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[리츠 위클리]美 주유소 리츠 ‘게티 리얼티’로 본 코람코에너지리츠의 과제

2021. 07. 05·
고병기
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지난 7월 1일 ‘코람코에너지플러스리츠’가 장기 성장 스토리를 담은 미래 전략 보고서‘비전2025’를 발표했습니다. 지난 2020년 8월말 국내 최초의 주유소 리츠로 유가증권시장에 상장한 코람코에너지리츠는 올해 들어 주주가치제고를 위해 부지런히 움직이고 있는데요. 시장의 평가도 긍정적입니다. 상장 후 한 번도 공모가(5,000원)을 넘기지 못했던 코람코에너지리츠는 지난 3월말 처음으로 주가가 5,000원을 넘기도 했죠. 코람코에너지리츠는 이후에도 상승세를 계속 보이면서 현재 공모가 대비 약 20% 상승했습니다. 코람코에너지리츠를 운용하는 코람코자산신탁 리츠사업2본부는 여기에 만족하지 않고 코람코에너지리츠의 장기적인 성장 전략을 마련하기 위해 TF팀을 조직해 서로 머리를 맞댔었는데요. 그 결과물이 바로 비전 2025입니다.

비전 2025에 담긴 주요 내용 중 현재 자산운용방안은 다음과 같습니다.

  • 안정적인 수익성을 기반으로 성장의 토대 마련
  • 다양한 비즈니스와의 결합으로 리츠 수익성 극대화
  • 新 산업으로 용도 전환과 복합 개발로 지속 가능한 성장 기대

그리고, 미래 비전과 미션입니다.

  • 170개+자산 토지 플랫폼화
  • 미래비즈니스 점진적 도입&비즈니스 플랫폼 구축
  • 국내외 전략적 협의체 구축

다음은 현재 보유자산 활용과 추가자산 편입전략, 그리고 이를 통한 자산운용규모 확대 전략입니다.

 

코람코에너지리츠의 롤모델 ‘게티 리얼티’가 직면한 과제

그런데 이번 코람코에너지리츠의 비전2025를 보면 해외 리츠를 참고했다고 밝히고 있는데요. 바로 미국의 주유소 리츠 ‘게티 리얼티(Getty Realty)’입니다. 참고로 주유소 리츠는 글로벌 리츠 시장에서도 흔치 않은데요. 코람코에너지리츠가 상장될 당시 많이 참고했던 회사가 바로 게티 리얼티와 호주의 ‘웨이포인트 리츠(옛 비바 에너지 리츠)’입니다. 게티 리얼티는 지난 10년 간 총 465개, 11억달러 규모의 자산을 추가로 편입하면서 규모를 키웠는데요. 코람코에너지리츠도 이 같은 게티 리얼티의 길을 가겠다는 뜻으로 풀이됩니다. 다만 게티 리얼티도 최근 많은 도전에 직면하고 있습니다. 실제 미국 주식시장에서도 게티 리얼티의 장기적인 성장 전략에 대한 질문들이 나오고 있습니다.

 

게티 리얼티가 직면한 과제는 바로 전기차(EV) 시장의 성장입니다. 오는 2030년이면 미국 신차 판매의 약 30~50%를 전기차가 차지할 것으로 예상됩니다. 딜로이트는 2030년까지 미국에서 전기차 판매가 약 30%를 차지할 것이라고 전망했죠. 지난 2020년 4분기 게티 리얼티 컨퍼런스콜에서는 뱅크오브아메리카(BoA)의 리츠 담당 애널리스트는 “주유소에 전기차 충전기를 설치할 생각이 있느냐?”고 질문을 하기도 했죠. 당시 컨퍼런스콜에서 오고 간 대화를 일부 소개합니다.

-Josh Dennerlein — Bank of America — Analyst

Yeah, good morning guys. I hope everyone is well. Question, so you own a lot of well-positioned C-stores, automotive locations, any kind of discussions about adding elect EV chargers to a lot of those locations? Seems like it could be an interesting opportunity.

-Christopher J. Constant — President and Chief Executive Officer

Absolutely. We’re — we talk to our tenants all the time about the purpose of the properties that we own [Technical Issues] today around charging and what the right infrastructure is to add to properties and where chargers can be done. I can’t [Technical Issues] today, Josh. But there’s certainly a lot of the stuff start going into how the convenience store in general adapts to changes in consumer needs, right, so the need to fuel changes, the desire to shop in C-stores requires a mix of product or renovation in the store, we’re very supportive of all of our tenants changing our product mix or changing their business strategy to continue to support our assets. And we, from time to time, either through redevelopment or through funding our tenants, also invest in our properties, right to make sure that they remain competitive. The C-store business obviously are in all corners and certainly a competitive business and everybody at Getty or our tenants needs to be aware that the consumer needs change and we’ve got to make sure that we adapt our properties or their businesses to meet the consumer needs.

-Josh Dennerlein — Bank of America — Analyst

Yeah. I know it is interesting because I would imagine, it takes a little bit longer to charge a EV than fill up on a gas station, so it drives extra sales in the box if people wait longer, but yeah, I appreciate the thoughts, Chris. That’s it from me guys. Thanks.

대화에서 알 수 있듯이 전기차 시대에는 주유소의 형태가 달라져야 한다는 데는 시장이나 게티 리얼티 모두 공감하고 있습니다. 그래서 전기차 시대가 도래하면 현재와 같은 주유소의 상당수가 필요 없어지게 될 것이라는 전망이 나오는 거고요.

그렇기에 게티 리얼티에는 이런 질문들도 쏟아지고 있습니다.

-전기자동차 시대에도 자동차 운전자들이 주유소를 찾을 이유가 있을까요?
-자동차를 주차할 수 있는 곳이라면 어디든지 전기를 공급할 수 있는데 굳이 주유소에 계속 가야할까요?

실제 현재 미국 전기차 충전 시간의 80% 이상이 운전자의 집이나 직장에서 발생한다고 합니다. 또한 최근 들어서는 공동주택 주차장에도 전기차 충전소가 늘어나고 있습니다. 쇼핑몰이나 호텔 등 상업시설에도 전기차 충전소가 생기고 있고요. 점점 더 주유소를 갈 일이 줄어드는 거죠. 이는 게티 리얼티와 같은 리츠에 아주 중요합니다. 왜냐면 주유소 수익의 상당 부분이 편의점(C-store)에서 발생하기 때문입니다. 아래 게티 리얼티 편의점의 수익 내용을 한번 보시죠.

게티 리얼티 수익에서 편의점이 차지하는 중요성

 

참고로 미국에서는 2018년 이후 문을 닫은 편의점 중 대부분이 주유소가 없는 매장이었습니다. 주유소에서 발생하는 트래픽이 없는 매장의 경우 갈수록 생존이 어려워지고 있다는 점을 의미합니다.

전기차 시대 주유소의 미래를 예상해볼 수 있는 사례로 거론되는 곳이 노르웨이입니다. 노르웨이 정부는 2025년까지 모든 신차 판매를 전기차로 하겠다고 발표한 바 있습니다. 최근 노르웨이 주유소는 확실히 성장이 정체된 모습을 보이고 있습니다. 전기차가 보편화되면 미국에서도 비슷한 현상이 나타날 수 있죠. 또한 전기차 시장의 성장은 미국뿐만 아니라 전 세계에서 보편적으로 일어나고 있는 현상이죠.

 

자료=딜로이트

 

이처럼 전기차 시대의 도래가 주유소 비즈니스에 점점 큰 영향을 미치면서 게티 리얼티가 보유한 주유소 부지를 재개발하는 방안도 논의되고 있습니다. 다만 환경 문제로 인해 다른 용도로 전환하기가 쉽지 않을 것이라는 얘기도 나오고 있습니다.

 

*코람코에너지리츠 역시 앞으로 다가올 전기차 시대에 자동차 운전자가 시간과 돈을 소비하기를 원하는 목적지가 되어야 한다는 과제를 안고 있는 겁니다. 코람코에너지리츠가 발표한 비전 2025를 보면 ‘결국 한국 최초의 ESG 리츠 사업이 되는 것’이라고 목표를 밝히고 있죠. 코람코에너지리츠 역시 자신들 앞에 놓여진 과제를 명확하게 인식하고 있는 것 같습니다. 아직 뚜렷한 답을 찾은 건 아니지만 답을 찾아가는 과정이라고 생각합니다. 그리고, 결국 그 답을 찾기를 기대해 봅니다. 

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