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[리츠 위클리]해외 상장 리츠를 통해 본 한국 리츠 시장의 성장

2021. 05. 10·
이지스자산운용 대체증권투자팀
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이지스 대체증권투자팀은 상장 리츠 전문 투자팀으로 미국, 일본, 호주, 싱가포르, 유럽, 그리고 한국 리츠에 투자하고 있습니다. 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자들을 위한 글로벌 리츠 투자 상품 발굴을 위해 전 세계 리츠 시장을 불철주야 관찰하고, 분석하고 있습니다. 부동산은 전통 자산 혹은 섹터에서 벗어나 비즈니스의 플랫폼화, 기술 혁신을 이루는 전방산업의 수혜를 입으면서 섹터별로 빠르게 진화하고 있습니다. 특히 부동산 중에서도 주식 시장에 상장되어 있는 리츠는 그 변화를 가장 빠르게 포착하고 반영합니다. 이 연재를 통해 투자자들에게 선진국 리츠에 대한 리서치, 투자 노하우를 공유하고 동시에 이제 막 시장이 형성되고 있는 한국 리츠 시장 발전에 기여하고자 합니다.

 

👉 기관투자자가 알려주는 리츠 투자 노하우 모아보기

최근 여러 기회를 통해 한국 리츠에 대한 의견을 문의 받는 경우가 많다. 글로벌 리츠를 투자하다 한국 상장 리츠가 성장하는 모습을 지켜보고 있는 입장에서 해외 리츠와 비교하면 아쉬운 부분이 많은 것은 사실이다. 하지만 이제 막 자라나는 새싹을 열매를 맺은 나무와 직접적으로 비교하기는 어려울 수 있다. 한국 상장 리츠는 현재 한국 시장 상황에 맞게 태동하고 있다.

전세계적으로 리츠 제도가 활발하게 도입된 시기는 2000년 이후이다. 한국 역시 2001년 리츠 제도를 도입했고 현재 약 20년의 시간이 경과했다. 하지만 비슷한 시기 리츠 제도를 도입한 일본, 싱가포르 등 주변 국가에 비해 시장 성장이 이루지지 않았다. 특히, 상장 리츠의 경우 횡령 사건 등을 겪으며 오랜 침체 기간을 이어왔다. 그러다 2018년 이리츠코크랩과 신한알파리츠가 성공적으로 상장하면서 한국의 상장 리츠는 새로운 국면을 맞이했다.

리츠의 구조별 특징 구분

구분 자기관리리츠 위탁관리리츠 기업구조조정리츠
형태 운용전문인력을 포함한 상근 임직원을 두고, 자산의 투자/운용을 리츠에서 직접 수행 투자/운용 등 전반적인 관리를 국토부 인가를 받은 외부의 자산관리회사(AMC)에 위탁 기업이 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산 등 기업의 구조조정을 지원
직접 관리
(실체형 회사)
자산관리회사 등을 통한 외부위탁
(명목형 회사, Paper Company)
장점 리츠 경영진과 주주 간 이해상충이 적음 부동산 전문 AMC에서 운용하여 투자 전문성 향상 가능하며 시장 형성 초기 규모 확장에 용이
단점 규모 작을 시 개별 리츠의 인력/시스템 등 비용 부담이 큼 리츠 운용과 주주 간 이익상충 발생 가능

※ 작성자의 주관적인 의견이 포함되어 있습니다.

상장 리츠 이야기를 본격적으로 하기에 앞서 우선 리츠 구조에 대해 알아보자. 리츠는 구조적으로 크게 3가지로 나눌 수 있다. 리츠 회사가 직접 투자·관리하는 자기관리리츠, 외부 자산관리회사(AMC)가 투자·관리하는 위탁관리리츠, 기업의 자산 유동화라는 목적으로 활용되는 기업구조조정리츠다.

보통 상장 리츠 초기 시장에서는 위탁관리리츠 위주로 성장한다. 부동산을 전문적으로 운용하는 AMC가 리츠 운용을 할 수 있다는 점과 이미 투자 운용 플랫폼을 갖춘 AMC의 인력, 시스템 등 규모의 경제를 활용할 수 있다는 점 등이 그 이유이다. 하지만 약점이라고 한다면 부동산 자산을 운용하는 AMC와 리츠 주주 간 이익이 다를 수 있다는 점이다. 예를 들어 부동산 매입 시 AMC는 수수료 증대를 위해 리츠 규모 확장 유인이 큰 반면 주주는 단순 규모 확장이 아닌 주당 이익 상승에 기여하고 순자산가치(NAV, Net Asset Value)를 상승시킬 수 있는 매입을 원하게 된다.

반면 자기관리리츠 구조에서는 리츠 경영진과 주주 간 이익이 합치될 수 있다. 또한 회사마다 고유 브랜드를 가지고 경영진은 적극적으로 이익 증대를 추구하기 때문에 Upstream(부지 매입, 개발 등)과 Downstream(임차활동, 부동산 관리 등)으로 사업 영역을 확장한다. 하지만 자기관리리츠는 과거 한국에서 발생했던 것처럼 배임·횡령이 가능하고, 리츠 규모가 작다면 위탁관리리츠보다 비용 부담이 클 수 있다. 이렇게 각 구조마다 장단점이 있으며 무엇이 정답이라고 할 수는 없다. 부족한 부분은 보완하고 더 나은 방향으로 개선해나가는 것이 더 중요하다.

예를 들어 일본과 싱가포르는 위탁관리리츠 중심으로 성장했다. 하지만,위탁관리리츠의 단점을 보완하기 위해 스폰서가 리츠에 지분 투자를 하여 AMC와 주주 간 이해를 일치시키고자 했다. 싱가포르는 대부분 개발사인 스폰서가 계열 AMC에서 운용하는 리츠에 자산을 매각할 때 리츠 주주 입장에서는 이 자산을 비싸게 사지 않는지 우려감이 생길 수 있다. 하지만 스폰서가 리츠의 대주주로 있기 때문에 이러한 우려를 해소할 수 있다. 이에 따라 스폰서가 보유한 자산을 인수하는 것은 주가에 긍정적으로 작용하며 향후 매입 가능한 파이프라인이 되어 해당 리츠의 투자 포인트가 된다.

한국의 경우 리츠 제도가 외환위기 이후 도입되다 보니 유동성 문제를 겪은 기업들의 자산 유동화 목적으로 주로 기업구조조정리츠가 사용되었다. 또한 상업용 부동산 투자는 기관들 위주로 이루어지다 보니 상장하지 않은 사모 리츠 중심으로 명맥이 이어졌다. 공모 리츠의 경우 2011년 자기관리 리츠였던 다산리츠가 횡령 등으로 상장폐지 되면서 오히려 관련 규제가 강화되었고 모두에게 외면 받게 된다. 그러다 최근 외형 확장의 용이성과 법인세 감면혜택이라는 제도적 이유 등으로 위탁관리리츠 중심으로 성장을 하고 있다.

홈플러스 리츠의 상장 철회와 상장 후 공모가를 하회하는 주가 등으로 한국 상장 리츠에 대한 아쉬운 목소리가 들리기도 한다. 보유 매력이 낮은 자산을 상장 리츠로 유동화시키려 한다는 의심, 펀드 또는 자리츠를 담고 있는 구조에 대한 의심, 지지부진한 주가로 인한 관리 소홀 등에 대한 이야기도 나왔다. 이 중에는 오해가 있는 내용도 있다. 상장 리츠에 대한 비판적인 시각이 있는 것은 사실이지만 리츠 AMC들도 회사의 이름을 걸고 내놓은 공모 상품이니만큼 투자 자산에 대해 고민하고 적극적으로 관리하며 주가 상승을 위해 노력하고 있는 것도 사실이다. 그럼에도 불구하고 상장 리츠 시장의 건전한 성장을 위해서는 이러한 부정적인 시선들은 항상 참고해야 한다.

상장 리츠의 역할 중 첫 번째는 상업용 부동산 투자를 일반 개인들이 접근할 수 있도록 투자 수단을 마련해주는 것이다. 따라서 개인 투자자들이 상업용 부동산 투자에 익숙해질 수 있도록 이해하기 쉬운 투자 내용과 유용한 정보를 제공해야 한다. 또한 이러한 내용들이 잘 전달되도록 소통 창구를 만들고 잦은 소통이 필요하지만 현재 대부분의 상장 리츠들은 전문 IR 담당자도 부족한 상황이다. 다음으로 상장 리츠를 제대로 활용할 수 있도록 준비해야 한다. 부동산 펀드와 상장 리츠가 다른 점은 상장 리츠는 투자 기간의 영속성을 가지고 성장시켜 나간다는 점이다. 따라서 회사의 전략을 가지고 자산 매입·매각을 해나가고, 자산 가치를 상승시킬 수 있는 부동산 관리·개발 등이 필요하다. 또한 하나의 리츠가 너무 많은 성격의 자산을 보유하기 보다는 가장 잘 할 수 있는 섹터에 집중하여 성장하는 것도 필요하다. 이러한 경영 능력을 지속적으로 보일 때 투자자들은 리츠의 미래가치 상승을 기대하고 투자할 것이다. 미래 가치가 포함되어 보유 자산 가치보다 주가 수준이 높아진다면 리츠 입장에서는 자금 조달 비용이 낮아질 수 있다. 자금조달 경쟁력을 바탕으로 규모 확장을 이어갈 수 있고, 추가적인 확장 기대감에 주가는 프리미엄을 유지하는 선순환 구조가 만들어질 수 있다.

1990년 대 미국 리츠 IPO 수와 조달금액

출처=미국리츠협회(NAREIT)

미국 역시 리츠 제도가 도입된 건 1960년이었지만 본격적인 성장은 1992년부터 이루어졌다. 물론 성장에는 여러 복합적인 요인이 작용하였지만 크게 시장 환경제도적 변화가 그 이유였다. 1980년대부터 이어진 저축대부조합 위기 상황과 부동산 과잉 공급 등으로 부동산 투자 회사들은 대출이 어렵게 되었다. 여기에 리츠에게 양도세 과세이연 혜택(Up-REIT)을 부여하는 등 상장 요인까지 생기면서 이전에는 매년 10개 내외였던 상장 리츠 기업공개(IPO) 수가 1993년에는 50개에 달하는 등 IPO 붐이 일어났다. 규모가 커지면서 리츠 투자도 점차 증가하였는데, (개방형)펀드를 기준으로 보면 1992년에는 리츠 투자 펀드가 단 6개, 10억 달러 규모였으나 5년 뒤인 1997년에는 67개, 132억 달러로 증가했다. 그러다 2001년 임대아파트 리츠인 Equity Residential이 S&P500 지수에 편입되면서 리츠는 미국 월가에서도 분석하는 하나의 섹터로 자리잡게 되었다.

현재 한국의 상황은 과거 미국처럼 시장 환경과 제도적 변화 측면에서 상장 리츠 성장에 우호적이라 할 수 있다. 개인들의 부동산 투자가 한정적인 상황에서 시장 왜곡을 우려한 정부는 공모 리츠에 토지재산세 단일 세율을 적용하고 종합부동산세 대상에서 제외하는 등 세재 혜택을 부여했다. 주요 기업들은 자산 유동화를 위해 리츠를 활용하고자 하며 저금리 상황에서 리츠의 투자 매력도 높아졌다. 아직은 성장을 시작한 초기 단계로 개선해야 하는 면도 있지만 본격적인 성장 궤도에 오른다면 양질의 리츠 상장과 투자금 유입이라는 선순환이 가능할 것으로 예상된다. 그리고 규모가 커진 리츠가 KOSPI200 등 대표적인 인덱스에 편입되기 시작한다면 한국의 상장 리츠 시장은 분명 지금과는 다른 모습일 것이며 해외 시장과 견줄 수 있게 될 것이라 확신한다.

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