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[리츠 위클리]코로나 이후 리츠 M&A가 활발한 이유

2021. 06. 28·
이지스자산운용 대체증권투자팀
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이지스 대체증권투자팀은 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

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17.8%, 16.2%, 14.6%. 일견 관련 없어 보이는 이 숫자들은 각각 어떤 리츠 종목의 일일 주가 상승률이라는 공통점을 가지고 있다. 통상적으로 연 7~10% 가량의 수익률을 기대할 수 있는 글로벌 리츠에서 하루 만에 이 정도의 상승률은 놀라운 일이다.

이 종목들의 또 다른 공통점은 다른 리츠 또는 회사로부터 인수 제안을 받았다는 것이다. 인수 회사가 피인수 리츠의 주식에 대해 기존 거래 가격 대비 비싼 가격을 제시하면서 일시적으로 주가가 상승 조정된 결과가 높은 일일 수익률로 나타난 것이다. 리츠가 인수 제안을 받았다는 이유만으로 큰 폭의 주가 상승이 나타난 이유는 무엇일까? 이는 상장 리츠의 특성을 통해 이해할 수 있다.

[자료 1] 2021년 발표된 리츠에 대한 M&A 제안 현황

파인수 리츠 인수 제안 회사 섹터 시가총액(10억$) 인수 프리미엄
Deutsche Wohnen Vonovia SE 임대주택 22,402.3 +14.5%
VEREIT Realty Income 넷 리스 11,193.0 +17.5%
Invesco Office J-REIT Starwood 오피스 1,818.3 +13.1%
Monmouth REIT Equity Commonwealth 물류 1,919.84 +6.3%
QTS Realty Blackstone 데이터센터 5,400.6 +21%

 

상장되어 있는 리츠는 환금성이 낮은 실물 자산 대비 높은 변동성을 나타내게 되고 그 결과 증시에서 리츠가 보유한 자산의 실제 평가가치보다 높거나 낮은 가격에 거래될 수 있다. 장기적으로는 리츠가 보유한 실물 자산의 가치와 유사한 가격에 거래되는 경향이 있지만 작년과 같이 증시의 변동성이 커지는 경우 실물 자산의 가치와 상장된 리츠의 가치는 크게 괴리될 수 있다.

실물 부동산의 명목 Cap rate(보유 부동산에서 발생하는 순영업이익을 자산 가격으로 나눈 값)을 상장 리츠의 내재 Cap rate(순영업이익을 리츠의 기업가치로 나눈 값)과 아래와 같이 비교할 수 있다. 팬데믹 이후 상장 리츠의 내재 Cap rate가 급격히 상승하는 것을 볼 수 있는데 이는 리츠의 기업 가치가 크게 하락했음을 나타내며, 실물 부동산 대비 리츠가 싸다는 것을 의미한다.

[자료 2] 1998년 이후 실물 부동산과 상장 리츠의 가치 괴리 추이

리츠를 포함한 대부분의 부동산 투자회사들은 자산 매각, 부채 차입, 증자 등을 통해 마련한 자금으로 신규 자산을 편입하고 외형 성장을 통해 추가적인 수익을 얻고자 한다. 추가적인 이익은 성과 개선과 배당 증가로 이어지며 선순환 구조를 만들기 때문에 부동산투자회사들은 확보한 자금을 활용해 자산 매입, 자체 개발 등의 방법으로 편입 자산을 늘리고자 한다.

하지만 더욱 공격적인 투자회사들은 보유한 자산가치 대비 할인 폭이 큰 다른 리츠를 인수하는 방법으로 대규모의 자산을 확보하는 방법을 사용한다. 팬데믹 이후 오피스, 리테일 등의 섹터는 보유 자산 가치 대비 큰 폭의 주가 할인을 받고 있었는데 이러한 섹터에 투자하고자 하는 회사는 이미 특정 섹터나 지역의 자산을 선별해 보유하고 있는 리츠를 싸게 인수하면서 목적을 쉽게 달성할 수 있었다. 인수자 입장에서는 마치 과자를 사러 마트에 갔는데 먹고 싶던 과자를 묶음으로 팔고 있는 것과 같다. 심지어 그 과자 묶음이 할인 상품이라면 안 살 이유가 없을 것이다.

[차트 3] 2020년 초 이후 리테일·오피스·호텔 섹터의 NAV 대비 주가 할인 추이

한편 피인수 리츠가 할인되어 있지 않은 경우에도 M&A를 통해 자산의 다변화를 꾀하는 경우도 있다. 3개의 오피스를 보유·운영하면서 30억 달러 이상의 투자 자금을 확보하고 있던 Equity Commonwealth는 물류 자산 전문 리츠인 Monmouth REIT 인수를 발표하며 팬데믹 이후 가장 주목 받고 있는 섹터에 투자하고자 한다. 이와 더불어 세계 최대의 부동산 투자회사 Blackstone은 이미 순자산가치 대비 30%의 프리미엄을 받고 있던 데이터센터 리츠 QTS Realty를 전일 종가 대비 20% 이상 비싼 가격으로 인수하겠다고 발표하며 성장 섹터에 대한 투자 의지를 드러냈다. 데이터센터라는 희소한 자산과 막대한 대기 자금 외에도 개발 중인 자산에 대한 기대감이 총 50%를 상회하는 프리미엄의 근간이 되었다.

이와 같은 리츠 대상 M&A는 팬데믹 이후 더욱 두드러지는 모습을 보였다. 주요한 이유는 팬데믹으로 인해 실제 자산 가치 대비 크게 할인된 리츠들이 많아졌기 때문이지만 다른 이유도 있다. 원래대로라면 실물 부동산에 투자되었어야 할 많은 자금들이 팬데믹으로 인해 투자 기회가 줄어들면서 쌓이게 되었고 개별 물건을 하나하나 분석해 투자하기보다는 실물 부동산의 포트폴리오와 같은 특성을 가진 리츠를 인수하는 것이 매력도가 상승한 것으로 보인다.

[자료 4] 부동산 관련 미집행 자금(Dry Powder) 추이(단위: 10억 달러)

이렇듯 리츠 M&A는 다양한 측면에서 나타난다. 막대한 유동성과 저금리 기조가 이어지면서 리츠들의 인수합병이 활발한 가운데 개인투자자뿐만 아니라 다른 회사가 투자하기에도 매력적인 리츠에 투자하여 예상치 못한 선물을 받아 보는 것도 좋을 것이다.

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