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[리츠 위클리]셀프 스토리지를 주목해야 하는 이유

[글로벌 리츠 섹터 소개: 셀프 스토리지(Self-Storage)]
2021. 06. 14·
이지스자산운용 대체증권투자팀
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이지스 대체증권투자팀은 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

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코로나19 확산이 시작된 2020년 동안 상장 리츠 중에서도 소위 언택트 산업 성장의 수혜를 받은 데이터센터·물류·통신탑 등은 주가 상승세를 보였다. 그리고 이들 섹터와 함께 높은 주가 상승을 보인 또 다른 리츠 섹터가 셀프 스토리지(Self-Storage), 즉 개인용 창고였다. 2021년 들어서도 미국 개인용창고 리츠들은 팬데믹 이후 증가한 수요를 바탕으로 5월 말까지 20%가 넘는 주가 상승을 보여주고 있다. 한국에서는 다소 생소할 수 있는 개인용창고 부동산은 어떤 모습이며 왜 팬데믹 이후 주가 상승을 이어가고 있는지 소개해보는 시간을 가져보고자 한다.

미국 상장 리츠 섹터별 2020년 주가 수익률

출처=미국리츠협회(NAREIT)

개인용창고는 건물 내에 물리적으로 구분되어 있는 개별 공간을 보관하고 싶은 물품이 있는 고객에게 월 단위로 임대해주는 부동산이다. 미국 내에서 이러한 사업 형태는 1970년대 말부터 시작되었다. 처음에는 동네 외곽 지역에 단층 창고를 보유한 개인 사업자가 다른 부가 서비스 없이 고객들에게 공간만 임대해주는 모습이었다. 이후 2000년대 들어서 기업들이 사업을 확장하기 시작했고 이에 따라 보안 강화, 온도 조절 공간 제공, 보관품 보험 제공 등이 시작되었다. 그리고 2010년 이후로는 복층 구조로 건물 규모가 확대되었고 배달 서비스 등 부가 서비스가 발달하였으며 브랜드를 갖춘 기업들 위주의 산업으로 발전하고 있다.

기본적인 개인용창고 수요는 4D로 구분되어지기도 한다. 네 가지 ‘D’는 Divorce(이혼), Death(죽음), Dislocation(거주의 변화), Downsizing(공간 축소)로, 삶의 큰 변화 시기마다 물품 보관에 대한 수요가 생긴다고 볼 수 있다. 그리고 요즘에는 레저 생활 활성화에 따른 레저 물품 보관(서핑보드, 캠핑카 등), 기업들의 도심 속 재고 창고 등으로도 쓰이면서 활용도가 넓어지고 있다.

이번 팬데믹에서 개인용창고 리츠들의 임대율은 이전 92% 수준에서 95%를 상회하는 수준까지 증가하였다. 가장 먼저 수요 증가의 요인이 된 부분은 거주지 이동에 따른 보관 수요였다. 특히, 온라인 강의가 일반화되고 교내 기숙사 거주에 제약이 생기면서 학생들은 기숙사 물건을 보관하고 고향집으로 돌아가는 일이 생겼다. 또한, 재택근무가 도입되면서 거주 비용이 높은 대도시 거주자들이 교외 지역 및 타도시로 이동하면서 이에 따른 개인용창고 수요가 증가하였다. 뿐만 아니라 영업 환경이 어려워진 자영업자와 중소기업들의 물품 보관도 증가하면서 개인용창고 수요 증가와 임대료 상승으로 이어졌다.

미국 내 개인용창고 중 상장 리츠의 시장 점유율은 면적 기준으로 약 27%를 차지할 만큼 이 산업 내 상장 리츠의 영향력이 크다. 최근에는 자산을 보유한 개인 사업자들이 사업 운영을 상장 리츠에 위탁하는 사례가 증가하고 있다. 마치 예전 동네 슈퍼마켓들이 브랜드를 가진 편의점으로 전환하는 모습과 흡사해 보이기도 한다. ExtraSpace Storage의 경우 제3자 자산 관리가 전체 자산의 38%를 차지한다. 그 이유는 개인고객을 상대하는 사업 구조상 브랜드 파워를 가진 플랫폼의 효과가 크기 때문이다. 전문적인 관리와 보험 등 부가적인 서비스의 질, 그리고 최근에는 온라인을 통한 이용이 전체의 40%를 넘어서면서 온라인 플랫폼 구축 등이 고객 유치의 주요 요소가 되고 있기 때문이다.

개인용창고 미국 내 구분별 시장 점유율(면적 기준)

출처: ExtraSpace Storage (상장리츠)
– Non-REIT Institutional Quality Properties : 비리츠 비중 중 기관 적격 투자 수준의 자산
– Non-REIT Non-Institutional Quality Properties : 비리츠 비중 중 기관 비적격 투자 수준의 자산

부동산 투자 측면에서는 최근 기관투자자들의 관심이 높아지고, 기업들의 대규모 포트폴리오 매입이 일어나면서 가격 상승을 보여주고 있다. 작년 10월 블랙스톤은 Simply Self Storage를 12억 달러에 매입하였고, 같은 달 상장 리츠인 CubeSmart는 5억 4천만 달러 규모의 포트폴리오를 매입하였다. 그리고 지난 4월에는 규모 1위 상장 리츠인 Public Storage가 ezStorage를 18억 달러에 매입하였다. 현재 개인용창고 사용률이 미국 국민의 8% 수준이기 때문에 향후 성장 여력이 크다고 보고 있고 젊은 세대들 중심으로 사용이 늘어나고 있는 점을 긍정적으로 보고 있다. 또한, 부동산 유지·관리 투자비용이 낮고 사용 인건비가 낮다는 점 등이 기관투자자들에게 매력적으로 다가간 부분이 있다.

미국 이외 지역에서 개인용창고는 미국 보다 성장 초기 국면에 위치하고 있으며 이에 따라 높은 주가 상승을 보여주고 있다. 캐나다의 StorageVault Canada는 2019년 1월 대비 현재 약 2배 가까운 주가 상승을 보여주고 있고, 유럽 내 개인용창고를 보유한 Shurgard Self Storage의 경우 지난 2018년 10월 상장 이후 70%에 이르는 주가 상승을 기록하였다. 그리고 영국에 상장된 Big Yellow Group과 Safestore Holdings는 지난 10년 간 각각 400%와 700%가 넘는 Total Return(주가 상승+배당수익률)을 보여주고 있다. 호주에 상장된 National Storage REIT 역시 2013년 12월 상장 이후 200%가 넘는 Total Return을 기록하며 주가 상승 추세를 보여주고 있다.

한국 역시 개인용창고 산업의 성장 잠재력은 크다고 본다. 먼저 수요 측면에서 깔끔한 인테리어, 미니멀라이프 지향, 레저생활 활성화 등은 거주 공간에 적재된 물품의 정리 니즈로 이어질 수 있다. 또한, 유연 근무 정책 도입, 공유 오피스 성장 등 효율적인 업무공간을 추구하는 기업들의 수요도 개인용창고가 충족시킬 수 있다. 공급 측면에서도 현재 미국의 경우 신규 공급의 약 15%는 리테일 부동산의 용도 전환으로 이루어지고 있는데 한국의 홈플러스도 기존 점포를 이용하여 도심형 개인 창고 서비스를 제공하고 있다. 또한, 현대오일뱅크는 스타트업 기업과 전략적 제휴를 맺고 특정 주유소에서 짐 보관 서비스를 운영 중이다. 이렇게 신규 개발 뿐만 아니라 수익성이 낮아진 부동산을 개인용창고로 전환하는 사례가 앞으로도 이어질 수 있다고 본다. 그리고 한국의 IT 산업 강점과 결합하여 해외와 다른 새로운 형태의 서비스 발전도 이루어 질 수 있을 것이다.

물론 플랫폼 구축까지의 어려움, 익숙하지 않은 월 보관료, 공유 경제 등은 산업 성장의 어려움이 될 수 있다. 하지만 물품 보관 니즈가 있고 그것을 충족할 수 있는 편리한 서비스가 있다면 관련 사업도 양적으로나 질적으로 시장 상황에 맞게 성장할 것이다. 관련 부동산이 성장하여 한국형 개인용창고 상장 리츠가 나오길 기대해 본다.

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