글로벌 리츠를 투자할 때 지역별 인구구조 동향은 장기적인 투자 매력도를 결정하는 주요 요인 중 하나이다. 특히, 임대주택 시장을 분석할 때 중요하기 때문에 해당 지역으로의 인구 유입, 수요층 연령대의 변화, 소득 수준 동향 등을 파악하고자 한다. 예를 들어 미국의 선벨트(Sun-belt) 지역이 살기 좋은 기후와 상대적으로 낮은 세금 등의 이유로 테크 기업들의 이전과 타지역 사람들의 유입이 나타나고 있다는 점은 익히 알고 있는 점이다. 선벨트 지역과 마찬가지로 다른 국가 대비 높은 인구 성장을 보여주며 점진적인 수요 증가와 임대료 상승을 보여주고 있는 곳이 또 있는데 바로 캐나다이다.

이민자 수 확대 정책을 통한 인구 증가

캐나다 정부는 매년 향후 3년 간 이민자 수 목표수준(Immigration Levels Plan)을 발표한다. 해당 목표치를 통해 캐나다 정부의 이민 정책 방향을 엿볼 수 있는데 최근 매년 이민 목표 수준을 상향하고 있다. 예를 들어 지난 2022년 11월 발표한 내용에서 2023년과 2024년 목표치는 각각 46만 5,000명과 48만 5,000명이었다. 하지만, 그 전 발표에서는 2023년 44만 7,055명과 2024년 45만 1,000명이 목표였다. 물론, 코로나19 시기 목표치에 한참 부족한 수의 이민자가 승인된 것도 있으나 이민을 통해 인구 성장을 유도하려는 캐나다 정부의 의도가 엿보인다. 이에 따라 2022년에는 총 43만 7,000명의 신규 이민을 기록하여 전체 인구의 약 1.1%를 차지했고 이전 기록인 지난 1913년 40만 870명을 상회했다. 2025년 목표치는 50만명이기 때문에 계속적인 성장이 예상된다.

캐나다 이민자 수 및 전체 인구 대비 비중 추이 (1860~2021년)

이민 확대를 통해 인구성장을 하려는 이유

선진국의 고령화 심화는 주요 사회 문제 중 하나일 것이다. 캐나다 역시 고령화 문제에 직면해 있으며 이를 해결하고자 이민자 수를 확대하고 있다. 베이비부머 세대의 은퇴가 시작된 가운데 주요 노동 연령층 중 55~64세가 약 20%를 차지하고 있다. 반면, 출산율은 여성 1인당 1.4명에 그쳐 전세계 평균인 2.1명보다 낮은 수준이다. 이에 따라 노동력 부족은 캐나다의 주요 당면 과제이며 이번 코로나19 팬데믹 과정에서 그 문제가 더 심화되어 최근에는 약 100만개 이상의 일자리가 비어 있다고 파악된다. 또한, 일자리 당 채용 가능 인력도 줄어들고 있어 노동력 확보 문제가 당분간 이어질 것으로 전망된다.

캐나다 인구 피라미드 (2020년)

캐나다 구인 일자리당 비취업 인력 수 비율

이민자 수를 바탕으로 캐나다는 지난 2016~2021년까지 5년 간 인구 성장률 5.2%를 기록하여 G7 국가 중 성장률 1위를 차지했고 G20 국가 중에서도 7위를 차지했다. 이 중 이민자의 비중이 약 80%를 차지한다. 또한, 캐나다 정부에서는 이민자 승인 과정에서 나이와 전문 직업 유무 등으로 배점을 달리하여 젊고 전문직 인력 위주로 해외 노동 인력을 확보하고 있다. 캐나다 주요 도시는 이미 전세계적으로 살기 좋은 도시 상위권으로 선정되고 있고 우호적인 이민 정책은 더 많은 이민 후보자들이 캐나다로 향하게 하여 경쟁력 있는 인력 확보에 우위를 점할 수 있는 것이다. 또한, 글로벌 테크 기업들이 캐나다 주요 도시로 확장하면서 관련 채용도 증가하고 있는데 이에 따라 해외 인재 유입 뿐만 아니라 캐나다에서 대학을 졸업한 인재들도 과거에는 미국·유럽으로 유출했으나 요즘에는 캐나다 내에서 취업하는 경우가 증가하고 있다.

G20 국가 인구성장률(2016~2021년)

캐나다 임대주택 시장 호황

인구 성장은 자연스럽게 임대주택 시장의 수요로 이어지고 있다. 캐나다모기지주택공사(CMHC·Canada Mortgage and Housing Corporation)의 최근 통계에 따르면 2022년 임대아파트 공실률은 1.9%를 기록하여 2021년 3.1%에서 빠르게 하락했고 2001년 이후 최저 수준을 기록했다. CMHC는 이민자 수 증가와 오프라인 수업 재개에 따른 대학생 복귀, 그리고 집값과 모기지 금리 상승 등을 임대주택 수요 증가의 주요 이유로 분석했다. 이에 따라 임대료 상승도 5.6%를 기록하여 전년도 상승률 3%보다 상승폭이 확대되었고 1990~2022년 평균인 2.8%도 상회했다.

또한, 수요 대비 부족한 공급도 주요 요인이다. 2022년간 수요 증가는 약 3.8%로 추정되는데 공급도 약 2.6% 증가하긴 했으나 수요 증가를 따라가진 못했다. 최근 금리 상승, 원자재 가격 상승, 인력 부족 등으로 신규 공급이 더욱 어려운 상황에 직면하면서 낮은 공실률은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

임대아파트(Purpose-built rental apartment) 공실률 추이

캐나다 주거 문제

하지만 이민을 통한 인구 증가는 계속되고 있으나 그에 미치지 못하는 신규 주택 공급으로 캐나다에서는 빠른 집값 상승이 사회적 문제로 거론되고 있다. 이에 캐나다 정부는 집값 안정화를 위한 조치로 일정 조건을 갖추지 못한 외국인은 투자 목적의 부동산을 구매하지 못하게 하는 법을 2023년부터 향후 2년간 시행하기로 발표했다. 이미 밴쿠버가 위치한 브리티시 컬럼비아주의 경우 외국인 취득세 상향 및 빈집세 등으로 투자 목적의 부동산 구매를 제한하기 위한 정책을 시행하면서 집 부족 문제에 대응하고 있었다. 하지만 캐나다 통계청에 따르면 전체 주택 시장에서 비거주 외국인의 구매 비율이 3~5%로 낮기 때문에 실질적인 주택난 해소 대책이 되지 못할 것이란 부정적 의견도 제기되고 있다. 그럼에도 불구하고 이러한 정책 내용은 주거 안정화를 추구하겠다는 캐나다 정부의 의지를 볼 수 있는 부분이다.

이렇듯 캐나다 주택 리츠를 투자할 시 주요 리스크 요인 중 하나는 주택 관련 규제가 많다는 점이다. 주택을 보유한 리츠에 불리한 부동산 세금 정책이 발표될 수 있고, 임대료 상승 제한도 엄격한 편이기 때문이다. 캐나다 주정부 중에서 기존 임차인의 임대료 갱신 시 상승 상한을 제시하는 지역이 있다. 예를 들어 토론토가 위치한 온타리오주는 2013년부터 최대 상승률 2.5% 내에서 목표 수준을 제어했고 실제 2023년에는 최대 한도인 2.5%를 상한으로 제시했다. 이 때문에 상장 리츠의 이익이 시장 성장 대비 낮은 성장률을 기록할 수 있다.

캐나다 온타리오주 임대료 상승 제한 가이드라인 추이(2008~2023년)

상장 리츠들의 자발적인 노력

지난 1월, 5개 대표 주거(Residential) 리츠가 'Canadian rental housing providers for affordable housing'을 조직하여 캐나다의 주거 안정화(Affordability)를 위해 활동할 것이라고 발표했다. 해당 리츠는 Canadian Apartment Properties REIT, Boardwalk REIT, Killam Apartment REIT, InterRent REIT, Minto Apartment REIT 이렇게 5개이다. 홈페이지를 통해 그들은 리츠가 보유한 약 12만채의 주택은 정부 기준의 적정 임대료(Affordable) 수준에서 운영되고 있고 과거 10년 간 평균 2%의 임대료 상승을 하고 있다고 홍보하고 있다. 또한, 캐나다 주거 문제를 해결하기 위한 아이디어를 제시하면서 상장 리츠가 순기능을 할 수 있음을 강조한다. 이는 리츠의 세제 혜택이 계속되고 정부의 지원을 얻기 위한 자발적인 노력으로 보이며 사회와 상생하려는 상장 리츠의 면모를 보여준다는 점에서 긍정적이라 생각된다.

캐나다 임대주택 리츠의 순기능을 홍보하기 위해 조직을 창설한 5개 리츠

캐나다 이민정책과 인구 증가가 리츠에 미치는 영향