

<사모부동산과 상장부동산의 비교>

② 적정 포트폴리오 단기간 내 구축

글로벌 리츠 투자는 사모 부동산 대비 상대적으로 적은 자금으로 전세계의 다양한 국가 또는 섹터 별로 분산된 포트폴리오 구축이 가능하다는 장점도 있다. 성장하고 있는 섹터의 업황, 확장성 등 특징과 트렌드를 파악하여 글로벌 리츠 투자를 통하여 전략적으로 부동산 투자 접근이 가능하다. 또한 데이터센터, 주거 등 일부 사모 부동산 펀드에서 상대적으로 투자 기회가 적은 섹터에 대하여 이미 상장되어 있는 대형 리츠에 투자함으로써 단기간 내에 투자기관에서 원하는 적정 포트폴리오를 구축할 수 있게 된다. 다수의 해외 투자기관들은 기존에 전통적인 자산 군 (예: 오피스, 리테일 등)에서 단기간 내에 성장하는 섹터 (예: 데이터센터, 물류, 주거 등)에 대한 포트폴리오 구축을 위하여 이미 상장되어 있는 리츠의 투자를 진행하기도 한다.

<글로벌 리츠 투자를 통한 포트폴리오 구축 예시>

③ 외부 성장을 통한 상대적으로 우량한 장기 수익률 도모

일반적으로 포트폴리오의 확장 및 리밸런싱(Re-Balancing)이 제한되는 사모 부동산 펀드에 비해 글로벌 리츠는 개방형, 영속적인 구조를 통해 1) 신규 매입 또는 개발을 통한 지속적인 포트폴리오 성장 2) 리모델링을 통한 기존 포트폴리오의 개선 3) 자산 매각을 통한 포트폴리오 리밸런싱이 가능하다. 이를 통해 발생되는 리츠의 외부성장 요인으로 인하여 사모 부동산 대비 추가 수익률을 기대할 수 있다.

<사모 부동산 펀드 VS 상장 부동산 세부 수익률 예시>

④ 정보제공의 투명성과 투자 Know-How 습득

리츠는 상장 회사이기 때문에 재무정보 및 주요한 영업활동에 대한 진행사항, 이에 따른 리스크 요인을 정기적으로 공시하게 되어 있다. 또한 높은 배당성향 및 제한된 내부 보유자금 기준 때문에 다른 상장회사보다 더 자주 상장 시장에서 유상증자 등을 통하여 자금을 조달하게 된다. 이때마다 주요한 재무정보 및 투자계획 등을 투자자들에게 반드시 공시해야 한다. 또한 사모 부동산펀드와는 달리 해당 리츠에 대하여 다양한 정보를 증권사의 리서치 보고서, 미디어 등을 통해 해당 리츠의 성과와 전망에 대한 자료를 비교적 수월하게 취득할 수 있어 투자자의 투자의사 결정에 도움이 될 수 있다.

또한 데이터센터, 물류 등과 같은 신규 섹터의 경우에는 비교적 리츠가 다수의 포트폴리오 및 운영 플랫폼을 가지고 있다. 아울러이미 상당한 시장 지배력을 가지고 있어서 해당 섹터의 리츠의 정보를 통하여 투자 Know-How 및 시장의 정보를 습득하기가 훨씬 수월하다. 실제 국내 기관투자자들이 해외 부동산 투자 시 리츠를 통해 해당 섹터에 대한 이해도를 높이기도 한다.

<데이터 센터 리츠인 Equinix의 공시자료 및 증권사 분석 리포트>

출처=Equinix 홈페이지, Barclays

⑤ 사모 vs 공모 시장의 괴리로 인한 차익 투자 (Arbitrage Trade) 가능

아울러 코로나19 사태로 인해 리츠 주가가 급락하면서 사모 부동산 시장과 공모 부동산 시장의 가격 괴리가 커지면서 이른바 “차익 투자” (Arbitrage Trade)가 가능하게 됐다. 가격 하락이 신속하게 반영된 글로벌 리츠에 투자한 기관투자자들은 본질적 가치보다 의미 있는 수준의 할인된 가격으로 투자를 할 수 있게 됐다. 아래 주요 시장 하락 및 회복 시점에서 발생되는 사모 부동산과 상장 부동산의 가격 차이의 사례를 통해 알 수 있듯이 이 기회를 적절하게 포착한 기관투자자들은 글로벌 리츠 투자를 통해 사모 부동산과의 가격 괴리에 따른 수익을 누릴 수 있게 되는 것이다.

자료=Morning Star, Cohen & Steers

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