TALK with SPI

[리츠 위클리]반환점 돈 2021년, 리츠업계가 주목했고 주목해야 할 이야기

2021. 07. 19·
고병기
0

2021년이 벌써 절반이나 지났습니다. 개인적으로는 코로나19 이후 더 시간이 빨리 가는 것 같습니다. 코로나19로 많은 활동들이 멈춰 있는데 시간은 더 빨리 가는 것 같아 아이러니하다는 생각이 들기도 합니다. 훗날 이 어려운 시간들이 결국 우리의 삶에 긍정적인 영향을 미치기를 바랍니다.

리츠업계도 정말 숨가쁘게 달려왔고, 많은 일들이 있었습니다. 서울프라퍼티인사이트(SPI)에서는 지난 상반기 리츠 시장의 주요 이슈를 돌아보고, 하반기에 주목해야 할 이슈들을 살펴보고자 합니다.

<상반기 리츠업계 주요 이슈>

우선 상반기 리츠업계 주요 이슈입니다. SPI가 그간 꾸준히 소개해드린 소식이기도 합니다.

1)국토부의 마이웨이와 갈등
올 상반기에 국토부는 LH를 포함해 교보자산신탁, 대림AMC, 대한토지신탁, 하나자산신탁 5개사의 6개 임대주택 리츠 프로젝트를 경찰에 고발했는데요. 이들 회사들이 부동산투자회사법 제25조 1항(리츠의 총 자산 중 70% 이상이 부동산이어야 한다는 규정)을 어겼다는 겁니다. 그런데 임대주택의 경우 입주자들에게 돌려줄 보증금 때문에 일시적으로 현금 비중이 높아져 70%룰을 깨게 되는 경우가 있습니다. 업계는 국토부가 이러한 점을 고려하지 않고 고발에 나섰다며 반발했는데요. 리츠업계가 국토부를 방문해 항의하는 일까지 있었습니다.
또한 최근에는 국토부가 한국 리츠 시장이 형성되던 초창기부터 참여한 싱가포르계 리츠 자산관리회사(AMC)인 ARA의 인가를 취소하겠다고 나서기도 했죠. 원칙대로 하자면 ARA가 규정을 어긴 것은 맞지만 이후 위반 사항을 고쳤고, 전반적인 상황을 고려하면 AMC 인사 취소는 과하다는 생각이 듭니다.
한국 리츠 시장의 제2의 부흥기를 맞고 있지만 주무부처인 국토부의 행보는 여러모로 아쉬운 점이 있습니다.

📝이해없이 원칙만 앞세우는 국토부, 20년 된 리츠AMC 인가 취소 추진
📝[SPI’s View]리츠 활성화 발목 잡는 국토부

2)대형 리츠의 등장과 대기업집단 규제
최근 한국 리츠의도 규모가 커지다 보니 지주회사와 대기업집단 규제를 받는 곳이 하나둘씩 생기고 있습니다. 참고로 지주회사와 대규모회사 규제는 대기업들 위주로 경제가 집중되는 것을 막기 위해 도입된 규제입니다. 지주회사의 경우 자산총액이 5,000억원 이상이면서 지배 목적으로 소유하는 자회사의 주식가액이 지주회사 자산총액의 50% 이상인 경우 규제 대상으로 포함됩니다. 또한 대기업집단의 경우 자산총액 또는 매출액의 규모(계열회사 합산)가 2조원 이상인 경우 규제 대상이 됩니다. 리츠도 일률적으로 지주회사나 대기업집단 규제를 받게 되면서 여러 가지 제약이 생기는 겁니다.롯데리츠와 제이알글로벌리츠가 지주회사법의 적용을 받고 있고, SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 신한알파리츠 등도 향후 관련 규제 적용을 받을 가능성이 큽니다. 리츠 시장이 성장하고 리츠 규모가 커지면 필연적으로 마주하게 될 문제였는데도 미리 대응하지 못했다는 지적이 나오고 있습니다.

📝우리는 대형 리츠의 탄생을 맞을 준비가 되었는가

3)기관투자자들의 한국 리츠 투자 확대
한국 리츠 시장의 미래를 밝게 보는 이유 중에 하나는 기관투자자들의 참여입니다. 최근 기관들들의 한국 리츠 투자가 본격화되고 있습니다. 가장 적극적인 곳은 행정공제회입니다. 행정공제회는 코람코자산운용과 3개의 부동산펀드를 조성해 리츠 프리 IPO 단계에서부터 투자를 하고 있습니다. 또한 교직원공제회는 2020년 10월 이지스자산운용과 1,230억원 규모의 리츠 블라인드 펀드를 설정했고, 조만간 규모를 더 키워 2호 펀드를 조성할 예정입니다. 또한 주택도시기금도 2020년 11월 3,100억원 규모의 앵커리츠를 조성했습니다. 주택도시기금은 앵커리츠와 별도로 위탁운용사를 통해 리츠 상장을 준비하고 있는 자산(여의도 하나금융투자 사옥, 강남역 디에셋 등)에 투자하기도 했습니다. 기관들이 한국 리츠 시장의 성장에 베팅하고 있는 겁니다.

4)계속해서 증가하는 리츠 AMC 설립
리츠에 대한 투자자들의 관심이 높아지면서 리츠 AMC 설립도 계속 이어지고 있습니다. 베스타스자산운용, LB자산운용, ADF자산운용, 캡스톤자산운용, 한강에셋자산운용 등 기존에 부동산자산운용업계에서 잔뼈가 굵은 운용사들이 리츠 AMC 설립을 추진하고 있습니다. 리츠 AMC를 안 만드는 게 이상할 정도입니다. 코람코 같은 경우는 코람코자산신탁이 리츠 AMC 인가를 받았지만 코람코자산운용도 추가 인가를 받기 위해 준비하고 있습니다. 또 과거 리츠 AMC 인가를 반납했던 무궁화신탁은 재인가를 추진하고 있기도 하고요. 이외 향후 자산을 많이 보유한 대기업이나 한국 상업용 부동산에 많은 투자를 했던 외국계 운용사들의 리츠 AMC 설립도 이어질 것으로 예상됩니다.

5)주주와의 적극적인 소통으로 각성한 리츠
올 상반기 상장 리츠 중에서 가장 눈에 띄는 행보를 보인 곳은 코람코에너지플러스리츠입니다. 각성했다는 표현이 어울릴 정도입니다. 코람코에너지리츠는 2020년 8월 유가증권시장 상장 이후 다소 실망스러운 행보를 보였는데요. 적극적인 IR 부재와 주주와의 소통 미흡으로 주가가 부진했습니다. 하지만 올해 들어서는 자산 매각을 통한 차익실현으로 주주들에게 특별배당을 실시하고, 장기적인 성장 비전을 마련하는 등 환골탈태한 모습을 보여주고 있습니다. 코람코에너지리츠 외에도 이지스밸류리츠도 달라진 모습을 보여주고 있습니다. 이지스밸류리츠는 상장 당시 기초자산이 태평로빌딩 하나여서 향후 성장성에 대한 지적을 많이 받았는데요. 올 상반기에 지속적인 자산 편입 계획을 발표하면서 시장의 호평을 받았습니다.

📝코람코에너지리츠는 GS칼텍스와 경쟁한다
📝[리츠 위클리]美 주유소 리츠 ‘게티 리얼티’로 본 코람코에너지리츠의 과제
📝적극적인 성장 전략 제시한 ‘이지스밸류리츠’

<하반기 주목해야 할 이슈>

1)이에스알켄달스퀘어리츠는 어디까지 커질까
지금까지 상장된 리츠 중 가장 좋은 평가를 받고 있는 곳 중에 하나가 바로 작년 12월에 유가증권시장에 상장한 ‘이에스알켄달스퀘어리츠’ 입니다. 첫 물류센터 상장 리츠인데요. 사실 물류센터 리츠는 한국뿐만 아니라 전 세계 리츠 시장에서 각광을 받고 있습니다. 미국의 프롤로지스, 싱가포르의 메이플트리로지스틱스트러스트 등도 최근 견고한 성장세를 보이고 있습니다. 이커머스의 고속성장 때문이죠. 이에스알켄달스퀘어리츠에 대한 기대감도 상당히 높습니다. 이에스알켄달스퀘어리츠의 강점은 계속해서 우량자산을 공급할 수 있는 모회사 ESR켄달스퀘어의 파이프라인 입니다. 여기에 최근 처음으로 외부 자산을 편입하면서 경쟁력을 보여주고 있죠. 최근 이에스알켄달스퀘어리츠는 유상증자를 추진하고 있는데요. 추가 자산을 편입하기 위해서 입니다. 상장 당시부터 계획되어 있던 것입니다. 이에스알켄달스퀘어리츠는 다 계획이 있습니다.

🎧한국의 프롤로지스를 꿈꾸는 ‘ESR켄달스퀘어리츠’(배상휘 켄달스퀘어리츠운용 대표)

2)앵커리츠의 첫 해외 자산 투자 시작된다
국토교통부가 주택도시기금을 활용해 조성한 앵커리츠는 공모 상장 리츠 활성화라는 목표를 가지고 있습니다. 그런데 지금까지 활동은 다소 아쉽습니다. 기본적으로 국내 상장 리츠가 많지 않아서이기도 하지만 까다로운 규정도 앵커리츠의 발목을 잡고 있습니다. 아직 국내 상장 리츠 시장의 규모가 작은 가운데 앵커리츠의 경우 프리 IPO에만 투자해야 하고, 해외 상장 리츠는 물론이고 해외 기초자산을 가지고 국내에 상장하는 리츠에도 투자를 할 수 없기 때문입니다. 이에 앵커리츠가 향후 좀 더 유연하게 전략 수정을 할 필요가 있다는 얘기가 꾸준히 나오고 있는데요. 실제 올 하반기에는 달라질 것으로 예상됩니다. 국토부에서 앵커리츠의 해외 자산 투자를 허용할 방침이기 때문입니다. 첫 투자 대상은 미래에셋자산운용이 미국 플로리다와 스페인에 위치한 물류센터를 기초자산으로 하는 리츠가 될 것으로 보입니다.

📝한국 리츠 시장을 사라

3)국민연금은 한국의 테마섹이 될 수 있을까
국민연금이 리츠에 투자하는 블라인드 펀드를 조성하기 위한 준비를 하고 있습니다. 올 하반기께 리츠 블라인드 펀드 운용사 선정에 나설 것으로 예상되는데요. 국민연금은 이미 글로벌 리츠 시장에서는 투자를 하는 등 리츠 투자에 관심이 많은 것으로 알려져 있습니다. 국민연금은 2020년 12월 러셀 인베스트먼트에서 운용하는 글로벌부동산증권(GRES) 펀드에 10억달러를 출자했습니다. 아직까지 국내 시장이 성숙되지 않고 규모가 크지 않아 한국 리츠에는 본격적으로 투자하지 않았습니다. 하지만 SK그룹이 만드는 ‘SK리츠’와 SK디스커버리 계열사가 만드는 ‘디앤디플랫폼리츠’와 같이 신뢰할 만한 스폰서가 참여하는 리츠가 하반기 상장을 준비하고 있고, 그간 상장했던 리츠들이 계속해서 발전하면서 좋은 모습을 보여주자 국내 리츠 시장에 본격적으로 투자할 채비를 하는 것으로 보입니다. 싱가포르 리츠 도입 초기부터 국부펀드 테마섹이 싱가포르 리츠 시장 성장에 큰 기여를 했던 것과 마찬가지로 국민연금의 역할이 중요해질 것으로 예상됩니다.

📝국민연금은 韓 리츠 시장의 테마섹이 될 수 있을까

4)첫 상장 호텔리츠를 기다리며
상장 리츠의 자산의 점점 더 다변화되고 있습니다. 그런데 한국에는 아직 호텔 리츠는 나오지 않았는데요. 아픈 역사가 있습니다.  2011년 신라호텔 출신의 김곤중 대표가 비즈니스호텔 투자를 목적으로 설립한 자기관리리츠 ‘아벤트리리츠’가 상장을 추진했었는데요. 형식적인 요건은 갖췄지만 한국거래소의 질적 심사를 통과하지 못했습니다. 당시만 하더라도 거래소가 리츠에 대해 부정적인 인식을 가지고 있었기 때문입니다.
그런데 아벤트리리츠 설립 이후 10년 만에 상장 리츠가 나올 것 같습니다. 신한리츠운용이 하반기 상장을 추진 중인 ‘신한서부티앤디리츠’에 용산 드래곤시티호텔 내에 있는 이비스호텔이 기초자산으로 들어갈 예정이기 때문입니다.

📝끝내 좌절된 아벤트리리츠의 꿈과 한국 호텔 리츠의 미래

5)SK리츠가 일으킬 나비효과
하반기 리츠 시장에서 가장 주목받는 이슈는 SK그룹이 상장하는 SK리츠가 될 것으로 보입니다. 국내 5대 대기업이 처음으로 리츠를 만들어 상장하는 사례인데요. 국민들의 인지도가 높은 만큼 뜨거운 관심이 예상됩니다. 특히 SK리츠는 SK그룹 본사 사옥으로 사용하는 SK서린빌딩을 기초자산으로 하고 있죠. 기관투자자들이 선호하는 서울 오피스 시장의 대표적인 우량 자산입니다. SK리츠 상장이 일으킬 나비효과도 기대됩니다. SK리츠가 성공적으로 시장에 안착을 하면 SK뿐만 아니라 다른 대기업들도 리츠를 만들 가능성이 커질 것으로 보입니다.

SK서린빌딩

※해당 콘텐츠의 저작권은 서울프라퍼티인사이트(SPI)에 있으며, 무단 캡쳐 및 불법 게재 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

0개의 댓글

댓글 등록

관련 콘텐츠