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상장 리츠 투자 시 부동산 섹터별 접근의 필요성

2021. 01. 17·
이지스자산운용 대체증권투자팀
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이지스 대체증권투자팀은 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

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2020년은 글로벌 리츠 투자자에게 반갑게 기억될 해는 아닐 것이다. 저금리 환경과 부동산 가격상승에 연초에는 리츠에 대한 관심도가 증가하였으나 코로나19 확산으로 공간에 대한 제약이 생기면서 다른 자산군 대비 큰 폭으로 하락했기 때문이다. 대표적인 글로벌 리츠 지수 중 하나인 ‘FTSE EPRA/NAREIT Developed Index USD’ 기준으로 연간 약 8.2% 하락을 기록하였다.

하지만 상장 리츠 내에서도 부동산 섹터별 주가 움직임은 상반되게 나타났다. 먼저 팬데믹으로 사회적 봉쇄가 진행되면서 리테일, 오피스, 호텔 등 소위 전통 섹터들이 가장 직접적인 타격을 받았다. 반대로 이커머스가 성장하고 재택근무가 활성화되면서 물류 창고, 데이터센터, 통신탑 등은 언택트 수혜로 주가가 상승하였다. 또한 미국 내에서는 주거 환경 선호도 변화에 따라 리츠들의 희비가 엇갈렸는데 밀집된 대도시 아파트 수요가 감소한 반면 주변도시와 교외지역에 위치한 단독주택(Single-Family) 수요가 증가하였다. 이에 따라 단독주택의 신규 건설도 증가하면서 목재 가격도 크게 상승하였다. 그리고 주거지 변화와 재택근무 등으로 개인용창고 이용 수요 역시 증가세를 보였다. 이렇게 사회적 변화로 인해 부동산 자산별로 상이한 결과가 나타난 것이다.

부동산은 자산별로 공간에 따른 특징, 사용 목적, 적용되는 규제 등이 제각기 다르다. 이로 인해 부동산 임차 계약 조건이 다르며 해당 부동산의 공급과 임차 수요, 자산 가격 동향이 달라진다. 결국 특성에 따라 섹터별 상이한 배당수익률 수준을 보이고 상반된 성장 전략을 나타내며 이는 투자 수익률 차이로 이어진다. 그리고 이 차이는 실물 부동산 투자보다 상장 리츠에서 더 빠르고 뚜렷하게 나타난다. 그 이유는 각 리츠별로 공시된 정보와 투자자들의 전망이 반영되면서 시시각각 가격이 변동하는 주식시장과 달리 상업용 부동산 가격의 경우 감정평가, 실제 거래 사례 등을 바탕으로 이루어지기 때문에 가격 변동이 주식시장 대비 상대적으로 느릴 수 있기 때문이다. 따라서 상장 리츠 투자 시 섹터별로 구분하여 이해도를 높인다면 배당수익률을 높이는 전략, 자산 가치 성장률을 추구하는 전략 등 다양한 전략으로 리츠를 투자할 수 있고 부동산 트렌드에 맞춰 변화에 맞는 투자를 할 수 있게 된다.

상장 리츠 시장 역시 부동산 섹터별 투자에 용이하도록 발전해오고 있다. 상장 리츠의 발전 역사가 가장 오래된 미국에서도 리츠 섹터의 다양화가 구축되고 양상이 뚜렷해진 시점은 글로벌금융위기 이후로 볼 수 있다. 그 이전까지 상장 리츠는 여러 섹터 자산을 함께 보유한 다각화 리츠 비중이 높았다. 또 글로벌 금융위기 이후로는 비중이 높았던 리테일과 오피스 등 전통적인 상업 부동산 비중이 낮아지고 성장 섹터의 비중이 높아졌다.

리츠들은 각 회사가 가장 잘 할 수 있는 섹터와 지역에 집중했고 그 속에서 전략과 운영의 차별화를 보여주고자 하였다. 부동산 투자 포트폴리오를 상장 리츠 내에서 구축하는 것 보다는 투자자가 판단하도록 하되 섹터 내에서 가장 잘 하는 리츠가 되어 투자자의 포트폴리오에 선정되고자 하는 노력을 해 나간 것이다. 이후 섹터별 대표 리츠들의 규모가 커지고 관련 산업별 변화가 일어나면서 트렌드에 맞게 주가 움직임도 상이한 모습을 보였고, 이러한 흐름이 축적되면서 유의미한 차이가 도출되고 있다. 특히 이번 팬데믹에서는 사회적으로 급작스럽게 큰 변화가 일어나면서 부동산 섹터별 움직임이 더 크게 나타났다.

이러한 부동산 섹터별 구분은 신규 섹터가 시장 내 진입하고 기존 섹터도 새로운 모습으로 발전하면서 지금도 계속 진행 중에 있다. 약 20년 전에는 데이터센터와 통신탑은 관심 밖 섹터였으나 지금은 가장 인기 있는 섹터 중 하나로 자리 잡았다. 현재 미국 리츠 시장에서 시가총액 1위는 통신탑 리츠인 아메리칸 타워(American Tower)이며, 에퀴닉스(Equinix)와 디지털 리얼티(Digital Realty)와 같은 데이터센터 리츠도 시총 상위권에 포진해 있다. 또한 최근 수요가 증가하고 있다고 앞서 소개한 단독주택 리츠는 10년 전에는 존재하지도 않는 섹터였다. 아울러 2010년 이후에는 카지노 리츠, 냉동창고 리츠 등도 새롭게 등장했다.

이에 따라 각 섹터별 분석도 갈수록 중요해지고 있다. 상장 리츠들이 이제는 임차 사업만 영위하지 않으며, 각 산업에서 차지하는 영향력이 커지면서 이익 전망 시 고려해야 할 요소들이 더 많아졌기 때문이다. 최근 몇몇 상장 리츠 내에서 나타나는 몇 가지 특징들을 정리해보면 다음과 같다.

1) 상장 리츠가 시장 지배력을 보유하거나 세분화된 시장을 통합

카지노 리츠(Gaming and Leisure Properties, VICI Properties, MGM Growth Properties)의 미국 카지노 시장 점유율은 40%내외로 높은 편이며 전략적으로 자산 매입을 이어가고 있다. 또한, 단독주택 리츠(Invitation Homes, American Homes 4 Rent, Tricon Residential 등)은 기존에는 개인들끼리 임대차를 하는 세분화된 시장이었으나 최근에는 상장 리츠를 포함한 기관 자금이 대규모 자산을 투자하면서 현재 점유율이 약 2%까지 확대되었다. 개인용창고 리츠(Public Storage, ExtraSpace Storage, CubeSmart 등) 역시 개별로 운영되던 자산들을 통합해가고 있고 현재 상장 리츠의 시장 점유율은 약 27%를 차지하고 있다. 이러한 섹터 내 리츠들은 상장 리츠의 이점인 규모의 경제와 자금 조달 능력을 활용하여 기존의 시장 우위를 강화하거나 세분화된 시장을 통합해 가고 있다. 이러한 통합은 특히, B2C 사업에 있어서는 소규모 사업자들의 개별적인 관리보다 한 단계 높은 전문적인 서비스를 이용자에게 제공해줄 수 있게 하고, 브랜드 파워를 가질 수 있게 하기 때문에 리츠 플랫폼이 시장 지배력을 확보해 나가기 용이하게 해준다.

2) 기존 부동산 섹터 내에서 특화된 섹터 형성

물류/창고 리츠 내에서 냉동 창고에 집중한 리츠인 Americold Realty Trust가 2018년 상장하였으며, 호텔과 함께 카지노 사업장을 보유한 카지노 리츠, 오피스 중에서도 생명과학 분야 연구소를 보유한 리츠인 Alexandria Real Estate Equities 등 기존 부동산 섹터 내에서 특화된 섹터가 새로운 섹터로 자리잡는 현상이 나타나고 있다. 이러한 리츠들은 기존 섹터와는 다른 특징을 가지면서 더 높은 투자 매력을 가지고 있는 경우가 많다. 냉동 창고의 경우 높은 개발 비용과 임차인을 미리 확보해야 하는 어려움 등으로 신규 개발이 어렵기 때문에 공급 우려가 낮다. 그리고 연구용 오피스는 기밀 유지 등으로 단독 임차인이 하나의 건물을 장기로 임차하는 경우가 많기 때문에 임차 구조가 일반 오피스보다 상대적으로 안정적이다. 이러한 투자 매력과 섹터의 성장 등으로 이번 팬데믹에서 빠른 주가 회복을 보여주었다.

Alexandria Real Estate Equities 가 보스턴에 보유하고 있는 자산. 코로나19 백신 개발사중 한곳인 ‘모더나’도 이곳에 위치하고 있다.

3) 부수적인 이익의 비중 확대

개인용창고의 경우 창고 사용료뿐만 아니라 보험, 운송 등의 서비스를 제공하고 추가적인 이용료를 받는다. 목재 리츠(Weyerhaeuser, Rayonier, PotlatchDeltic 등)은 나무 벌목을 통한 원목 판매뿐만 아니라 산림지 내 자원 채취나 땅 대여 등으로 추가 이익을 추구한다. 또한, 조립식주택 리츠인 Sun Communities가 매입한 보트선박장의 경우 정박료뿐만 아니라 점검비용, 연료 제공, 기타 서비스 등으로 이익을 얻는다. 이러한 임대료 이외의 추가적으로 창출하는 이익은 종합서비스를 제공할 수 있는 플랫폼을 보유한 리츠가 편입한 부동산의 가치를 더 높일 수 있는 기반이 된다. (지난 글에서 언급한 개인용창고 리츠인 ExtraSpace Storage의 높은 자산가치 상승을 보여준 것도 이를 증명해준다.)

한국은 리츠 제도가 2001년에 도입됐지만 상장 리츠는 최근 들어 본격적으로 증가하고 있다. 성장 초기 시장인 만큼 아직은 하나의 섹터에 특화 하여 포트폴리오를 구축한 리츠가 미흡한 것도 사실이다. 하지만 상장 리츠 규모가 커지면서 분명 글로벌 리츠가 발전해온 것처럼 섹터별 대표 리츠들이 자리 잡을 것으로 예상한다. 글로벌 리츠를 통해 섹터별 이해도를 높인다면 국내 리츠 투자에도 도움이 될 수 있을 것이라 생각한다.

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