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[리츠 위클리]중국도 리츠 시장 본격 개화, 제2의 중흥기 맞은 아시아 리츠 시장

2021. 06. 21·
고병기
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아시아 리츠 시장이 제2의 중흥기를 맞고 있습니다. 최근 리츠에 대한 관심이 높아지고 있는 한국뿐만 아니라 중국, 필리핀, 인도 등 그간 리츠 불모지였던 곳에서도 상장 리츠 시장이 본격적으로 열리고 있습니다. 중국은 오늘 첫 리츠가 상장됩니다. 아울러 아시아에서 가장 큰 리츠 시장을 가진 일본 역시 리츠를 활용하는 기업들이 늘고 있고, 모든 리츠가 상장되어 있는 싱가포르도 계속해서 리츠 시장을 키우기 위해 노력하고 있죠. 과거 미래에셋자산운용이나 현재 이지스자산운용과 같이 한국 운용사들이 리츠 상장을 위해 싱가포르로 가는 것도 그런 이유입니다. 오늘 서울 프라퍼티 인사이트(SPI)는 제2의 중흥기를 맞은 아시아 리츠 시장을 살펴보고, 그 가운데 한국 리츠 시장은 어떻게 될 것인지 생각해보려고 합니다.

리츠를 처음 도입한 나라는 미국입니다. 미국은 1960년에 리츠를 도입했죠. 아시아태평양 국가 중에서는 1971년에 리츠를 도입한 호주가 제일 빠릅니다. 대부분의 아시아 국가들은 1990년대 말에서 2000년대 초반 사이에 리츠를 도입했습니다. 한국도 2001년에 리츠를 도입했습니다. 이때를 아시아 리츠 시장의 1차 중흥기로 볼 수 있을 것 같습니다.

하지만 모든 아시아 국가에서 리츠가 빠르게 안착한 건 아닙니다. 싱가포르나 일본은 리츠 도입 초기부터 정책적인 지원을 아까지 않으면서 지속적으로 시장 규모를 키웠지만 그렇지 못한 곳이 대부분입니다. 한국도 마찬가지입니다. 그런데 최근 들어 아시아 리츠 시장에서 큰 변화가 일어나고 있습니다.

 

미국 이상의 잠재력을 가진 중국 리츠 시장이 열린다.. 21일 상장

대표적인 나라는 중국입니다. 중국이 리츠 도입을 검토하기 시작한 것은 오래됐습니다. 2008년 정도부터 리츠 도입을 검토하기 시작했습니다. 다만 지금까지는 주택 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려 때문에 큰 진전이 없었습니다. 그러다 중국 정부는 2020년 4월말부터 고속도로, 공항 등과 같은 인프라스트럭처 프로젝트에 투자하는 리츠 도입 논의를 본격화하기 시작했습니다. 경기 부양 목적도 있습니다. 중국은 전통적으로 리츠가 주로 투자하는 오피스나 리테일, 물류센터 등이 아니라 인프라에 투자하는 리츠를 우선 도입할 방침인데요. 리츠로 민간 투자자를 모아 인프라스터럭츠에 투자하면 지방 정부의 재정 부담을 줄일 수 있기 때문입니다.

그리고 바로 오늘(21일)부터 9개의 공모 인프라 리츠가 상하이증권거래소와 선전증권거래소에 상장됩니다. 산업 단지와 유료 도로, 쓰레기 처리 및 바이오 발전소, 물류센터 등을 기초자산으로 하는 리츠입니다. 9개 리츠 상장을 통해 조달하는 자금은 300억위안(약 5조 2,700억원) 규모라고 합니다.

우선 당장은 중국 리츠 시장의 성장이 다소 더디게 진행될 것으로 예상되는데요. 중국 정부가 초기에는 선별된 파일럿 프로젝트 중심으로 리츠 시장을 키워갈 것으로 예상되기 때문입니다. 하지만 중국 리츠 시장은 결국 전 세계 최대의 리츠 시장인 미국을 능가할 것이라는 전망이 나옵니다. 스탠다드앤드푸어스(S&P)는 향후 10년 내 중국 인프라 리츠 시장의 시가총액 규모가 3,000억~7,350억달러 수준으로 성장할 것으로 전망하기도 했습니다.

중국 리츠 시장 전망 /자료=S&P

 

인도·필리핀 리츠 시장도 본격 개화

인도 리츠 시장도 기지개를 켜고 있습니다. 글로벌 대체투자 시장에서 1·2위를 다투는 대형 운용사 블랙스톤과 브룩필드가 인도 리츠 시장의 개화를 주도하고 있는데요. 블랙스톤은 2019년 3월에 인도의 부동산 디벨로퍼인 엠버시 그룹과 함께 인도의 첫 번째 리츠인 ’엠버시 오피스 파크 리츠(Embassy Office Parks REIT)’를 뭄바이증권거래소에 상장 시켰습니다. 주로 비즈니스 파크와 오피스를 기초자산으로 하는 리츠입니다. 또한 블랙스톤은 ‘마인드스페이스 비즈니스 파크 리츠(Mindspace Business Parks REIT)’를 인도 증시에 상장시켰으며, 푸네에 기반을 둔 부동산 개발업체 Panchshil Realty와 함께 세 번째 리츠 상장을 위한 논의를 진행하고 있습니다. 브룩필드 역시 지난 2월 인도에서 처음으로‘브룩필드 인디아 리얼 에스테이트 트러스트(Brookfield India Real Estate_’를 상장 시켰습니다.

*엠버시 오피스 파크 리츠 소개 영상 https://youtu.be/Qm0shUUkyZ8

 

브룩필드의 첫 인도 리츠가 보유한 비즈니스 파크

필리핀도 2020년 8월 첫 상장 리츠가 나왔습니다. 주인공은 ‘AREIT’입니다. AREIT는 필리핀 1위 부동산 개발회사인 ‘아얄라 랜드(Ayala Land)’가 스폰서로 있는 회사인데요. 아얄라 랜드는 스페인 식민지 시절인 1834년에 설립된 아주 역사가 긴 회사로 필리핀의 가장 유명한 계획도시인 보니파시오를 계획·건설했으며, 수도 마닐라의 비즈니스·금융 중심지인 마카티의 건물들을 개발한 회사입니다. 이후 리츠 상장이 줄을 잇고 있는데요. 최근에는 필리핀의 대형 부동산 개발회사인 ‘메가월드’가 역대 최대 규모의 리츠를 상장한다고 발표했습니다. 필리핀의 네 번째 상장 리츠가 될 것으로 예상되는데요. 블룸버그통신에 따르면 메가월드는 동남아시아 지역의 최대 리츠가 되겠다는 목표를 가지고 있다고 하네요.

 

리츠 투자 상품 확대하는 싱가포르·리츠 시장 플레이어 늘어나는 일본

아시아에서 리츠 시장이 제일 발전한 싱가포르와 일본 리츠 시장도 계속해서 성장하고 있습니다. 싱가포르는 최근 리츠의 해외 투자 확대와 투자 상품 다변화라는 두 가지 큰 흐름이 보여집니다. 싱가포르거래소(SGX)는 최근 처음으로 일본 리츠 ESG 파생상품을 출시한다고 밝혔는데요. ‘SGX Nikkei ESG-Reit Index Futures’입니다. 투자자들로 하여금 일본 리츠 시장에 대한 접근성을 높이는 한편 최근 전 세계적으로 강화되고 있는 ESG 투자 흐름에 부합하기 위함이라고 합니다. SGX는 지난해 아시아에서 최초로 싱가포르, 홍콩, 말레이시아, 태국에 상장된 다양한 리츠를 추종하는 지수를 기반으로 리츠 선물을 선보이기도 했죠. ‘SGX FTSE EPRA Nareit Asia ex-Japan Index Futures’와 ‘SGX iEdge S-REIT Leaders Index Futures’입니다. 이에 앞서 SGX는 지난 2015년 11월에는 처음으로 리츠로만 구성된 지수를 선보였으며, 이후 리츠 지수를 기반으로 하는 리츠 상장지수펀드(ETF)도 상장하면면서 리츠 투자 상품을 다변화 했습니다. 또한 좁은 국토의 한계를 벗어나기 위해 해외 투자를 확대하는 것도 싱가포르 리츠 시장의 큰 흐름입니다. 최근 메이플트리 인더스트리얼 트러스트(MIT)가 미국에서 데이터센터를 인수하면서 아시아 최대 데이터센터 리츠가 되기도 했죠.
아시아에서 가장 큰 리츠 시장을 가진 일본 리츠 시장도 계속해서 성장하고 있습니다. 최근 일본에서는 부동산을 많이 보유한 철도회사들의 리츠 AMC 설립이 잇따르고 있는데요. 회사가 보유하고 있는 자산을 활용하기 위해서입니다. 한 예로 JR규슈는 올해 초 JR규슈자산관리라는 자회사를 설립하고 비상장 사모 리츠를 만들어 그룹이 보유한 사무실이나 호텔 등을 리츠에 매각할 계획이라고 밝혔습니다. 리츠로 자금을 조달하고, 이 자금으로 역 주변의 복합 개발과 임대 아파트 개발을 추진할 방침이라고 합니다.
아울러 싱가포르와 일본에서는 인수합병(MA&)를 통해 리츠 규모를 키우는 현상도 나타나고 있습니다. 싱가포르에서는 지난해 캐피탈랜드 몰 트러스트(CMT)와 캐피탈랜드 커머셜 트러스트(CCT)의 합병으로 CICT(Capitaland Integrated Commercial Trust)가 탄생했고요. 일본에서는 최근 ‘재팬 리테일 펀드(JRF·Japan Retail Fund Investment Corporation)와 ’MCUBS 미드시티‘가 합병해 초대형 리츠가 만들어졌습니다.

CICT의 기초자산 ‘래플스시티’

 

질적 성장 도모하는 한국 리츠 시장

한국 리츠 시장의 전망도 밝습니다. 2018년 리츠 상장이 재개된 이후 다소 부침이 있었으나 올해 들어 한국 리츠 시장의 분위기가 확실히 바뀐 것 같습니다. ‘SK리츠’와 ‘디앤디 플랫폼 리츠’등 믿음직한 스폰서가 뒤를 받치고 있는 리츠들이 상장을 준비하고 있고, ‘신한알파리츠’,‘코람코에너지플러스리츠’, ‘이지스밸류리츠’, ‘ESR켄달스퀘어리츠’등 기존에 상장된 리츠들도 신규 자산 편입과 자산 효율화 등을 통해 지속적으로 성장하는 모습을 보여주고 있습니다. 여기에 향후 상징성이 큰 대형 자산들을 담은 플래그십 리츠도 계속해서 등장할 것으로 예상됩니다. 코람코자산신탁과 주택도시기금이 중심이 되어 추진 중인 ‘코람코 더원 리츠(가칭)’이 대표적입니다. 이 리츠에는 여의도 하나금융투자 빌딩을 포함해 마제스타시티, 그랑서울타워, 센터포인트 등 코람코가 보유 중인 주요 코어 자산이 편입될 가능성아 있어 보입니다. 얼마전 코람코자산신탁의 정준호 대표가 한 언론과의 인터뷰에서 이와 관련해 언급하기도 했죠. 이외에도 지방행정공제회가 투자한 판교 알파돔시티, 주택도시기금이 투자한 디에셋, 미래에셋이 보유한 센터원 등은 자금의 성격을 감안했을 때 향후 리츠 기초자산으로 편입될 가능성이 높아 보입니다.
기관투자자들도 이 같은 한국 리츠 시장의 잠재력을 높이 평가하고 있습니다. 지방행정공제회와 교직원공제회, 주택도시기금이 블라인드펀드와 앵커리츠를 만들어 상장 리츠에 투자하고 있어 한국 자본 시장의 큰 손 국민연금 역시 상장 리츠에 투자할 수 있는 플랫폼을 준비 중이라는 얘기가 들립니다.

지금까지 한국 상장 리츠 중 가장 성공한 사례로 평가받는 신한알파리츠의 기초자산 판교 크래프톤타워

 

성장하는 아시아 리츠 시장에 베팅하라

이처럼 아시아 리츠 시장이 제2의 중흥기를 맞으면서 눈길을 끄는 곳이 있습니다. 바로 사모펀드 운용사 ‘워버그 핑크스’ 입니다. 워버그 핑크스는 지난 2017년 싱가포르의 리츠 운용사인 ARA를 인수했는데요. 워버그 핑크스는 ARA 인수 후 상장폐지를 하고 해외 운용사 인수와 부동산 펀드 비즈니스 확대 등을 통해 공격적으로 업을 키웠습니다. 그 결과 ARA는 현재 28개국에서 1,100억달러(2020년 상반기 기준) 규모의 자산(AUM)을 운용하고 있습니다. 이는 워버그 핑크스에 인수되기 전 2016년 360억달러에서 세 배 정도 증가한 것입니다. 그리고 최근 증권사를 선정하고 ARA 재상장을 추진하고 있는데요. 성장하는 아시아 리츠 시장의 큰 그림을 보고 과감하게 베팅한 워버그핑크스의 전략이 돋보입니다.

 

ARA가 운용하는 선텍리츠의 대표 자산 ‘선텍 시티’

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