TALK with SPI

고령화 시대에 주목받는 헬스케어 리츠_시니어 하우징 편

2021. 01. 31·
이지스자산운용 대체증권투자팀
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이지스 대체증권투자팀은 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

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오피스 빌딩, 쇼핑 센터, 아울렛, 호텔, 물류센터 등 상업용 부동산이라고 하면 떠오르는 투자처다. 이외에도 조금 더 전문적으로 들어가보면 다양한 종류의 부동산 종류가 있다. 그 중에서도 시니어 하우징(Senior Housing)이라는 말을 듣게 되면 대개는 아마 이런 반응을 보일 것으로 예상된다. 아 양로원? 그거 우리나라에도 제법 있잖아. 미국 사람들은 양로원 부동산에 투자를 해? 그렇다. 미국 헬스케어 리츠는 바로 시니어 하우징과 같은 자산에 투자를 하고 있다.

1. 헬스케어 부동산이란?

헬스케어 리츠는 또 무엇인가? 글쓴이가 점점 더 모르는 소리를 하고 있다고 생각할 수 있다. 헬스케어 리츠라면 제약 회사에 투자하는 리츠인가? 땡! 틀렸다. 헬스케어 리츠는 헬스케어 부동산에 투자하는 회사다. 헬스케어 부동산? 이건 또 무슨 말인가? 아마 처음 듣는 이들이 많을 것 같다. 먼저 헬스케어 부동산을 이해할 수 있는 그림 하나를 소개한다.

헬스케어 부동산의 구분

출처: Northwest Healthcare Properties

병의 진행 정도에 따라 헬스케어 부동산을 구분할 수 있다. 왼쪽으로 갈수록 병의 진행도가 급성화 되는 사람들이 찾는 헬스케어 시설이라고 보면 된다.

① Senior Housing – 단어 그대로 연장자를 위한 숙소다. 우리가 알고 있는 완벽한 돌봄을 제공하는 일반적인 한국식 양로원과는 다소 개념이 다르다. 연장자들을 위한 숙소를 제공한다는 개념이 조금 더 크다고 생각하면 된다. Senior Housing은 크게 Assisted Living과 Independent Living으로 구분할 수 있다. 간단하게 설명하면 Assisted Living은 거동에 불편함이 있는 노인들에게 필요한 다양한 서비스- 도우미 서비스, 간단한 재활 치료 등 – 를 제공하는 시설이고 Independent Living은 거동에 불편함이 없거나 적은 노인들에게 다양한 서비스를 제공하는 시설이라고 할 수 있다.

② Skilled Nursing/Aged Care – 만성 환자나 노인들에게 필요한 모든 돌봄을 제공하는 곳이다. 한국식 요양원이나 요양병원과 대략 비슷하다고 볼 수 있다.

③ Life Science – 임차인이 제약 회사나 생명 과학 연구소가 주가 되며, 헬스케어 리츠 중 일부는 생명 과학을 연구할 수 있는 장소와 시설을 만들어 임대하고 있다.

④ Outpatient MOB – 외래환자를 볼 수 있는 의료용 오피스 빌딩(Medical Office Building) 이며, 다양한 종목의 병원 진료를 제공하는 곳이다.

⑤ Post Acute Rehab – 병원에서 치료 받았으나 미국의 비싼 병원비 부담으로 인해 병원에 오래 있을 수 없는 환자들이 병원 치료(수술) 이후 치료 및 요양을 받는 곳이다.

⑥ Hospital – 우리가 알고 있는 병원의 개념과 유사하다.

2. Senior Housing. 알 듯 말 듯한 그 이름

출처: welltower

1) 노인세대가 Senior Housing을 찾게 되는 이유

노인세대가 Senior Hosing 시설을 찾게 되는 이유가 무엇일까? Senior Housing에 투자하는 리츠들이 내세우는 이유가 여러 개 있는데 들어보면 납득할 만하다.

먼저 ‘사회 활동’ 때문이다. 집에 있게 되면 상황에 따라 혹은 의지가 있을 때에만 사회 활동을 하게 된다. 개인이 노력해서 특별한 사회 활동 건 수를 만들지 못하면 그저 집에서만 지내야 하는데 Senior Housing에서는 매일 일정 시간 다양한 이벤트를 준비해 줌으로써 입주 노인들의 활동적인 일상 생활을 만들어 준다. 노인 우울증을 예방하고 무료하고 지루하지 않은 노년을 만들어준다고 하니 들어보면 끌릴 듯하다.

두번째 ‘식사’ 때문이다. 집에서는 개인적으로 식사를 준비해야 하므로 끼니를 거르거나 영양 상태를 챙길 수 없지만 Senior Housing에는 요리사가 있어 영양과 맛을 고려한 식단을 제공한다고 한다.

세번째는 ‘운동’이다. Senior Housing에서는 노인에게 알맞은 운동 프로그램을 진행하고 있다.

네번째는 ‘집 수리 및 보안’ 요인 때문이다. Senior Housing에서는 살고 있는 집에 문제가 생기면 관리자가 와서 수리해 주는 데다 보안 요원까지 있어 안전하다고 한다.

다섯번째는 ‘이동 수단’이다. 어느 정도 나이가 들게 되면 운전이 어려워지는데 Senior Housing에서는 이동 수단으로 밴이나 버스 라이딩 서비스를 제공한다.

마지막으로 ‘비상 상황에 대한 대처’에 있다. Senior Housing은 노인들이 비상 상황을 겪게 되면 Senior Housing 직원들이나 같이 사는 이웃 들을 통해 도움을 받을 수 있다. Senior Housing의 주 고객들이 75세 이상 노인들인 것을 생각해보면 위와 같은 서비스의 장점이 매력적으로 느껴질 가능성이 있다.

2) 임대료와 위치

이러한 다양한 서비스를 제공하는 Senior Housing의 월평균 임대료는 어느 정도일까? 평균적인 Assisted Living의 월임대료는 $4,600 정도이며, Independent Living의 월임대료는 $2,600라고 한다(New Senior Investment IR자료 기준). Assisted Living과 Independent Living의 가격 차이는 의료 서비스를 비롯한 다양한 헬스케어 서비스 제공의 차이 때문이다. 미국 100대 시장의 2 베드룸 평균 월임대료가 1,500달러 수준(Zumper사 자료)이라고 하니 제공하는 서비스를 생각해보면 그렇게 경쟁력 없는 가격도 아닌 것 같다.

Senior Housing의 임대료도 자산의 수준과 위치에 따라 임대료가 크게 차이 난다. 대표적인 헬스케어 리츠인 Welltower의 경우 Luxury Senior Housing과 Economic Senior Housing 두 종류 다 서비스를 제공하고 있는데 Luxury 클래스의 경우 월 7-8천 달러대의 이용료를 받고 있는 경우도 있고 Economy 클래스의 경우 2천 달러대로 월간 이용료를 받고 있는 경우도 있다.

Senior Housing 시설의 위치는 공기 맑은 교외지역에 있는 경우도 많지만 도심에 위치하는 경우도 많다. 몸이 불편해 병원을 자주 가야 하거나 자녀와 친지들이 도심에 살고 있는 노인 이용객들은 가격이 비싸도 도심 Senior Housing 시설을 선호한다. 도심 내에 있는 Senior Housing은 은퇴 후 삶의 질을 중요시하는 베이비붐 세대들이 더 선호하는데 다양한 문화 시설, 쇼핑 시설로의 이동이 편리하기 때문이다. 그래서 도심에 자산을 많이 갖고 있는 Senior Housing 리츠들은 대도시 지역에 얼마나 자산을 많이 갖고 있는지를 홍보 요인으로 쓴다.

3. 투자처로서의 Senior Housing 점검

그런데 이러한 노년층을 대상으로 한 부동산 자산이 매력적인 투자처가 될 수 있을까? 왜 많은 기관들이나 헬스케어 리츠들이 Senior Housing에 투자를 하는 것일까?

첫번째, 높은 기대 수익률 때문이다. 아래 그림에서 보면 헬스케어 부동산의 평균 기대 수익률은 6.8%에 달하며 단순 임대 목적 Senior Housing 자산인 Senior Housing – Triple Net의 경우 7.5%나 된다. 투자자가 직접 운영을 하게 되는 Senior Housing – SHOP의 경우에도 매우 높은 수준인 6.3%의 기대수익률을 보여준다. 이렇듯 높은 기대 수익률은 투자자들의 구미를 당길 수밖에 없다.

헬스케어 자산별 사모 시장 기대 수익률

출처: Green Street(20/12/04 발간 자료), 이지스자산운용 대체증권투자팀

 

두번째 고령 사회에서 초고령 사회로 진행되면서 Senior Housing의 주 타겟 대상이 되는 75세 이상 연령대의 노인 인구가 크게 증가하고 있어 향후 수요가 크게 늘어날 것으로 예측되고 있기 때문이다. Green Stree사에서 발표한 자료에 따르면 Senior Housing 이용자의 83%이상은 75세 이상이다. 75세 이상인구는 2020년을 기점으로 향후 10년간 평균적으로 매년 4%씩 상승할 것으로 예측되고 있다.

75세 이상 인구 증가(율) 예상 추이

출처: New Senior Investment Group

세번째, 최근 들어 Senior Housing 공급 증가율이 둔화되고 있다. 노년 인구의 큰 증가가 예상되며 Senior Housing에 대한 수요가 높아질 것으로 예측되자 지난 2016년부터 Senior Housing이 시장에 대거 공급돼 현재까지도 공급 과잉 우려가 있는 상황이다. 그러나 2020년부터 향후 3년간은 공급량이 줄어들 것으로 예측되고 있고 노인 세대는 늘어나 공급 과잉 우려가 해소될 가능성이 있다.

Senior Housing 공급량(YoY)

출처: Green Street

4. Senior Housing 투자 Risk 요인과 향후 전망

Senior Housing 투자에는 어떠한 리스크가 있을까? 일반적인 위험 요인으로는 공급 과잉, 지나치게 빠른 임금 증가율, 헬스케어 제도 변경, 일반 주택의 가격 하락 등의 요인을 들 수 있다.

이외에도 최근 급부상하고 가장 강력한 영향력을 끼치고 있는 위험 요인으로는 코로나19가 있다. 아무래도 함께 생활하다 보니 상대적으로 코로나19 전파가 쉬운 환경에 있으므로 Senior Housing 산업엔 코로나19가 최근 가장 큰 위험요인이 되고 있다. 실제로 아래 그림을 보면 코로나19 발발 이후 Senior Housing의 점유율 하락이 크게 나타나고 있음을 확인할 수 있다.

점유율 추이

출처: NIC data, Bloomberg, 이지스자산운용 대체증권투자팀

하지만 헬스케어 리츠 회사들의 운영 실적 발표 자료를 보면 코로나19 확산 이후 시간이 지날수록 Senior Housing 부문의 점유율(이용률) 감소폭은 점점 줄고 있음을 확인할 수 있다. Senior Housing 관리 회사들이 철저하게 감염 예방을 하고 있어 Senior Housing을 퇴소하는 인원이 점점 줄어들고 있기 때문이다. 다만 코로나19 전파 위험으로 인해 예비 신규 계약자 투어 활동에 제한이 생겨 신규 계약자가 크게 줄어든 상황이다. 우려스러운 점은 작년 11월 이후 코로나19가 재확산 되고 있어 11~12월 점유율 감소폭은 일시적으로 다시 커질 가능성도 있다.

하지만 필수 의료 인력과 노인 요양 시설 구성원을 대상으로 코로나19 백신 접종이 먼저 진행 중에 있고 미국 정부가 하반기까지 미국 일반인들의 70-80% 이상을 접종시킬 계획을 갖고 있어 Senior Housing 점유율 저하는 이번 겨울이 마지막이 될 가능성이 있다.

Senior housing사업을 하는 대표적인 리츠는 Welltower와 Ventas를 꼽을 수 있다. 글의 마지막 부분에 첨부로 미국 헬스케어 리츠 목록과 관련 정보를 제공했는데 두 리츠 외에도 많은 리츠들이 Senior Housing 사업을 하고 있음을 확인할 수 있을 것이다. 두 리츠를 대표로 꼽은 것은 시가총액도 크고 다양한 등급의 Senior Housing 시설을 운용하고 있기 때문이다. 두 리츠의 공통점은 Welltower나 Ventas 모두 Senior housing 외에도 MOB 관련 자산이 많은 편이고 차이점은 Welltower는 동부와 서부 해안의 대도시에 주로 자산을 갖고 있는 반면 Ventas는 캘리포니아, 텍사스, 일리노이 등의 서부와 중부 지역 자산이 상대적으로 많다는 점이다.

두 리츠는 코로나19로 인해 모두 Senior Housing 부문의 실적이 매우 안 좋았다. 2020년 두 회사 모두 순이익 증가율이 한 자릿수 후반대로 떨어질 것으로 예측되고 있다. 올해도 코로나19 여파로 최저 1-2% 정도의 순이익 증가율이 예상되나 코로나19 백신 접종이 완료된 내년부터는 한 자릿수 중반 정도로 순이익 증가율이 크게 늘어날 것으로 글로벌 IB 회사들은 예측하고 있다.

지금은 코로나19로 인해 Senior Housing 산업이 위축되어 있지만 향후 코로나19 백신이 정상적으로 동작해 더 이상 코로나19를 두려워할 필요가 없게 되면 줄어든 인구 구조의 변화, 공급량 증가 폭 저하, 저금리 시대 매력적으로 높은 투자 수익률로 인해 Senior Housing 산업이 다시 주목받을 수 있을 가능성이 있다고 생각한다.

미국 헬스케어 리츠 목록 및 관련 정보

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