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박원순 시장의 여의도 마스터플랜 그리고 싱가포르

2019. 07. 22·
조철민
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싱가포르의 도시계획과 시사점을 알아봅니다.

 

👉 싱가포르의 기적 모아보기

이미지 출처(http://www.ecolifenews.co.kr/detail.php?number=2133&thread=28r05&reply_order=time)

2018년 7월, 서울시가 ‘리콴유 세계도시상’을 수상했다. 싱가포르 도시재개발청이 매 2년마다 살기 좋고 활기찬 지속가능한 도시를 선정하는 상으로 스페인 빌바오(2010), 미국 뉴욕(2012), 중국 쑤저우(2014), 콜롬비아 메데인(2016)이 이를 수상하였다. 이들 도시에 이어 서울이 해당 상을 수상했다는 것은 서울의 성공적인 도시 개발 사례가 국제적으로 인정받는 기념비적인 일이었다.

그런데, 이 상을 수상하러 간 박원순 시장이 싱가포르에서 기자들과의 간담회에서 한 이야기가 거대한 나비 효과를 일으켜 여의도 지역 부동산 가격을 들썩이게 하였다. 여의도를 뉴욕의 맨해튼, 싱가포르의 마리나 베이 지역처럼 공원 및 수변에 인접한 문화, 관광, 숙박 시설이 통합된 고밀도의 금융 지구로 재개발하겠다는 이른바 ‘여의도 마스터플랜’에 관한 기사가 언론을 통해 일반에 노출되었다.

여의도 지역 전체를 통합 개발하겠다는 이야기가 언론에 언급된 지 얼마 지나지 않아 여의도 지역 아파트 가격이 수억 원 오르는 현상이 나타났다. 여의도 및 용산 지역의 부동산 가격이 계속해서 급등하였고 이로 인해 여의도 마스터플랜이 언론에 언급된 지 7주 만에 이를 보류한다는 기자회견이 열리는 사태에 이르렀다. 2018년 8월 26일 박원순 시장은 서울시청에서 열린 기자회견에서 주택시장 과열 조짐 현상에 깊이 우려하고 있으며 주택시장 안정화 시점까지 여의도, 용산 마스터플랜의 발표와 추진을 보류하겠다고 밝혔다.

박원순 시장이 팟캐스트(서당캐)에 출현하여 여의도 마스터플랜에 관해 직접 이야기한 내용을 들어보면 언론을 통해 전해지는 과정에서 다소 와전된 면이 있어 보인다. 시장이 팟캐스트에서 언급한 이야기를 자세히 들어보면, 여의도 마스터플랜에 있어서 핵심은 종합적인 가이드라인과 마스터플랜 아래 이루어지는 효율적인 통합 개발이라는 방향성에 있다. 여의도에 지어진 아파트가 대체로 오래된 대형 아파트이며 지역의 활력이 떨어져 있어 이를 재개발해야 하는데, 아파트 단지 별로 재개발 프로젝트를 진행하기 보다는 종합적인 가이드라인과 마스터플랜 아래 통합 개발해야 한다는 취지이다.

리콴유 세계도시상을 수상하기 위해 방문한 싱가포르에서 박원순 시장이 기자들과 나눈 간담회의 핵심은 종합적이고 체계적인 계획 아래에서의 여의도 지역 통합 개발이었다. 여기서 참고할 점은 리콴유 세계도시상 선정을 주관하는 도시재개발청은 싱가포르 도시 계획의 수립에 주도적인 역할을 수행하는 정부 기관이다. 도시재개발청의 체계적인 도시 계획이 오늘날 싱가포르 도시 전경의 청사진을 그렸다. 마리나 베이 비즈니스 금융 지구는 싱가포르의 종합적이고 체계적인 도시 계획이 만들어낸 대표적인 유산이다. 도시재개발청의 컨셉 플랜, 마스터 플랜, 개발 가이드 플랜에 걸친 체계적인 도시 계획 시스템은 여러 도시들의 귀감이 되고 있다. 중국, 인도 등 여러 나라에 싱가포르의 도시 개발 전문성이 수출되고 있으며, 중국의 덩샤오핑은 싱가포르와 같은 도시 모델을 중국에 1,000개 짓겠다고 선언하기도 하였다. 중국의 쑤저우 산업 단지, 텐진 에코시티, 광저우 지식기반도시 등은 싱가포르의 도시 계획에서의 전문성을 토대로 개발된 대표적인 사례이다.

싱가포르 정부는 도시재개발청, 주택개발청, 주롱타운공사 등을 통해 체계적인 계획 아래 제한적인 국토를 효율적으로 개발하였다. 싱가포르 정부는 건국 이래 지금까지 국가 성장에 주도적인 역할을 담당했다. 정부는 정책 입안 및 규제 역할을 담당할 뿐만 아니라, 여러 공공기관을 통해 사회 기반 시설과 시스템을 제공 및 관리하였고, 실물 부동산을 시장에 직접 공급하였다. 정부는 싱가포르 내에 가장 많은 토지를 소유하였으며, 동시에 가장 많은 주거용 부동산을 개발하는 공급자이다.

정부의 명확한 토지 이용 계획과 건축 인허가 절차는 민간 부문의 투자 의사결정에 있어서의 불확실성을 감소시킨다. 싱가포르 도시는 컨셉 플랜, 마스터 플랜, 개발 가이드 플랜을 통해 계획된다. 컨셉 플랜은 싱가포르 도시 계획의 40~50년의 장기적인 방향성을 계획하며, 매 10년 마다 재정비된다. 마스터 플랜은 매 5년마다 재정비되는데 싱가포르 내 토지 이용 계획의 자세한 사항들을 규정한다. 개발 가이드 플랜은 싱가포르 내 55개 지역의 고유한 특성을 고려하여 각 지역의 개발 계획을 규정한다. 토지의 구역을 정하고, 높이를 제한하며, 개발 밀도를 규정한다. 이는 부동산 개발 회사들이 어떤 공간을 개발해야 할지 명확하게 해주고, 변화하는 사회적 요구를 반영할 수 있는 유연성을 제공한다.

동남아시아 지역에 위치한 도시 국가 싱가포르는 오늘날 세계적 명성의 국제 도시가 되었으며 아시아 부동산 금융의 중심지가 되었다. 그들의 도시 개발사의 대표적인 성공 사례인 마리나 베이 비즈니스 금융 지구가 어떻게 개발되었는지 도시 계획 측면에서 살펴보는 것으로 시작하여, 싱가포르 도시 개발 및 부동산 금융 산업의 발전 과정을 살펴보고, 이를 통해 앞으로 몇 번의 칼럼을 통해서 서울이 나아가면 좋을 방향을 살펴보고 싱가포르의 사례에서 배울 것이 있으면 도입을 해 볼 것을 제안해 본다.

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