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[리츠 위클리]코로나19 이후 日 오피스 시장의 분위기와 리츠

재택근무 확산이 오피스 시장에 미치는 영향
2021. 05. 31·
이지스자산운용 대체증권투자팀
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이지스 대체증권투자팀은 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

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*이지스자산운용 대체증권투자팀은 2주에 한번씩 글로벌 리츠 시장을 소개하는 글을 서울프라퍼티인사이트(SPI)에 기고하고 있습니다. SPI 구독자분들께 먼저 전해드린 후 2주 후 무료 콘텐츠로 전환합니다. 보다 많은 투자자들이 리츠에 관심을 갖고, 리츠를 친숙하게 여겼으면 하는 바람 때문입니다. 이지스운용 대체증권투자팀이 2주 전 SPI에 기고한 글을 공유합니다.


 

찬바람 부는 도쿄 오피스 시장

 

◊치솟는 도쿄 오피스 빌딩 공실률

코로나19 발병 초기인 작년 3월만해도 도쿄 주요 5구 평균 공실률은 1.5%로 역사적으로 낮은 수준이었다. 하지만 코로나19 영향으로 기업들의 확장 이동 수요가 줄어들고, 오피스 빌딩 공급까지 많아지면서 2021년 3월 기준 도쿄 주요 5구 오피스 빌딩의 공실률은 1년여만에 5.42%까지 상승했다.

도쿄 주요 5구 평균 공실률 /자료=미키상사

공실률만 상승한 것이 아니다. 도쿄 주요 5구의 평균 임대료도 작년 7월을 고점으로 꾸준히 하락 중에 있다.

도쿄 주요 5구 평균 임대료 /자료=미키상사

도쿄 주요 5구의 공실률과 임대료의 절대적인 수치는 조사 업체마다 다르나(조사기준 차이) 펀더멘털이 급격히 안 좋아지고 있는 것은 공통적으로 보이고 있는 현상이다. 도쿄 오피스 시장 펀더멘털이 이렇게 훼손되고 있는 것은 근본적으로는 코로나19로 인해 경기 불확실성이 높아져 오피스 수요가 감소되었기 때문이고 오피스 빌딩 공급 또한 크게 늘었기 때문이다.

 

오피스 시장 펀더멘털 훼손 원인

① 팬데믹 사이 떨어진 공급 폭탄

2015-2019년 동안 공급된 오피스 물량 수준은 과거 연평균 수준(103만㎡)과 비슷한 수준으로 특별히 많지 않았었고 꾸준한 경제 성장으로 새로운 빌딩 및 오피스 사용 공간 확장 수요가 같이 늘며 도쿄 오피스 공실률은 역사적 저점 구간에 있었다. 하지만 2020년 연간 기준 역대 2번째로 많은 오피스 빌딩 물량(187만㎡)이 시장에 공급되면서 도쿄 오피스 시장에 먹구름이 끼기 시작했다.

도쿄 대형 오피스 빌딩 공급 추이 /자료=모리빌딩, 2020년 5월 기준

오피스 빌딩 공실률 상승 국면은 기존 빌딩과 새 빌딩으로 나눠서 생각해볼 수 있다. 기존 빌딩의 경우 새 오피스 빌딩으로 빠져나간 빈 공간을 채우지 못했기 때문에 공실률이 상승했다.

자료=미키상사, 이지스자산운용 대체증권투자팀

2020년 신축 오피스 빌딩은 선임대 물량이 70-80% 선이었으므로 기존 빌딩 보다 낮은 공실률을 유지할 수 있었다. 그러나 코로나19 영향이 장기화되고 경기 불확실성이 높아지자 사업 확장 및 신규 고용 의지가 낮아지고 임대료를 낮추길 원하는 임차 수요가 2021년 전후로 급증하게 되었다. 신규 오피스 빌딩의 임대료는 기존 빌딩의 임대료보다 약 1.5배 가량 높았기 때문에 기존 빌딩이 더 선호되고 있고, 이는 2021년 들어 신축 오피스 빌딩의 공실률을 높이고 임대료를 낮추게 하는 요인이 되고 있다.

새 오피스 공간을 임대할 계획을 갖고 있는 이유 /자료=Mori Building, 2020 Survey of Office Needs in Tokyoʼs 23 Wards, 2020.12

 

자료=미키상사, 이지스자산운용 대체증권투자팀

 

② 재택 근무 수요 급증

오피스 빌딩의 공실률을 높인 또다른 원인 중 하나는 바로 재택근무다. 전염성이 높은 코로나19로 인해 ‘모여서 근무하는 것’이 위험해졌기 때문이다. 모리 빌딩 설문 조사에 따르면 코로나19 발병 이전에는 조사 대상의 13%만 재택 근무제도를 이용하고 있었으나 코로나19 발병 이후에는 급격히 늘어 재택 근무를 새로 시작하거나 재택 근무 조건을 완화한 회사들의 비율은 87%에 달했다.

재택근무 채택 시점 /자료=Mori Building, 2020 Survey of Office Needs in Tokyoʼs 23 Wards, 2020.12

근무 형태 및 장소의 변화(2019년→2020년) /자료=Mori Building, 2020 Survey of Office Needs in Tokyoʼs 23 Wards, 2020.12

 

단기간 내 회복 가능할까?

앞서 살펴본 대로 도쿄 오피스 빌딩 공실률 상승 및 임대료 하락 요인은 코로나19의 질병적 특성과 코로나19로 인한 경제 불확실성 증대로 볼 수 있다. 따라서 코로나19 백신 접종은 경제 불확실성을 감소시키고 재택 근무 채택 비중을 줄여 오피스 시장에 훈풍을 불어넣을 수 있는 요인이 될 것이라고 본다.

게다가 향후 공급 상황도 다소 우호적이라고 볼 수 있다. 2021년부터 2024년까지 공급될 대형 오피스 빌딩 공급량은 연평균 82만㎡으로 과거 대형 오피스 빌딩 평균 연간 공급량(103만㎡) 보다 낮다. 따라서 낮은 공급 수준이 유지되고 경제 정상화 및 확장이 순조롭게 이루어진다면 오피스 공실률 하락은 가능할 것으로 보인다.

물론 단기간에 오피스 수요가 코로나19 이전으로 회복하긴 어려울 것이다. 1년 이상 적응된 근무 형태를 다시 정상화하기엔 시간이 필요할 것으로 보이기 때문이다. 이는 아래 모리 빌딩의 임차사 대상 설문 조사 결과에도 나와 있다. 코로나19가 어느 정도 정리된 이후에도 근무 형태를 사무실 출근으로 돌릴 것이라고 응답한 회사의 비율이 코로나19 이전보다 적다(95%->76%).

코로나19 이전, 현재, 이후 사무실 근무 비율 /자료=Mori Building, 2020 Survey of Office Needs in Tokyoʼs 23 Wards, 2020.12

해외에도 비슷한 사례가 있다. 1회 백신 접종자가 인구의 50%선에 근접한 미국에 본사를 둔 구글도 9월 사무실 출근 정상화를 앞두고 있는데 재택 근무 비율은 20% 선으로 유지할 것이라고 밝히고 있다. 코로나19도 하루 아침에 사라지지 않을 것이라고 모두가 생각하는 만큼 ‘유연근무제’도 당분간 이어질 수 있을 것이다.

 

현재 일본 오피스 리츠는?

일본 오피스 리츠들의 정기적인 운영 실적 발표를 확인해 보면 리츠들이 관리하고 있는 빌딩의 공실률은 시장 평균 공실률 보다는 조금이라도 양호한 수준을 보여주고 있다. 임대료 조정폭도 작거나 오히려 소폭 오른 수준이다. 리츠들이 운영을 잘 하고 있는 면도 있지만 보유·운영중인 빌딩들이 대부분 경쟁력을 갖추고 있기 때문인 이유도 있다. 그러나 오피스 시장 펀더멘털이 안 좋은 상황이므로 일본 오피스 리츠들의 주가는 작년 3분기까지만 해도 상승보다는 하락이 더 친숙했다.

코로나19 백신 개발로 경제 정상화 기대감이 높아지자 코로나19에 피해를 받았던 섹터들이 오르면서 같이 올랐으나 아직 코로나 이전 주가 수준은 갈 길이 멀다. 일본 오피스 리츠 섹터의 P/NAV(주가/순자산가치, 주식의 P/B 역할)값은 1.1(4월 기준)로 호텔(0.9)과 리테일(1.0)보다 소폭 높은 수준이나 상대적으로 크게 비싼 편은 아니다. 향후 백신 접종 과정이 잘 진행되어 순조로운 경제 정상화가 나타난다면 오피스 시장 펀더멘털의 회복 속도가 느려도 기대감으로 주가는 실제 시장 펀더멘털보다 빠르게 회복될 가능성이 높아 보인다.

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