TALK with SPI

[리츠 위클리]이준원 싱가포르거래소 한국세일즈대표 인터뷰

2021. 05. 24·
고병기
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서울 프라퍼티 인사이트(SPI)는 매주 월요일 ‘리츠 위클리’를 통해 리츠 투자자들이나 리츠업계 분들에게 도움이 되는 소식을 전달해드리고 있습니다. 이번 주에는 아시아에서 상장 리츠 시장이 가장 잘 발달한 싱가포르거래소의 이준원 글로벌세일즈그룹 한국세일즈대표님과 이야기를 나눠봤습니다.


“투자자들의 성향 및 니즈에 맞는 다양한 상품 개발해 리츠 투자 인식 바꿔야”

 

이준원 싱가포르거래소 한국세일즈대표

 

-싱가포르거래소에서 리츠 마케팅을 맡게 된 계기가 있나. 

“싱가포르거래소(SGX·Singapore Exchange)는 주식, 파생상품(선물/옵션), 채권매매, IPO와 같은 기본적인 거래소 업무 외에도 지수 사업, ESG 관련 비즈니스 등 금융시장의 다양항 상품들을 다루고 있는 멀티에셋 종합거래소다. 아시아 금융허브인 싱가포르의 위상에 맞게 SGX는 전 세계 6개국 9개 도시에 세일즈 오피스를 운영하고 있다. 아쉽게도 한국에는 아직까지 세일즈오피스가 없어서 싱가포르 본사에서 한국세일즈 대표로 한국의 기관투자자를 대상으로 세일즈를 진행하고 있다.
 2015년에 처음 SGX에 입사했을 때는 주식 및 파생상품 세일즈로 시작했다. 거래소에 상장되어 있는 주식을 한국 내 기관투자자들에게 소개해서 투자를 이끌어내는 미션을 수행하기 위해서 SGX에 상장된 기업·섹터 등을 우선적으로 분석했다. SGX에 상장되어 있는 기업들을 하나씩 들어다보니 미국에 상장되어 있는 애플·테슬라·아마존 등과 같은 글로벌 기업들이 많지 않았다. 또한 그 당시에는 한국 투자자들이 베트남이나 인도네시아 등 변동성이 큰 동남아시아 이머징 마켓의 기업들에 투자하는 하이 리스크-하이 리턴 투자를 많이 하고 있었다. 그런데 SGX 주식 시장은 변동성이 낮고 배당률이 높은 매우 안정적인 선진 시장이라 한국의 투자 트렌드에 맞지 않았다. 그래서 SGX  주식 시장의 강점인 낮은 변동성과 높은 배당 성향이 있는 특화된 섹터를 찾아서 한국 내 투자자들에게 소개해야 겠다는 생각을 했고, 리츠 섹터를 발굴해서 마케팅을 시작했다.”

-지난 2016년 초 싱가포르 리츠 시장 취재를 갔을 때 싱가포르 리츠의 위상이 대단하다고 느꼈다. 실제 싱가포르 리츠의 위상은 어떤가.

“싱가포르 리츠 마케팅을 시작하기 위해 SGX 상장된 리츠들을 분석했는데 상장 리츠들의 정보들을 계속 취득할수록 정말 대단하다는 생각을 했다. 이를테면, SGX 상장되어 있는 리츠의 총 개수는 전체 상장 기업의 5% 수준이었지만, 시가총액 기준으로는 15% 수준이었다. 또 일평균 거래량은 20%이상이었다. SGX 주식 시장은 리츠 섹터가 이끌어 가고 있다는 느낌을 받았다.
그리고 상장된 리츠들이 보유한 자산들을 확인해 보니 싱가포르에 소재한 자산들 외에도 해외에 소재한 자산들도 많이 포함되어 있었다. 미국·유럽·호주·중국·홍콩 등 전 세계에 위치한 오피스 빌딩·호텔·물류센터·데이터센터 등 매우 다양한 국가의 다양한 자산들에 투자를 하고 있었다. 미국 리츠 시장이 전 세계에서 가장 큰 규모를 차지하고 있지만 미국에 상장되어 있는 리츠들은 대부분 미국 내의 자산들로만 구성되어 있다. 일본이나 홍콩도 대부분 자국 내의 자산들로만 구성된 리츠들이 상장되어 있다. 싱가포르 리츠 시장이 진정한 글로벌 리츠 시장이라는 확신과 더불어 SGX에 상장된 리츠들에 대한 자부심도 많이 가지게 되었다.”

-출장 당시 만난 싱가포르인들은 리츠가 아주 익숙한 금융 상품이라고 했다. 싱가포르인들이 리츠를 좋아하는 이유는.

“싱가포르의 개인투자자들은 리츠를 정말로 친숙한 금융 상품으로 여긴다. 한국의 개인투자자들이 ELS 상품에 많이 투자하는 것과 비슷하게 싱가포르인들은 리츠에 투자를 하고 있다. 싱가포르의 개인투자자들은 싱가포르 리츠가 기본적으로 변동성이 매우 낮고, 높은 배당금을 지급하다는 것을 잘 알고 있기 때문에 다양한 방식으로 리츠에 투자하고 있다. 연 평균 배당률이 은행 금리보다 항상 높게 형성되고 있기 때문에 은행에서 제시하는 낮은 금리의 예금 또는 적금에 투자하는 것보다 싱가포르 리츠에 투자하는 것을 선호한다. 또한 싱가포르 리츠 시장 활성화가 시작되는 초기에 캐피탈랜드(CapitaLand)·아센다스(Ascendas)·메이플트리(Mapletree) 등 싱가포르 정부가 주도하는 대형 스폰서 리츠가 SGX에 상장되면서 개인투자자들에게 공모 리츠 투자가 매우 안정적이라는 인식을 심어줄 수가 있었다.”

-싱가포르인들은 주로 어떤 방법으로 리츠에 투자하는지 궁금하다. 

“싱가포르의 개인투자자들은 SGX에 상장된 개별 리츠 또는 3개의 리츠 ETF를 증권사의 주식계좌를 통해서 직접 투자하는 방식, 이외에도 다양한 방식으로 SGX 상장 리츠에 투자하고 있다. 싱가포르의 근로소득자들은 한국의 국민연금과 같은 CPF(Central Provident Fund)에 의무적으로 가입해야 하는데 CPF  투자 계정을 통해서도 리츠 투자가 활발하게 이뤄지고 있다.
이러한 직접투자 외에도 다양한 간접투자 상품들이 존재한다. DBS·UOB·OCBC와 같은 대형 은행들은 SGX에 상장된 개별 리츠를 기반으로 하는 레버리지 채권(ELN·Equity Leverage Note)를 보통 1년 만기 상품으로 발행해서 판매하고 있다. 개별 리츠에 레버리지를 일으키는 것은 가격 상승을 목적으로 하는 것이 아니라 더 높은 배당을 추구하기 위함이다. 배당을 높이기 위해서는 투자원금보다 더 많은 주식을 추가로 매입해야 하는데 각 은행에서 자체적으로 주식담보대출을 활용해서 최대 100%, 즉 레버리지를 최대 2배까지 일으키는 ELN을 판매하고 있다. 예를 들어, 연 평균배당률이 6.5%인 리츠를 기반으로 2배 레버리지 채권을 발행하면 연 평균배당률이 13%로 상승하게 된다. 주식담보대출 비용, 운용 보수 등 각종 비용을 제외하더라도 10% 초반의 배당률을 제시하는 ELN을 개발하여 판매하고 있다. 물론, 레버리지는 배당에만 적용되는 것이 아니라 리츠 가격에도 적용되기 때문에 리츠 가격이 상승할 경우에 더 높은 수익도 얻을 수 있지만 ELN 발행 당시 리츠 가격이 50% 이하로 하락하게 되면 투자원금 전체가 손실되는 위험도 존재한다. 하지만 리츠의 과거 주가 흐름을 확인해보면 투자원금 전체를 잃을 가능성이 거의 없고 각 은행들이 주가 흐름이 매우 안정적인 개별 리츠를 선택해서 ELN 상품을 출시하기 때문에 개인투자자들이 은행들을 믿고 투자하고 있다.
싱가포르 개인투자자들은 3개 이상의 개별 리츠를 기반으로 하는 한국의 ELS와 동일한 상품도 많이 투자하고 있다. 발행 은행 및 상품 구조마다 상이하지만 최소 15% 이상의 쿠폰을 제시하는 상품들이 대부분이다. 한국의 ELS는 순전히 주가 지수 또는 개별 주식의 가격만을 기반으로 선물·옵션에 투자하는 상품으로 구성되기 때문에 5% 전후의 쿠폰을 제시하지만, 싱가포르 은행들이 판매하는 상품은 SGX의 개별 리츠 투자를 기반으로 하여 해당 상품에 배당수익금이 추가되어 한국의 ELS보다 더 높은 쿠폰을 제공할 수 있다.”

-싱가포르거래소 입장에서 리츠는 얼마나 중요한가. 

“리츠가 SGX에 얼마나 중요한 섹터인지는 다음과 같은 수치에서 확인할 수 있다. 2021년 4월 말 기준으로 SGX 상장되어 있는 총 기업 수는 약 800개이고, 상장 리츠는 총 43개다. 전체 상장 기업 중 리츠는 약 5% 수준이지만 상장 리츠의 총 시가총액은 약 100조원 수준으로 전체 시총의 약 15% 수준이다. 또한 일평균거래량의 20~30%가 리츠 섹터에서 발생하고 있다. 아울러 SGX에는 3개의 리츠 ETF가 상장되어 있다. 미국·일본·홍콩·호주 등 상장 리츠가 활성화된 국가에서도 SGX와 같이 리츠가 큰 비중을 차지하는 곳은 찾아볼 수 없다. SGX 입장에서 리츠는 매우 중요한 섹터이기 때문에 더욱 발전시키려는 노력을 계속 진행하고 있다. 그 중 하나가 해외 리츠들의 SGX 상장을 위한 지원이다. 싱가포르에 있는 자산들은 이미 대부분 기존에 상장된 리츠들에 편입되어 추가로 상장할 자산이 많지 않다. 그래서 해외 자산들을 보유한 리츠들의 SGX 상장 프로모션을 위해서 리츠 상장 전담 세일즈팀이 수년 전부터 전 세계를 누비며 세일즈를 하고 있다. 이러한 결과로 SGX에 상장된 리츠들이 보유한 총 자산들 중에서 해외 소재 자산의 비율이 자산가치평가액 기준으로 약 60%정도를 차지한다. 미국이나 호주, 유럽 리츠에 분산 투자를 하기 위해서는 각 개별 국가의 거래소에 상장되어 있는 리츠들에 개별적으로 투자해야 하는 불편함이 있다. 하지만 SGX에 상장된 리츠만으로도 미국·호주·유럽·중국 등 다양한 국가의 자산들을 투자할 수 있는 포트폴리오를 구성할 수 있다. 이렇게 다양한 국가들의 자산들을 원스톱으로 투자할 수 있는 환경을 제공하는 거래소는 전 세계에서 SGX가 유일하다.”

-작년에 코로나19로 전 세계 리츠 시장이 큰 타격을 입었을 당시 싱가포르금융당국이 서로 긴밀하게 협조해서 발빠르게 대응하는 게 인상적이었다. 

“SGX는 리츠를 유치하고 상장 심사를 진행하고, 상장 후에는 상장 리츠의 공시 업무 및 투자 홍보 등의 실무적인 업무를 진행하고 있다. 또한 싱가포르 금융당국(MAS·Monetary Authority of Singapore)은 상장 리츠의 규정 등을 책임지고 있습니다. SGX와 MAS는 상장 리츠의 중요성에 대해서 서로 교감을 가지고 있으며, 리츠 발전을 위해서 지속적으로 의견을 주고 받고 있다.
SGX 상장 리츠의 레버리지 비율 한도는 45%로 전 세계에서 가장 낮은 수준이었다. 이렇게 낮은 비율을 계속 유지했던 이유는 투자자 보호를 최우선으로 생각했기 때문이다. 하지만 작년에 코로나19 상황이 발생하면서 상장 리츠 중에서도 특히 호텔, 레지던스 등 숙박업 섹터의 리츠들이 현금흐름에 큰 문제가 발생할 수 있을 것이라는 인식을 SGX와 MAS가 함께 공유하게 되었다. 리츠 투자자들을 위해서 낮은 레버리지 비율을 유지하는 것도 중요하지만 코로나19와 같은 예상치 못한 상황에서 낮은 차입비율 규정으로 인해서 상장 리츠들의 자본조달에 문제가 발생한다면 상장폐지 등 더 큰 문제가 야기될 수 있다라고 판단했다. 그래서 작년 3월에 레버리지 비율 한도를 5% 인상해 50%로 긴급히 조정했다.”

-한국에서 많이 얘기하는 싱가포르 리츠의 특징 중 하나로 ‘스폰서’가 있다. 싱가포르 리츠 시장에서 스폰서의 역할과 중요성은.

“어느 리츠 시장인든지 간에 스폰서는 매우 중요하다. 하지만 싱가포르 리츠 시장의 성장과정을 보면 다른 나라와 달리 정부 주도로 설립된 스폰서들을 확인할 수 있다. 2000년대 초반 싱가포르에서는 상장 리츠를 활성화 시키기 위해서 투자자 보호를 위해 신뢰도 및 신용도가 높은 스폰서들이 운영하는 리츠들이 필요했다. 그래서 싱가포르 2대 국부펀드 중 하나인 테마섹의 주도 하에 리츠 스폰서들이 탄생했다. 싱가포르 상장 리츠의 3대 스폰서는 CapitaLand Limited, Ascendas Land International Mapletree Investments로 테마섹이 이들 3대 스폰서의 최대 주주다. 2021년 3월 말 기준으로 테마섹은 아시아 최대 리츠 그룹인 CapitaLand 주식의 51.4%를 보유하고 있고, Ascendas Land International는 테마섹과 CaptiaLand가 100% 지분을 가지고 있으며, 테마섹은 또한 Mapletree Investments 주식의 33.8%를 보유하고 있다. 민간 스폰서로 분류되는 Keppel Corporation도 테마섹이 21.0%의 주식을 보유하고 있으며, Arscott Limited는 CapitaLand가 39.8%의 주식을 보유하고 있다. 이렇게 정부 주도로 탄생한 스폰서들이 높은 신뢰도를 바탕으로 리츠를 상장하면서 투자자들의 투자를 이끌어낼 수 있었고, SGX의 상장 리츠를 활성화하는테 큰 역할을 수행했다. 이후 Frasers Property Limited, ARA Asset Management, OUE Limited, Far East Organization 등 많은 민간 스폰서들이 리츠 사업을 시작했다.
한국 리츠 시장의 스폰서들은 대부분 대기업 또는 대형 금융회사들이 주도하고 있고, 그룹 또는 관계사들이 소유한 자산 위주로 상장 리츠를 운영하고 있다. 그리고 일부 리츠 AMC를 제외하고는 상장 당시 보유한 자산들만을 그대로 운영하고 있다. 하지만 싱가포르 스폰서들은 상장 리츠에 특화된 전문회사로 상장 이후에 추가로 자산을 매입하거나 기존 리츠와 합병을 통한 리츠를 지속적으로 확장하는 것을 기본으로 하고 있다. 따라서, 스폰서들은 신규 자산 매입에 필요한 자금들을 모집하는데 큰 역할을 하고 있으며, 리츠 AMC들은 신규 자산 매입 및 기존 자산 매각 등을 위해서 리츠 매니저가 항상 시장을 모니터링하고 리서치하고 있다.”

싱가포르 1호 상장 리츠인 캐피탤란드몰트러스트(CMT)의 기초자산인 래플스시티. CMT는 지금은 캐피탈랜드커머셜트러스트(CCT)와 합병해 CICT(Capitaland Intergrated Commercial Trust)가 됐다.

 

-일부 한국 상장 리츠들은 IR을 제대로 하지 않는다는 비판을 받기도 했다. 싱가포르는 어떤가.

“싱가포르의 리츠 AMC들은 보유한 자산들의 관리, 신규로 투자할 자산들에 대한 모니터링 및 리서치, 해외자산으로부터 나오는 임대수익에 대한 통화헷지, 차입비용에 대한 금리 관리, IR 등 각 분야의 전문가들이 유기적으로 업무를 수행하고 있다. 특히 IR 담당자는 보유한 자산들의 임차인과 계약현황(재계약, 신규계약, 계약해지 등), 공실률, 향후 자산의 개선(리모델링 등)을 통한 임대수익 증가 예상, 기존 자산의 매각 및 신규 자산의 매입에 대한 계획 등을 투명하게 투자자들에게 안내하고 있다. 이러한 투명한 IR을 통해서 투자자와의 신뢰를 유지해야만 신규 자산매입 등에 필요한 자금유치를 성공적으로 이끌어낼 수 있다. 저 역시 한국의 기관투자자들을 위한 IR행사들을 많이 개최하고 있는데 특히 싱가포르 리츠 AMC들은 코로나19 상황에서 힘들고 어려운 점들을 투자자들에게 모두 공개하고, 향후 개선시킬 수 있는 계획까지 자세히 알려주고 있다. 리츠AMC들은 지속적인 IR행사를 통해서 공개할 수 있는 모든 정보들을 기존투자자 또는 잠재적인 투자자들과 공유하면서 신뢰를 유지하고 있다.”

-한국 리츠업계는 인력 부족 문제가 심각한데 싱가포르 리츠업계에서는 인력 문제가 없나. 

“싱가포르 상장 리츠는 약 20년의 역사를 가지고 있고 SGX에는 43개 리츠가 상장되어 있다. 또한 신규 리츠들이 계속해서 SGX에 상장이 되고 있다. 따라서, 싱가포르 리츠 시장은 매우 안정적이고 향후에도 확장이 가능한 시장으로 인식되고 있다. 그리고 리츠 AMC들은 싱가포르 내의 자산 뿐만 아니라 전 세계에 소재한 자산들의 관리 및 매입, 매각에 관여하고 있기 때문에 지역별 전문 인력들도 계속해서 필요한 상황이다. 또한 타 리츠 회사로의 이직도 활발한 편이다.”

-최근 싱가포르 리츠 시장의 특징과 화두는.

“스폰서 또는 상장 리츠들의 M&A를 통한 대형화와 해외 자산 매입 등을 통한 시장 확대 등은 꾸준히 진행되고 있다. 최근 싱가포르 리츠 시장의 화두는 ESG다. 보유한 자산들의 에너지 절약 등 환경문제 관련 개선작업, 경영진 및 이사회에서 투명하게 경영을 하고 있는지, 주주들에게 정확하게 경영정보를 제공하는지, 임직원의 성과보수 및 주주들에게 지급하는 배당금이 적당한지 등 ESG와 관련한 요소들을 외부기관을 통해서 검증받고 있다. 싱가포르국립대학교(NUS)는 호주의 CPA협회(CPA Australia)와 싱가포르 경영이사협회(Singapore Institute of Directors(SID))와 공동으로 SGX에 상장된 리츠들을 대상으로 매년 Singapore Governance and Transparency Index(SGTI)를 발표하고 있다. 또한 개별리츠들은 GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark)와 같은 공신력있는 글로벌 ESG 평가기관으로부터 주기적으로 평가를 받아 투자자들에게 ESG 등급 정보를 제공하고 있다.”

CICT의 최근 IR 자료 중 ESG 관련 내용

-한국 리츠 시장에 아쉬운 점은 무엇인가. 

“리츠는 각 나라별로 규정도 다르고 특성도 모두 다르다. 싱가포르 리츠 시장이 어떤 면에서는 한국 리츠 시장보다 좋아 보일 수 있지만 한국 리츠 시장도 좋은 점이 많고 발전 가능성도 높다고 생각힌다. 한국 리츠 시장의 아쉬운 점 한 가지는 투자자들이 상장 리츠를 바라보는 시각이다. 싱가포르는 철저하게 배당을 최우선으로 생각하고 상장 리츠에 투자하고 있다. 또한 장기투자를 기본으로 하고 있다. 그래서 65세 이전에는 투자금액을 인출할 수 없는 CPF의 투자계정에서 리츠 투자를 많이 하고 있고, 레버리지 상품 및 ELS 상품 또한 추가적인 배당수익을 목표로 하고 있다. 하지만 한국 투자자들은 리츠 투자를 일반주식과 동일하게 가격 상승에 따른 수익을 목표로 투자를 고려하기 떄문에 매력적인 투자상품으로 인식하지 않는다. 한국 공모 리츠도 연 평균 6% 이상 높은 배당률을 제공하는 리츠들이 많이 있다. 상장 리츠 투자가 은퇴한 분들에게는 은행 금리보다 높은 배당 수익으로 연금과 같이 활용할 수 있고, 젊은 투자자들에게는 배당 수익을 리츠에 재투자해서 복리로 투자 성과를 극대화 시킬 수 있는 상품으로 인식되었으면 좋겠다. 금융투자회사들도 단순히 상장 리츠에 투자하라는 홍보에만 그치지 않고 고객들의 성향 및 니즈에 맞는 다양한 상품들을 개발해서 한국 내의 리츠 투자에 대한 인식을 바꿀 수 있도록 노력을 기울이면 좋을 것 같다.”

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